出租人加价收取电费行为的违法性论述

2022-03-25 11:39阅读：

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出租人加价收取电费行为的违法性论述

作者：徐尚伟律师工作单位：浙江麦迪律师事务所
摘要：只有国家法定机构才能行使电力定价或变更电价的权利，其他任何单位和个人均不得擅自对电力进行定价或变更电价。在我国，供电人是以“户”为供电对象，而不是以某个个人为供电对象。出租人与承租人订立房屋租赁合同后，应当认定承租人是与该户用电有利害关系的主体，就承租人的用电行为，承租人与出租人共同受《中华人民共和国电力法》的约束。出租人在国家核准的电价（即供电人与出租人订立的供用电合同约定的电价）基础上加价向承租人收取电费的行为，既违反了《中华人民共和国电力法》的规定，又违背了诚实信用原则的要求，属于违法行为。
关键词：房屋租赁、电价、加价、电费、诚实信用原则
按照中国人的传统观念，只有拥有自己的一套房，才算是有了家，即使这套房简陋到只有一个单间。所以，房屋在中国人心目中占据着非常重要的地位。随着中国政治和经济环境的快速健康发展，进入城市工作的人数也越来越多，进而产生了大量的住房需求。然而，对于大部分的人来说，个人的收入增长水平远远比不过所在城市的房价上涨速率，仅凭自己的收入在短期的几年甚至十几年时间内，尚不足以购买一套房，因此，租房就成了人们的首要选择。根据中国流动人口发展报告显示，对租房需求最大的是流动人口群体，即使在2020

年受新冠病毒疫情影响，中国城市间的流动人口仍保持在2亿以上的数量级，住房租赁需求依然旺盛。
一、房屋租赁的两类模式
中国的住房租赁市场，就租赁形式大底可分为两类：
（一）直租模式

出租人加价收取电费行为的违法性论述

所谓直租模式，是指房屋所有权人（通常称之为“房东”）直接与有租房需求的人（通常称之为“租客”）之间订立房屋租赁合同，房东是出租人，租客是承租人。直租模式多发生于城郊或农村地区。 （二）中介模式

