定制厂房（BTS）案例介绍
2011-02-17 14:39阅读：
1． 案例项目介绍
项目要求 Project Description
A
厂房要求BUILDING WORKS
总面积Size in total
15，000sqm
厂房一Building One
生产区域
6，000平米 (天花板高 8-10米)
Production Area
6,000
sqm (ceiling minimum 8 mt max 10 mt)
办公区域
1，000平米(天花板高 8-10米)
Office Area
1,000 sqm (ceiling minimum 8 mt max 10 mt)
仓储区域
3，000平米(天花板高 8-10米)
Warehouse Area
3,000 sqm (ceiling minimum 8 mt max 10 mt)
钢结构/砖混结构
钢结构、砖混墙, 厚度450cm
Steel /Concrete steel
structure and walls in concrete, possibly 450cm of
thickness
柱间距
7 - 8 米
Pillar Space
7 to 8 meters
行车（吨位）
无
Crane or not
no
地面荷载
地面深度不少于 350cm
Floor Load floor
depth should be not less than 350cm
厂房门洞尺寸
6米x6米
Door Size
min. 6 mt
and height min. 6 mt
外墙装饰标准
无特殊要求
External Wall decoration standard
no special
requirements
厂房二
Building Two
生产区域
3，000平米 (天花板高 8-10米)
Production Area
3,000 sqm (ceiling minimum 8 mt max 10 mt)
办公区域
500平米(天花板高 8-10米)
Office Area
500 sqm (ceiling minimum 8 mt max 10 mt)
仓储区域
1，500平米(天花板高 8-10米)
Warehouse Area
1,500 sqm (ceiling minimum 8 mt max 10 mt)
钢结构/砖混结构
钢结构、砖混墙, 厚度450cm
Steel /Concrete steel
structure and walls in concrete, possibly 450cm of
thickness
柱间距
7 - 8 米
Pillar Space
7 to 8 meters
行车（吨位）
无
Crane or not
no
地面荷载
地面深度不少于 350cm
Floor Load floor
depth should be not less than 350cm
厂房门洞尺寸
6米x6米
Door Size
min. 6 mt
and height min. 6 mt
外墙装饰标准
无特殊要求
External Wall decoration standard
no special
requirements
B
能耗情况FACILITY
CONSUMPTION
总用电量
2，000KVA
Power consumption in total
2,000KVA
厂房一用电量
1，500KVA
Power consumption of building one
1500KVA
厂房二用电量
500KVA
Power consumption of building two
500KVA
日用水量
少量，无具体数字
Water consumption per day
very little can't say exactly but very little
污水排放量
三槽水，每槽2000升，每2天换一次水
Sewage
we have only 3 water tanks
for testing cprs,
change the water every 2 days. Each tank has
not more than 2000 liters
C
室外工程OUTDOOR
WORKS
室外道路要求
大卡车可通行
(约7-8米)
Roads
large for facilitate
circulation
of big trucks (around 7 to 8 meters)
停车位数量
2，000 平米
Parking Area
2000 sqm
路灯数量
满足安全需求即可
Lighting
just standard to
have perimether controlled for
security reasons during night
大门要求
大卡车可通行
Entrance
big enough for big trucks to get in
and out
围墙要求
暂无
wall
No
D
绿化Green Land
绿化面积
按指标最低要求
Size of green land
the minimum required by law
绿化标准
按相关要求
Green land standard
basic
E
时间进度表
2011年10月前完成
Project Time Schedule
must be all finished by October 2011
签订租赁协议
尽早
Lease contract signing
as soon as possible
厂房一交付日期
2011年1月
Building one delivery date
Jan-2011
厂房二交付日期
2011年10月
Building two delivery date
Oct-2011
F
其他Others
户外存储场地，供氟利昂和氮气容器堆放。
Outdoors storage yard for Freon and Notrogen gases tanks
二、工程预算Budget
A． 厂房建造相关信息workshop info
1．土地需求
30，000平米
Land size
30,000sqm
2．建筑面积
15，000平米
building size
15,000sqm
3．层
高
8米
ceiling
8mt
4．柱
距
8米
pillar
8mt
5．配
电
2，000KVA
Power
2,000KVA
6．地面荷载
3吨
Floor Load
3Ton
7．彩钢板结构
Color combination of Steel
8．墙面为双层钢板保温棉
double-deck-steel with heat
insulation cotton
9．门窗
普通
Door & Windows
as normal
10．防火
丁5类
fireproofing
Class D.
