创业篇--浅谈开店前期考察评估
2012-03-07 14:42阅读：
第一节开店前期考察评估
市场环境考察
(1)人潮流量：平常、假日及日、夜来往人次比例。
(2)交通状况：目前及未来可能增减的运输工具及转变；马路宽窄、大小，单行道、双向道与停车问题。
(3)区域特性：商圈集客力、竞争店调查、互补店调查、该区人口数量、消费族群结构及消费习性。
(4)商圈勘查：主要及次要商圈范围、租金、价位。
1.1人潮流量
客流分为现在客流和潜在客流。餐饮店选择开设地点总是选在现在客流最多、最集中的地点，以使多数人能够就近用餐。在评估地理条件时，必须要认真测定经过该地点行人的流量，也就是未来餐饮店的潜在客流量。一般潜在客流量多的地方如地铁站、公交车站、学校、医院、影剧场以及游览地附近会有更大的商机。另外，办公楼附近也是设店的有利地址，办公楼里的客流以消费能力较高的白领为主，但他们对餐饮店的食品往往有较高的质量要求。
人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。
上下车客人数的调查重点为：1、个站上下车乘客人数的变化；2、上下车乘客人数越多的地方越有利；3、上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
首先，根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。其次，店铺应选择在车流动线较多的地方，车流动线指车辆行走时的移动路线。如在十字路转角处附近的店铺，其车流动线有四条；位于双向车道马路的店铺有两条车流动线；处在单向车道马路的店铺则只有一条车流动线。
1.2交通状况
交通状况主要包括街道形式和通行状况。
街道形式决定了是否能吸引人群到来并停留住，还是仅仅通过这里到别处去。比如有一条狭长的购物街，大型商场等购物密集点在街的中部，那么人群经过街两端的目的或是到中部去购物，或是购物完毕急于离开，因此不会做过多的停留。大量的停留时间和就餐需求也都会集中在中部，而两端则只能看着如潮的人流通过而毫无机会。典型街道有两种：一种是只有车道和人行道，车辆在道路行驶，视线很自然能扫到街两边铺面；行人在街边行走，很自然进入店铺。但街道宽度若超过３０米，则有时反而不聚人气。据调查研究，街道为２５米宽，最易形成人气和顾客潮。另一种典型街道：车道、自行车和人行道分别被隔开，其实这是一种封闭的交通，选择这种位置开店也不太好。
通行状况是指车辆的通行状况和行人的多少，它意味着潜在的客源。但必须清楚客源绝不等同于交通的频繁程度，如在交通要道，尽管交通极为频繁，但过往的旅客根本没有就餐的机会，也产生不了就餐的欲望；只有有就餐机会和欲望的过路人才会成为客源。而且还要考虑顾客到店后，停车是否方便；货物运输是否方便；从其他地段到店乘车是否方便等。交通条件方便与否对店铺的销售有很大影响。
1.3区域特性考察
加盟店周边社区的特性直接影响店面的经营，必须根据其特性做出相应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域，以及它们不同的规模和档次，要采用不同的营销策略。考察区域的特性主要是考察附近人的特征，在这方面可从以下几点去研究：
人口密度：例如，商圈周围要区分为主要商圈、次要商圈、边际商圈的人口。人口密度通常以每平方公里人数或户数乘以平均每户人数来衡量，一般来说，人口密度低的地区顾客光临的次数少，人口密度高的地区，顾客光临的次数就多。通常相同类型的餐饮店之间会有一定距离，大部分人会选择距离自己居住地近的适合自己消费水平的店面就餐，能够较人口密度小的地区就餐人数多。因此，在人口密度高的区域所设的店面其规模可相应扩大，以适应就餐需求。
人口构成:社区既有本地人，又有外地来的人，哪一种人群居多，将会影响生意好坏。过路客、边际顾客等也会影响生意的好坏。
性别结构：男性女性比例不同，经营的品种自然也要有所区别，有所偏重。例如女性更偏爱养颜保健食品。
就业状况：就业率高低关系到购买力大小。
年龄构成：店内装潢风格与此大有关系。