出租人加价收取电费行为的违法性论述

所谓中介模式，是指房东委托房地产租赁中介机构，由中介机构与租客之间订立房屋租赁合同，中介机构是出租人，租客是承租人。中介模式常见于城区范围。
两种租赁模式中，在租赁期间，就电费的缴费方式均存在两种方式：第一种是出租人将租赁房屋的缴费户号告知承租人，承租人直接向该户号充值以完成电费支付。第二种是由出租人先向户号充值以完成电费支付，然后再向承租人收取电费。
户号显示的电费金额，是由供电局按照国家批准的电价计收的，因此在由承租人直接按照户号显示的金额进行充值缴付时，不存在出租人加价收取电费的可能。但是，对于第二种缴费方式，出租人往往会在国家批准的电价基础上，进行一定幅度的加价，并在房屋租赁合同中约定按照加价之后的标准向承租人收取电费，以杭州为例，居民用电的均价是0.50元/度，但是出租人一般按照1.20元/度向承租人收取。中国的住房租赁市场多处于供不应求的状态，在房屋租赁合同关系中，由于承租人往往处于相对较弱势地位，因此对出租人加价收取电费的行为并不会提出异议，即使有部分承租人对此有意见，也不会轻易提出，无形中助长了出租人加价收取电费的违法行为。
二、出租人加价收取电费行为的违法分析
（一）强制缔约
所谓强制缔约，是指“合同的成立不以双方当事人的合意为要件，只要一方当事人提出订立合同的请求，另一方当事人就负有法定的、不可拒绝的与之订立合同的义务”[1]。法律的特殊魅力体现在各项规则之外还存在着诸多例外，强制缔约制度即是对民法意思自治原则下当事人订立合同自由的限制，其目的是为了保护弱势群体的合法利益。强制缔约具有以下特点：
第一，强制缔约是法定义务。在法律规定应当进行强制缔约的领域，当一方当事人提出订合同的请求，另一方当事人必须依据法律的规定与之订立合同，若无正当理由不得拒绝，否则将承担相应的民事责任，甚至是行政责任。《中华人民共和国电力法》第26条[2]就是对供电企业强制缔约的规定。
第二，强制缔约是对合同自由的限制。强制缔约不仅对缔约义务人选择缔约相对方和缔约意愿进行限制，还对合同内容进行限制。在应当进行强制缔约的领域，申请缔约的一方当事人，不具有对等的合同地位和谈判能力，如果不对合同内容进行一定限制，仍然无法实现保护弱势群体的目的，因此，缔约义务人必须依据法律规定的内容进行缔约。《中华人民共和国电力法》第33条第1款[3]规定供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量壮志的记录计收电费，即是对用电价格的强制限制。
第三，强制缔约制度的目的是为了维护公共利益。意思自治与合同自由是合同方面的两大法则，但是在某些特殊领域，一方掌握绝大部分的生产资料（比如具有垄断地位或者具有相当的市场支配力），如果对该方不加以限制，该方可能会将缔约自由作为谈判工具，迫使相对方接受某些不公平的条件，从而妨害社会公共利益的实现。“法律规定强制缔约制度，是为了防止某些公共服务提供者选择性地提供公共服务、损害广大消费者利益，进而损及大众的公共利益。”[4]负有强制缔约义务的主体主要是指提供电、水、气、热力等公共服务的大型企业，对该类公共资源如果不进行一定的限制，“甚至有可能使合同另一方当事人不能获得必要的公共服务而影响其基本的生存。”[5]
综上所述，为了维护公共利益，需要对涉及特定公共资源利用与配给的合同缔约主体、缔约内容进行一定的限制。
（二）供用电合同
《民法典》第648条规定，供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。供用电合同的标的是公共资源---电力，其目的是为了满足人们对生活消耗、生产经营等社会活动对电力的需求，因此国家对供用电合同的订立、解除以及电费价格等都有严格限制，供电人不得随意拒绝订立合同、随意中止、解除合同或随意提高电费价格。供电人应当就订立供用电合同履行强制缔约义务。
供用电合同的强制缔约性不仅表现在供电人不得对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电，根据《中华人民共和国电力法》第33条和《电力供应与适用条例》第27条的规定，供电人应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用电人计收电费。因此，只有国家法定机构才能行使电力定价或变更电价的权利，其他任何单位和个人均不得擅自对电力进行定价或变更电价。
（三）供用电合同与房屋租赁合同
在上文所述的第二种缴费方式中，有观点认为，出租人与承租人之间的供用电关系不适用《中华人民共和国电力法》之规定，应受双方订立的房屋租赁合同的约定[6]。按照该观点，电力是由国家规定的特定供电部门（供电局）统一供应，供用电合同的供电方只能是具有法人资格的供电部门，在房屋租赁合同中，出租人既不是国家规定的供电主体，也不是受供电局委托的供电方，不是电力法中调整的供电主体。笔者不赞同此观点。
首先，在第二种缴费方式中，虽然形成了（供电人&出租人）以及（出租人&承租人）这两层关系，但并不能因此得出供电人仅是向出租人提供电力，承租人不是供电对象的结论。在我国，供电人是以“户”为供电对象，而不是以某个个人为供电对象。出租人与承租人订立房屋租赁合同后，应当认定承租人是与该户用电有利害关系的主体，就承租人的用电行为，承租人与出租人共同受《中华人民共和国电力法》的约束。同时，《电力供应与适用条例》第2条规定：“在中华人民共和国境内，电力供应企业（以下称供电企业）和电力使用者（以下称用户）以及与电力供应、使用有关的单位和个人，必须遵守本条例”，同样说明了与电力使用相关的单位和个人必须遵守条例。
其次，根据《民法典》第708条的规定，出租人应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。为承租人提供电力，是出租人确保房屋在租赁期限内符合约定用途而应当履行的附随义务，该义务基于诚实信用原则产生，是当然义务。出租人加价收取电费的行为，违反了诚信原则。
三、总结
综上所述，出租人在国家核准的电价（即供电人与出租人订立的供用电合同约定的电价）基础上加价向承租人收取电费的行为，既违反了《中华人民共和国电力法》的规定，又违背了诚实信用原则的要求，属于违法行为。

[1] 参见王利明：《合同法研究》（第一卷），中国人民大学出版社，2015年9月第三版，第304页。
[2] 《中华人民共和国电力法》第26条：供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务；不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电。
[3] 《中华人民共和国电力法》第33条：供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费。
[4] 参见王利明：《合同法研究》（第一卷），中国人民大学出版社，2015年9月第三版，第311页。
[5] 参见韩世远：《合同法》总论，法律出版社，2008年第二版，第86页。
[6] 参见《江苏协禾律师事务所与常州府琛物业管理有限公司侵权责任纠纷一审民事判决书》，常州市新北区人民法院，案号：（2017）苏0411民初4437号。

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