物业管理师证书挂靠问题分析

2012-03-30 10:49阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1928287657

一、引子
昨日（ 2012年3月29日），郑州市房管局连发了两个文件：《关于登记物业管理师资格人员信息的通知》和《关于进一步加强物业服务企业资质管理的通知》（以下简称《郑州两文》），为物业管理师证书的政策提供了重大利好！物业管理师证书挂靠的问题又被大家提起来了，这里博主仅就大家关心的问题简单谈谈看法，供大家批评讨论。
二、物业管理师的缺口巨大
仅以河南为例算一笔账：
按前两年的官方数字统计，河南共有544家物业服务企业（一级资质9家，二级资质58家，三级资质477家），加上大量尚未进入统计的暂定三级公司，和后勤转制的不叫做物业企业的物业企业，目前这个数字保守应在2000家！那么需要多少物业管理师呢？
《郑州两文》中的规定及据此推算的需求量可以见下表：

企业资质等级

物业管理专业
人员不少于

其中取得物业管理

师资格人员不少于

按原统计数字计算河南的需求量
新设立的物业服务企业	3	1	——
申请核定三级资质	5	2	477×2=954
申请核定二级资质	10	3	58×3=174
申请核定一级资质	20	5	9×5=45

仅按原统计数字计算，河南的一、二、三级资质企业就需要1173名，平均2.16人/企业（并不包括新设立暂定三级企业、后勤转制企业）。仅按2000家物业服务企业计算，全河南省目前至少需要4320人。加上物业服务企业的自然增长，加上物业服务企业升资质的需求增加，再加上郑州市要求新建社区物业服务全覆盖的政策刺激，该需求量数字近年无疑会持续攀升。
2008年首次认定时（当时只考了《物业管理实务》一门课程），河南共通过16人，且多为大中型物企的中高层：
河南省（16人）
常福顺乔义蛟申学兵王宏保胡学清杨宏翔孙文斌李军
贾凤莲李大康党锋杜明芳王志红韩乐黄海波方华
2009年未考。
到2010年第一次正式四门课程规范考试时，能够查到的数字显示，郑州市通过人数为248人，南阳市为33人，开封（约）为20人，平顶山为44人，驻马店市为9人。除省会郑州因行业发展水平原因较高外，其余可查地市平均为26.5人，则17×26.5=450.5人（实际上这个数字只高不低，因为据报名情况看部分地市甚至有空白）。据此估计，全省2010年这一年取证人数总计不会超过700人。2011年统计尚未公布，即令与前一年持平（有人问为什么是持平，就是因为报考人数有所下降，但合格标准未变，能持平就已经很不容易了），全河南省目前物业管理师的总人数最多不会超过1400人（且2011年通过者尚未领证）。
据此，目前来看，河南全省的物业管理师缺口应为3000人以上。
作为行业发展水平居中的河南，其人才缺口尚且如此，全国的情况可见一斑。
三、相关推论
从《郑州两文》内容来看，同时结合上述分析，我们可以明显读出物业管理的行业规范发展、准入门槛提高、人才需求加剧的大趋势，有几个结论可以得出：
其一，物业管理师将按年注册、严格规范管理，持证上岗是物业管理行业发展的必然趋势；
其二，物业管理师只能在一个年度内对应一个物业服务企业，不存在暂借证书的情况；
其三，物业管理师缺口巨大，物业管理师考试近几年将异常火爆（考试难度也会逐年增加，这一点我在以前博文中就论述过的），行业整体素质将得到长足、大幅提升；
其四，国家层面的统一规定是迟早要发布的，《物业服务企业资质管理办法》最快年内也必然相应修改（此前笔者也曾讨论过这个问题，现在看来似乎传言不虚）。再经过一段时间的过渡发展之后，博主预测，接下来的政策导向应该是：按物业服务项目来要求匹配物业管理师数量；
其五，据前四点结论推知，物业服务企业目前应对之策有二：短策为尽快寻求挂靠证书，抢在价格被炒高前签好协议；长策则是招聘持证人员、引导本企业符合报考条件人员积极备考。
四、挂靠，不挂靠，这是个问题
规范发展、持证上岗的问题我在每个课堂上都不厌其烦的讲，但引起的重视程度似乎还是不够。随着《郑州两文》的强制规定，至少本地物业企业会有一段时间的阵痛——限于目前的巨大缺口和《郑州两文》的矛盾，寻求证书挂靠就成了不少物业公司的缓兵之计了。
去年的学员反馈给我的信息说，穗、深物业管理师证书年挂靠费用最高为6万，每个月5000元。当然二三线城市暂时来看不会出这么高的价格，我们知道部分物业企业一年还赚不到这个数字呢。那比如河南的年挂靠费用，要在多少合适呢？
临时抱佛脚也得先找到佛脚才行——要知道，通过考试并取证的人员中大多数还是只能将证书登记在本物业服务企业的，没办法挂靠。剩下为数不多的灵活证书就显得更为稀缺了——且按《郑州两文》之规定，这小部分证书也必须在4月15日前找到挂靠婆家，否则“逾期不予受理”登记了。所以个人认为《郑州两文》会使这个挂靠价格被迅速炒高，近几年间逐渐平稳至：
郑州——1.5万/年以上；
地市——0.8-1.2万/年左右。
且因为文件中规定“具备物业管理师资格的人员，实行年度注册，每人每年允许在一家物业服务企业任职注册。注册后出现离职的，该人员信息当年不计入新物业服务企业物业管理专业人员数量，原注册的物业服务企业物业管理专业人员数量不符合上述要求的，应在年度内予以补充”，故此该费用显然按年一次性支付较妥，以避免部分持证者临时的变动对企业正常秩序造成冲击，但同时也应在合同的规范性、严谨性上多下功夫，以保证维护双方利益。
《郑州两文》昨日刚发，今晨恰好有家郑州新设立物企联系到我要证，但却很难接受博主上面报的价格，只得作罢。当然，博主报这个价格并不是寄望于成交，更多的是想要为这个市场定下一个差不多的调子，藉此让全社会——至少是全行业重视证书、重视人才，进而促进行业健康、规范、有序的发展。不过由此，我也建议大家，可以在证书挂靠的同时，提供一些咨询与顾问的服务，以此来平衡企业的心理承受，实现合作共赢。同时，根据国家原建设部的有关文件和《郑州两文》之精神，挂靠也意味着持证者之于物企的责任承担和风险分摊，这点不能忽略。
长期来看，“挂靠”在物业管理行业发展过程中，只是一个过渡性的历史范畴，必不会一直存在，而建立起自己企业的物业管理师团队，实为上上策、良良方。
五、补充说明（2012年4月11日）
第一，关于数据的更新修正。几位朋友打电话提醒我说，上述引用数据过老，于是博主在此对部分数字进行修正，以更准确、真实、客观地反映实际情况，说明问题。据市物协数字统计，截止2011年3月仅郑州市共有1112家物业服务企业（一级资质10家，二级资质66家，三级资质563家，暂定三级公司473家），加上后勤转制的不叫做物业企业的物业企业，目前这个数字仅郑州市保守应在1500家，则全省的物业服务企业总数至少6600家（以其余每地市为郑州1/5的低比例计算，全河南总数为：1500+（1500×1/5×17)=6600）！
《郑州两文》中的规定及据此推算的需求量可以见下表：