家庭状况：商圈内家庭构成决定了未来餐饮店的类型。新时代的人越来越注重自己的饮食结构，提倡营养与口味的协调，崇尚多功能的饮食。对于一个有独生子女的三口之家的家庭中，他的饮食需求主要是以孩子为核心来进行的，因而更注重营养与卫生。家庭成员的年龄与性别也会对商品需求产生影响，老龄化家庭的饮食多倾向为保健、营养等，女孩子多的家庭饮食重点就多半会放在素食和餐厅的浪漫氛围上。广义的家庭，也包括企业、学校、医院等，不同类型的企业和单位，他们对餐饮种类的需求不同，可以根据他们从事的职业的特征、收入状况和消费水平安排相应的饮食和相关服务项目。
消费能力：商圈内家庭和人口的收入水平决定了他们的消费水平，而消费水平又影响着未来餐饮店销售额的高低。通常是通过入户抽样调查获取家庭人均收入的。在选择店址时，餐饮店多以青年和中年层的顾客为主，因为他们的社会经济地位较高，而且可支配收入较多。城市中的年轻人，特别是大学生、中学生和已经进入工作岗位的年轻人，国内15-25岁的这批年轻人一般是独生子女，被称为新生代消费层，他们消费的特点是注重饮食质量，注重味道与营养而不注重价格，由于这个年龄段人的父母大多是50年代“生育高峰期”出生，数量很大，因此这个年龄段年轻人的数量也很大，餐饮店定位于这样的目标客户群是非常有规模性的。
竞争程度：对于竞争的评估分为竞争方式和竞争密度两种。竞争方式又分为直接竞争和间接竞争两个不同的部分：直接竞争指由提供同种类型的菜品和服务的餐厅引起的竞争，这类竞争会直接导致价格降低或成本增加，从而影响餐厅的利润率，所以通常被认为是有负面影响的消极因素；间接竞争包括由提供不同菜品或不同服务的餐厅或相关行业——如销售半成品食物的超市和销售便利包装即食食品的小摊——引起的竞争，这类竞争由于菜品或服务是替代性的，更能凸显餐厅的特色，所以通常被认为是积极因素，如周围的餐馆都是正餐点菜式，快餐或小吃就会引人注目，会有极大的吸引力。
竞争密度是指同行业和相关行业营业点的个数以及本区域内餐馆的总座位数，即生意是否扎堆。这体现了本区域内餐饮业的供求关系，是供大于求还是供不应求，是对竞争激烈程度的一种直接反映。通常是竞争越激烈利润越低。但这些分析只是参考性的，在某种情况下也不是绝对的。
1.4商圈评估
商圈，意指在餐饮店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆 1000米，乡镇地区则可能是方圆3000米（同类餐饮店数量少、缺乏竞争等因素），视具体情况而定。从上面的定义中我们可以比较清晰的了解商圈的含义，但对于具体的餐饮店而言，商圈并不仅仅用如此简单的概念就能诠释，这还要求我们掌握一定的评估商圈的方法。
一个地方是否适合开店，需要从多方面权衡，我们要考察店铺的地理位置是否便利，人与车的主要动向和总体流量，地点的可接近性，以及视觉和其他感官效果等。我们通过调查，大体计算出餐饮店商圈范围内的住户数、消费水平、客流量，从而粗略估算餐饮店未来能够达到的营业额。
由于住宅区的顾客群较为稳定，而且随着经济发展，越来越多的人没有时间和精力自己在家里下厨房，到餐饮店就餐就成了他们的首选。同时，这部分人群有一定的消费能力，容易给餐饮店带来稳定的收益。所以通常我们在住宅区周围选择店面，当然也要合理的考虑交通主动脉的配合，因为增大外来客源也是增加营业额的有效途径。
由于一些法规，不允许在住宅小区内开店。我们也不一定强求把餐饮店设在住宅区内，一般情况下，只要保证商圈内有3000以上的生活人口存在，而且其步行时间在10分钟以内就可以达到预期的效果。国外比较成熟的商圈通常以店铺所在点为中心，半径1000米较为普遍，目标人群为2600-3000人之间，如果以家庭户数算，每户3.6 人，则家庭数在722-833之间。
1.5商圈的竞争评估
在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些因素：现有餐饮店的数量、现有餐饮店的规模分布、新餐饮店开张率，所有餐饮店的优势和劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。餐饮店过少的商圈，只有很少餐饮店提供满足商圈内消费者需求的服务；餐饮店过多的商圈，又有太多餐饮店提供服务，以致每家餐饮店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈才是餐饮店数目恰好满足商圈内消费者对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的餐饮店不可能超过一个固定数量。
