法释之嘟督府·案例-26
最高院：预登记不产生
物权设立效力
裁判摘要：通过预登记申请获得的国有土地预登记证，并非国有土地使用权正式登记确权证书，该预登记行为不产生物权登记的法律效果。
最高院：预登记不产生
物权设立效力
裁判摘要：通过预登记申请获得的国有土地预登记证，并非国有土地使用权正式登记确权证书，该预登记行为不产生物权登记的法律效果。
新浪博客
SPAN>56号行政判决认定，衡国用（预登）字第99048号《国有土地使用证》自行失效。
2001年5月18日，饮食公司与谭某日签订房屋买卖合同，将前述房屋转让给谭某日。2002年，衡阳市房产局根据饮食公司和谭某日申请，给谭某日经处罚违章重建房屋办理了产权转移变更登记手续，给谭某日颁发了衡房权证石鼓区字第××号《房屋所有权证》，核定面积为555.26平方米，为二层混合结构。谭某日取得了衡国用（2002B）字第204981号《国有土地使用证》，证载面积为279.3平方米。该证与天创公司1999年6月21日取得的衡国用（预登）字第99048号《国有土地使用证》所载土地重叠。
2015年7月，衡阳市国土局给谭某日发出《关于办理衡国用（2002B）字第204981号注销登记手续的告知书》，告知谭某日衡阳市政府向其颁发的衡国用（2002B）字第204981号《国有土地使用证》记载的事项存在错误，经报衡阳市政府批准，拟注销该证；并于其后在《衡阳日报》上发布了《关于废止衡国用（2002B）字第204981号的公告》。
谭某日不服，申请行政复议后提起本案诉讼，撤销衡阳市政府批准废止衡国用（2002B）字第204981号《国有土地使用证》的决定。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条第一款规定，单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。
依照前述法律规定，我国实行土地登记发证制度，以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用者应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，由县级以上政府核发国有土地使用权证书，确认权利。根据审理查明的事实，天创公司虽与衡阳市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，但没有按照相关法律规定申请国有土地使用权设定登记。其通过预登记申请获得的衡国用（预登）字第99048号《国有土地使用证》，并非国有土地使用权正式登记确权证书，该预登记行为不产生物权登记的法律效果。原审判决根据前述预登记行为认定天创公司已经享有涉案土地使用权，不符合法律规定。
谭某日在受让涉案土地前向衡阳市国土局申请进行地籍调查和测绘，衡阳市国土局亦就涉案土地与饮食公司签订土地出让合同，之后又为谭某日正式颁发土地使用证。在天创公司就涉案土地使用权进行的预登记行为不产生物权登记法律效果，其因而未实际取得不动产物权的情况下，衡阳市政府以重复颁证为由批准公告废止谭某日土地使用证的行政行为事实依据不足，湖南省政府复议决定予以维持亦属错误。原审判决认定相关政府部门为谭某日就涉案土地颁发土地使用证的行为构成重复颁证，适用法律确有不当。
本案中，还有一个值得关注的裁判内容：虽然现行法律对于行政注销行为相关程序规定中，没有必须举行听证的具体要求，但行政机关实施具体行政行为时仍应遵循程序正当原则，充分保障行政相对人的知情权、申辩权。所以，衡阳市国土局在已经向谭某日送达听证通知书决定举行听证会的情况下，未实际进行听证即将谭某日所持国有土地使用证公告废止，程序失当。
2001年5月18日，饮食公司与谭某日签订房屋买卖合同，将前述房屋转让给谭某日。2002年，衡阳市房产局根据饮食公司和谭某日申请，给谭某日经处罚违章重建房屋办理了产权转移变更登记手续，给谭某日颁发了衡房权证石鼓区字第××号《房屋所有权证》，核定面积为555.26平方米，为二层混合结构。谭某日取得了衡国用（2002B）字第204981号《国有土地使用证》，证载面积为279.3平方米。该证与天创公司1999年6月21日取得的衡国用（预登）字第99048号《国有土地使用证》所载土地重叠。
2015年7月，衡阳市国土局给谭某日发出《关于办理衡国用（2002B）字第204981号注销登记手续的告知书》，告知谭某日衡阳市政府向其颁发的衡国用（2002B）字第204981号《国有土地使用证》记载的事项存在错误，经报衡阳市政府批准，拟注销该证；并于其后在《衡阳日报》上发布了《关于废止衡国用（2002B）字第204981号的公告》。
谭某日不服，申请行政复议后提起本案诉讼，撤销衡阳市政府批准废止衡国用（2002B）字第204981号《国有土地使用证》的决定。
二、裁判要点
最高人民法院（2018）最高法行再97号谭某日衡阳市人民政府再审行政判决书认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条第一款规定，单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。
依照前述法律规定，我国实行土地登记发证制度，以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用者应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，由县级以上政府核发国有土地使用权证书，确认权利。根据审理查明的事实，天创公司虽与衡阳市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，但没有按照相关法律规定申请国有土地使用权设定登记。其通过预登记申请获得的衡国用（预登）字第99048号《国有土地使用证》，并非国有土地使用权正式登记确权证书，该预登记行为不产生物权登记的法律效果。原审判决根据前述预登记行为认定天创公司已经享有涉案土地使用权，不符合法律规定。
谭某日在受让涉案土地前向衡阳市国土局申请进行地籍调查和测绘，衡阳市国土局亦就涉案土地与饮食公司签订土地出让合同，之后又为谭某日正式颁发土地使用证。在天创公司就涉案土地使用权进行的预登记行为不产生物权登记法律效果，其因而未实际取得不动产物权的情况下，衡阳市政府以重复颁证为由批准公告废止谭某日土地使用证的行政行为事实依据不足，湖南省政府复议决定予以维持亦属错误。原审判决认定相关政府部门为谭某日就涉案土地颁发土地使用证的行为构成重复颁证，适用法律确有不当。
三、野莽简评
预登记出现在原国家土地管理局1993年《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》和1995年修正的《国家土地管理局土地登记规则》中。根据《土地登记规则》规定，新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预登记。建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起三十日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。预登记并非现行不动产登记中的预告登记，其登记效力如何并无明确规定。本案中，还有一个值得关注的裁判内容：虽然现行法律对于行政注销行为相关程序规定中，没有必须举行听证的具体要求，但行政机关实施具体行政行为时仍应遵循程序正当原则，充分保障行政相对人的知情权、申辩权。所以，衡阳市国土局在已经向谭某日送达听证通知书决定举行听证会的情况下，未实际进行听证即将谭某日所持国有土地使用证公告废止，程序失当。