深圳较场尾民宿小镇生存报告

2015-10-12 17:15阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1883575430

序：较场尾位于深圳东部的大鹏半岛，是依靠民宿集群崛起的新兴旅游目的地，有深圳“鼓浪屿”之称。它的经营现状如何，有哪些成功经验和危机？八月底，中国旅游设计院乡村旅游组共9人对较场尾进行了一整天的考察，访谈了约100名游客和30家民宿，并结合了部分网络讯息，形成了我们以下的几点认识。

一、城中村的逆袭与第二次困境

较场尾民宿小镇发端于2007年，原是城中村，依托贴近海岸线的地理优势，由外来的冲浪及帆板爱好者自发改造民居用于经营，逐步吸引一些自由职业者加入，几年的时间内开设了数十家客栈，初具规模。因应2011年大运会水上运动项目场地及附属设施建设，由政府划拨专项资金用于完善基础设施，大运会后较场尾民宿业迎来了爆发式的增长。此后，大鹏新区政府投入了1亿多元对这一片区进行改造升级，让昔日脏乱封闭的小渔村，成功逆袭为一个近者悦、远者来的旅游热点。

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较场尾究竟有多火？据调查，较场尾占地面积54公顷，现有民宿约350家，房间数共计2922间，2014年累计接待游客已达800多万人次，2015年“五一”小长假期间，仅一晚就接待游客近8000人，预计年游客入住50万人次。较场尾民宿在旅游旺季（4月至10月）都需提前预定，淡季也能达到5成的入住率。

较场尾的成功逆袭，首先得益于其资源优势，是深圳东部沿海22处滨海沙滩中唯一一处文化旅游景点，坊间的说法是“中国唯一紧贴海岸线且尚未被开发的原生态村落”；其次是新颖的产品，深圳被知乎网评为是最热衷文化消费的城市，民宿的当热正对普遍年轻的深圳人的口味；最后是与周边资源的相辅相成，较场尾周边有大鹏所城、东山寺、艾维塔市民农园等旅游项目，不同产品的组合，让其和西涌相比，具有一年四季有人气的优势。

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较场尾的快速发展也引发了一系列问题，主要体现在海水与河道污染严重、道路交通不堪重负、违建及安全隐患骤增、利益趋势致民风变味、各自为政且互不组团，是阻碍其发展的第二次困境。尽管政府已投资1亿多元进行改造，包括污水处理、沙滩整治、整体布局、建设立体停车场等，也出台了《大鹏新区民宿管理办法》，但至目前为止效果还不明显。根据调查，游客对于较场尾的评价为中等，打分在6分左右（10分为满分）。吐槽点恰是集中在海滩不佳和民宿体验两个问题上。
二、民宿与海，这么近，那么远

对于很多来较场尾的游客而言，大海真的是又爱又恨。住在较场尾，大海近在脚下，听着海风喝茶、唱歌、睡觉，无疑不是一件很美好的事情。但尽管较场尾临海，但沙滩比较狭窄，且为浅滩，无法尽情的游泳。此外，2公里长的沙滩上，已有大批水上项目进驻，像水上自行车、摩托艇、快艇等，占据了很大了空间，整个沙滩没剩下多少空间给游客了。

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与丽江、阳朔相似，较场尾的民宿大多由村民自建的楼房改造而成，楼上是客房、露台，楼下是会客厅、自助厨房及活动大院，出门就是大海。目前，较场尾民宿已经成为深圳人短途旅行、休闲娱乐、亲朋好友聚会的“后花园”，人气甚至要超过大小梅沙。
较场尾的350间民宿，风格各异，根据掌柜的喜好而设计，有地中海、日式、韩式乡村、简欧、后现代等多种风格。其中，以“小酒窝”、“叉叉纳里”、“旋木家”、“私奔驿站”、“海滨41号”、“华苑”、“秘密花园”等民宿较为知名。
较场尾的民宿根据与海的距离可分为前后两排：
前排海景房，客房通常能看到龙歧湾海景，但价格相对最贵，海景房均价超过800元。梦圆彼岸客栈三床房，节日价挂牌价达到1280元。除住宿之外，靠海民宿通常还经营酒吧、KTV、餐饮等内容，是较场尾最热闹的区域。

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后排民宿相对来说比较安静。为吸引游客，前排靠区位，后排靠装修，根据装修的不同程度，价格相差还是挺大的，“美舍”装修精致，标准间房价在600元左右，而“向左走”客房价格则在350元。

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较场尾属于深圳城中村式的建筑形态，无田无院，建筑密度高。民宿风格多样，且档次参差不齐：华苑营造的日式风格受到了大家的一致好评；星满居以十二星座为主题设计，简单的图片装饰显得吸引力不足。同时为节省成本，部分民宿将很大的成本花费在入口花园、会客厅及建筑外观上，客房布置则欠缺；每栋民宿一般有10~12间客房，每间房的面积在20㎡左右，为节省空间，床铺有时会采用榻榻米的形式。