在计算饱和指数时可以借助于以下公式：
IRS=C×RE/RF
IRS—商圈的餐饮消费饱和指数
C—商圈内的潜在顾客数目
RE—商圈内消费者人均餐饮消费支出
RF—商圈内餐饮店的营业面积
假设在一个商圈内有1万个家庭，每周在饮食方面支出200元，共有10个店铺在商圈内，
共有10000平方米销售面积，则该商圈的饱和指数为：IRS=1000×200/10000=20
饱和指数越大，意味着该商圈内的饱和度越低；饱和指数越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。一般说来，餐饮店要选择饱和指数较高，饱和度较低的商圈开店。
1.6店面情况
在初步选定开店的地点后，应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。考察时要注意以下点：
1店面本身的情况
其实很多看似繁华的黄金地段，都是政府在拆迁计划内的。有的黑心业主便在门口贴上转租的告示，意图捞一票走人。这时，急于开店之人最容易上当。所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。选中某一区域后，必须了解该区域的规划是否有拆迁和重建项目，这些项目涉及的位置和动工时间，避免在餐厅成本收回之前遇到拆迁和重建而蒙受损失或失去地理优势。因此，必须先到当地的城市规划管理局咨询清楚店面地址是否在近期内动迁后，才能确定餐厅的具体位置。
店面营业面积大小：1、面积标准50---200平方米。2、能充分满足就餐服务需要，具备充分容纳客人的吞吐能力。3、既不能拥挤，又不能空位太大，避免资源浪费。
店面能源供应情况：1、所有选址必须具备“三通”标准，即水、电、气三通。2、水的质量。3、注意作经济核算。
店面的可见程度：1、店面位置可明显看见程度，直接影响其吸引力。2、从每个角度都能通过眼睛获得感性认识，视为最佳地址。3、从驾车或徒步的方式来作客观评估。
店面租金费用：因为自己选址建房的费用、周期、手续等多种因素比较复杂，租房一般是中小型店面取得营业场所的主要形式，所以房租是影响营业利润的一个主要要素。房租过高会使你放弃比较满意的位置。1、注意考虑潜在价值与现实价值之综合评估。2、不论市中心或城郊，关键看消费住户、流动人数规模大小。3、考虑地价上涨是否对营业投入、产出产生较大影响。
2店面房东的背景
找到店面后别太急，最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者)，对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。另外，一旦谈成，也要注意必须正式签协议并要求到房产所有者那里更改租赁人的姓名。
1.7店面选择细节技巧
例如，方向不同、当地主要建筑物的不同或地势不同等等原因往往都会对未来餐饮店的营业额造成影响。通常在有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，因为它便于顾客进入，又不会造成店铺门口的拥挤堵塞现象。当然在餐饮店前最好有适当数量的停车位；在有车站的地方，车站下方的位置就要比车站对面的位置好，因为来往的顾客就餐比较方便，省去了过马路的麻烦；在有斜坡的地方，坡上要比坡下好，因为坡下行人过往较快，不易引起顾客的注意。
在居民住宅区附近开店，而且在决定餐饮店位置的时候，要注意避免在下述地点建店，即道路狭窄的地方、停车场小的地方、人口稀少的地方以及建筑物过于狭长的地方等等。不同气候的城市店址也有优劣差别，在北方城市，如果店门朝风（一般朝西北方向），冬季寒风不断地侵袭，就会赶走顾客，因此风口位置要慎选。正因为这样，我们要通过细微的对比来获取位置上的最大优势。