企业资质等级	物业管理专业人员不少于	其中取得物业管理师资格人员不少于	按原统计数字计算河南的需求量
新设立的物业服务企业	3	1	473×1=473
申请核定三级资质	5	2	563×2=1126
申请核定二级资质	10	3	66×3=198
申请核定一级资质	20	5	10×5=50

仅按原统计数字计算，郑州市的一、二、三级资质及三级暂定企业就需要1847名，平均需要1.7人/企业（不包括后勤转制企业）。则全省共需1.7×6600=11220人，持证人数1400，如此估计，则缺口无疑更大了——11220-1400=9820人，几近万人大关！这个数字绝非危言耸听（博主此处特意不在上文原处进行改动，而是另外予以说明，就是为了读者更方便地进行对照，对照时也请注意省和市的区别）。
第二，持证者联系不到挂靠单位怎么办。4月15日日渐临近，郑内外不少原来的学员，甚至苏、鄂、鲁等省区持证者有些着急了，给我打电话询问能否联系单位挂靠（伍老师已经快成中介了哦），害怕过了这个deadline失去机会，这里也一并回答一下。4月15日只是郑州市的最后登记期限，并不能说因为郑州市的登记截止了，就否定国家级的（注册）证书，这是很显然的。更明确地说，4月15日后，未找到挂靠单位的持证者还可以等待其他地市甚至其他省区出台证书支持政策时再行抉择，其一是因为国家层面的支持政策迟早会出台，郑州只不过是早走了一步；其二是因为至少在3-5年内，按郑州市这样的规定，全国范围内仍然是僧多粥少的，所以“有女何愁嫁”？！！现在更需要着急的反倒是一直观望着的郑州市内的中小物业企业，尤其是其中那些准备新建、准备转正和准备升级的企业，道理也很简单，4月15日之后市房管局不再登记证书了，至少一年内即便找到挂靠证书也挂不成、靠不上了，而耽误一年，就意味着一年中又有多少项目无法接管，且等到一年后若国家政策真的出台了，无疑证书就更不好找了。
第三，物业服务企业内部证书问题。几天前在省内某一级资质企业工作的我以前的学生打电话说，他们公司证书太多，想托我把自己的证书挂出去。针对证多的企业我的建议是，全部纳入公司登记范围，以免日后政策变动时手忙脚乱——博主前面已经做了中长期政策导向的预测，即今后的趋势是按物业服务项目来要求匹配物业管理师数量。在此基础上博主认为，物业服务企业的内部证书也绝不能单纯登记了事，必须在薪资待遇上予以适当体现（这种“适当”的标准当然不会像挂靠这样高），否则很难留住现有人才、稳定队伍。一句话，证书在几年内会持续升温，也是持续稀缺的，不在疯抢证书白热化前采取主动措施的企业，只会越来越狼狈。

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