V
B． 报价
1．
土地费用
45亩
1500万
2．建设费用
1650万
1）厂房一
共10000m2
1000万
2）厂房二
共500m2
500万
3）地基加固费
150万
3．水电配套费用
505万
1）配电设备
1500+500KVA
250万
2）配电外线
300m
180万
3）接水
70万
4）排污
5万
4．室外工程费用
232万
1）道路
6000m2
90万
2）停车位
2000m2
24万
3）路灯
20万
4）大门
8万
5）围栏
30万
6）管网
60万
5．其他费用
470万
1）设计、勘探、审图
90万
2）项目监理
30万
3）前后期费用
150万
4）项目管理费
100万
5）不可预见费
100万
合计：4357万元
2．
开发区的费用支出，直接影响BTS租金的制定。通过向银行贷款，开发区完成BTS工程的建造。除了工程项目费用之外，还要支付银行贷款成本。目前上海市银行一年期贷款利率如下：
调整时间
|
一年期贷款基准利率(%)
|
2007.12.21
|
7.47
|
2008.09.16
|
7.20
|
2008.10.09
|
6.93
|
2008.10.30
|
6.66
|
2008.11.27
|
5.58
|
2008.12.23
|
5.31
|
平均
|
|
正常商业贷款成本会比银行贷款利率高出10%-15%。所以，平均贷款利率在7.18%-7.5%之间。
收益率在这个区间内，代表开发区有足够的收入支付本金和利息。
3．
在BTS模式下，企业以缴纳租费的方式获得场地和厂房的使用权。开发区降低门槛，以鼓励企业入住BTS园区。企业所缴纳的租费能弥补先期贷款的投资建造费用即可，以项目投资收益来衡量，净现值为零（NPV=0），即达到盈亏平衡。
净现值，是指贴现到当前的所有收入总额与当前投入成本的差额。它可以衡量出一个项目是否盈利，大于零代表项目盈利，小于零代表项目亏损，也就是说，零是项目的盈亏临界点。
以不同的贴现率，将收入贴现到当前，会得到不同的贴现值；同样的项目，贴现率的差异，造成净现值的差异，给项目评估筛选带来困难。内部收益率（IRR）可以解决这个问题。贴现率也称之为收益率，计算项目盈亏平衡（NPV=0）的情况下得到的贴现率，就是内部收益率。它预示着，如果项目实际收益率，高于内部收益率则项目盈利，低于内部收益率则项目亏损。由于开发区工程费用是贷款所得，所以BTS项目的内部收益率就不得低于银行商业贷款利率的平均值（7.18%-7.5%）。
4．
开发区收入分为两类：租金收入和残值收入。
a)
租金收入
含租赁税、营业税、其他相关小税种、和企业所得税的租金，称之为名义租金。在租赁期间内，若税率和贷款利率不变的情况下，名义租金一旦确定，很少会发生改变。
B）
残值收入
BTS租赁期限到期之时，土地或土建可以进行变现，这部分也计入开发区收入现金流。工业土地使用权是50年，土地残值计算按年份分摊，若租赁期是20年，那么土地残值比例是0.6（1-20/50）。工业建筑物一般能用20年，若同样租赁期是20年
，土建残值将会是0。固定资产折旧，是会计上的一个概念，计算企业所得税的时候，把先期固定资产分摊，来抵扣企业所得税可征税额。折旧按照租赁期限均摊，如果租赁期是20年，那么旧率就是5%（1/20）。
5．
开发区现金流量表如下（工程项目预算￥4357万）
年限
|
名义租金
|
缴税（租赁税、营业税、相关税）17.5%
|
开发区收入
|
折旧（5%）
|
所得税25%
|
开发区收入（扣所得税
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
-4357
|
1
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
2
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
3
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
4
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
5
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
6
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
7
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
8
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
9
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
10
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
11
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
12
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
13
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
14
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
15
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
16
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
17
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
18
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
19
|
565.5
|
98.96
|
466.54
|
217.5
|
62.26
|
404.3
|
20
|
565.5+900
|
98.96
|
466.54+900
|
217.5
|
287.26
|
404.3+675
|
表格说明：
年限0，代表租赁开始之前的工程建设投资阶段
租赁税12%、 营业税 5%，相关小税种约0.5%，总计17.5%
所得税的计算，是收入减去折旧之后，再乘以所得税税率25%
残值变现 工程总预算4357万，其中1500万是购地价格，租赁期20年后，土地残值是900万（0.6*1500万）。
6．
租金
按照上面表格中所示，开发区收入（扣所得税）作为该项目的未来现金收入，计算内部收益率IRR，得7.3%，在7.18%-7.5%之间，处于开发区可接受的盈亏平衡范围之内。
最后，开发区针对该项目的租金报价，人民币565万/年，项目建筑面积为15000平米，折算成单位面积，租金为RMB1.033元/平米·天。