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较场尾民宿在住宿之外会提供各种各样的娱乐设施，有烧烤、麻将、桌球、投影、游戏机、KTV等等，需要另外收费。但大部分的民宿不提供餐饮，沿海边的多个餐厅并无太大特色，特色菜是海鲜和窑鸡，评价均一般，评分较高的餐厅推荐“间堂”，但也是大众口味。
三、掌柜，在理想与现实的边缘
掌柜是民宿主的代称，部分为原村民，另一部分是希望避开繁忙市区的青年人,他们一边想通过开民宿的方式来换一种远离职场的方式生活，一边还用来养家糊口。
市场的火热也直接导致了民宿租金的上涨。据了解，今年的租金成本已经在去年的基础上翻了一倍有余。这一方面让原住民得到了实惠，另一方面也压缩了民宿老板们的盈利空间。原住民经营，像“梦园彼岸”，开业一年就赚的盆满钵满。外来人承租，每栋租金已经很高，基本在2-5万/月。此外装修改造费用一般50~60万，两年需翻修一次。装修改造通常需要考虑到主题风格定位、庭院（屋顶花园）布置、室内空间分割（客房数量是收入的保障）、以及如何利用临街或临海等公共空间开展商业经营。

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租金上涨，老板是否还有利可图？整体来看，整个市场仍处于供小于求的阶段，掌柜们赚钱的还是多，亏损的是极少数。一般来讲，只要周末满客基本上就能把租金抵消掉，剩下的还能盈利多少，就要看掌柜们各显神通，提供更好地服务来获取了。
但和最开始的轻松赚钱不一样，现在的竞争压力增大，呈现“外面的人想进来，里面的人想出去”的围城状况。作者曾在西涌遇见一位掌柜，说因为机遇问题，最后很遗憾的没能在较场尾开店，当时嫌房租太贵，在犹豫之时被别人先付了订金。

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较场尾民宿的客人大都是熟人介绍和回头客，也与美团、携程、柠檬网、去民宿等互联网平台有合作，但目前都流于形式，团购价跟现场价相当。在旺季时候，知名度高的民宿掌柜为了节约成本，甚至不会参与网站预定，因为来较场尾的游客与熟客就能消化掉所有的客房。
较场尾的民宿在体验上依然还有很多不尽人意的地方，我问掌柜们，为什么大家不向台湾的民宿学习，把这份事业做得更好一些呢？原因在于，大部分的外来经营者与原住民签订的是8年的房屋租赁合同，租期短，租金又高，和台湾的土地私有化相比，要真正扎根在这里，把它当做自己的家一样，甚至做出文化品位来是很难的一件事情。
四、浪淘沙，看游客的最终选择
到较场尾的客人都是奔着民宿来的。很多人喜欢民宿，就是喜欢它的新鲜感和个性化，喜欢坐在院子里的悠闲，喜欢与同龄人间的交流，喜欢独居城市角落里的小资生活情调。根据《2014年国民旅游消费行为调查》入住酒店类型的选择主题酒店和民宿酒店的占33%，而倾向于星级酒店的下降到10%。一位游客在其它采访中说：“虽然大鹏这边也有酒店，也并没有贵出太多，可能条件还会更好一些，但我还是愿意住民宿。”

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较场尾的客人来自全国各地，但以深圳上班族为主，通常是家庭、情侣、朋友、亲子的关系，选在周六驱车到这里度假的。而过年前则多以公司、团队为主。通过调查，来过的人对于现状较场尾的评价和期望可以归纳为：
1）硬件很棒。较场尾的民宿风格多种多样，可体验到的特色较多，选择余地大。尽管价位持续走高，但人们目前依然可以接受。
2）软件服务不行。《新周刊》杂志曾经评说：台湾,最美的风景是人。较场尾与台湾民宿最大的差距也是人。较场尾很多掌柜只顾利益一端，通常给人留下冷漠、坑人、不友好的印象，与大家心目中热情好客期望相去甚远。比如有游客住店咨询周边哪家饭馆的饭菜好吃，一个掌柜竟说出了不予推荐，怕客人吃坏了肚子找自己麻烦的推辞来。此外，部分掌柜将自己的生活与接待客厅完全融为一体，却不注意整理，让人感觉比较混乱，缺乏艺术感和情调。
3）评价最差的是海滩。较场尾的海滩窄，且太浅，沙质一般，不适合游泳。沿海烧烤摊位影响村容村貌，污染环境，缺乏管理。此外，所城河的水质也差，非常影响景观。
4）互相不合作。民宿和海边娱乐项目、周边旅游景区的联系几乎没有。海滩上的游乐项目还是无序经营的状态，且与民宿间没有任何合作。住在“梦园彼岸”，院子与海滩几乎是零距离，问能否联系娱乐项目，掌柜是当地人，还是第一批开民宿的人，都说不能。
5）较场尾地理位置优越、资源组合良好，住在这里还可以同时到大鹏所城、东山寺逛一逛。但空间狭窄，已导致外来交通拥堵、停车位不足，也是很让游客烦心的事情。

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通过一整天的调查总结，游客对于较场尾目前的评价为中等。尽管评价一般，但还是会有很多人前赴后继的选择到较场尾。“如果还有机会，你会再来较场尾吗？”我们随机问了几名游客。“如果再出来玩的话，我可能不会再来较场尾……但如果是朋友没来过，我应该还是会带他们去一次”，一位游客这样答道。
目前的旅游行业，产品的更新速度还跟不上市场需求的增长速度。在供小于求的时候，市场是盲目的，也是包容的，但不一定有耐心。新的产品层出不穷，导致传统景区的人数在下降，在此之前，较场尾还有时间来调整自己。虚心学习，大胆创新，相信很快就可以后来居上。

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