农家乐、农旅项目的建设用地不能通过流转方式使用耕地
2019-05-21 15:40阅读：
在办理案件中，经常遇到以农家乐、休闲观光旅游农业、生态旅游农业等等项目使用耕地进行非农建设的情况。很多老百姓、甚至国土资源部门的同志对通过流转的方式使用耕地是否合规合法存有疑惑，今天我就这一问题总结几点。
因为国家政策支持，近几年来上述农旅项目发展迅速。但也产生了很多问题，其中之一就是很多单位和个人利用农旅项目的幌子，非法使用耕地，严重破坏我国土地管理制度。
党中央、国务院为了推进转变农业发展方式，加快推进农业现代化建设。支持和鼓励发展多种形式农业适度规模经营。休闲农业、农业旅游等产业迅速崛起，而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，必须建设配套的商业和服务设施，势必要涉及用地问题。鉴于我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策。必然产生许多问题，本来为了农民脱贫致富的项目，或者有些项目打着农旅的幌子，实际进行着商业开发。这些过度开发不仅侵蚀着我国本来就紧缺的土地资源，而且使得许多农民生活更是不如以前。
以农业为依托的休闲观光设施，如度假场所、各类庄园、酒庄等永久性建筑必须依法依规按建设用地进行管理。
国务院、国土资源部多次发文强调以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、
工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。
其中，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确规定：“为进一步加强土地转让管理，防止出现新的“炒地热”，保持农村稳定，保护农民利益，保障经济和社会可持续发展，经国务院总理办公会议审定，现就加强土地转让管理、严禁炒卖土地的有关问题通知如下：……农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；……进行农林项目开发必须严格按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理用地手续，任何单位和个人都不得私自与农村集体经济组织签订用地协议，禁止以征用方式取得农民集体土地进行“果园”、“庄园”等农林开发。……对现有各种以“果园”、“庄园”名义进行招商和炒卖土地的开发项目进行清理，按照“谁批准、谁负责”的原则，妥善处理存在的问题，对违反规定的，要追究有关当事人的责任，构成犯罪的，要移交司法机关追究刑事责任。”
当然，农家乐、农业观光旅游等转变农业经济发展方式的项目会得到国家的用地支持。其中农业部等11个部门联合发布的《关于积极开发农业多种功能
大力促进休闲农业发展的通知》（农加发〔2015〕5号）就这有问题有过专门的规定，“各地要将其列入土地利用总体规划和年度计划优先安排。鼓励利用村内的集体建设用地发展休闲农业，支持有条件的农村开展城乡建设用地增减挂钩试点，发展休闲农业。鼓励利用“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。”
用地政策向该类用地项目进行倾斜，不能说明该类项目用地不受建设用地的管理。
本人在办案过程中遇到过很多典型的违法案例。北京保定案，即某河北保定美食城有限公司利用基本农田进行农家乐的建设。四川达州云门天寨案。四川某公司竟然利用基本农田修建万亩农旅项目，该项目包括修建停车场、景观道路、酒店、接待中心等永久性设施。
2017年11月02日国土资源部通报了9起重大、典型国土资源违法案件查处结果。其中一起即河北省保定市河北佳鑫农业科技有限公司违法占地建设水上乐园案，就是典型的利用农旅项目占用耕地进行建设的违法用地行为。2015年，该公司违法占用安国市仁桥镇流托村和南章令村90.3亩耕地建设水上乐园，后安国市国土资源局依法进行了查处，责令退还非法占用的土地，没收地上建筑物和其它设施，并处罚款120.4万元。并且案件涉嫌非法占用农地罪，依法移送公安机关追究刑事责任。
为了农业经济升级和发展，该类项目使用耕地可以通过流转、入股方式使用，但是过程必须透明、公平公正、得到农民的统一，不能利用村集体组织瞒着农户偷偷将集体的土地流转了，利益给分掉了。不能将农民的承包经营权搞没了、不能把我国的耕地搞没了。
本人遇到的这类案子，几乎都是先由村民将土地流转给村委会，或者委托村委会流转给用地单位，之后村委会秘密的和用地单位签订土地流转协议。两个问题非常明显，一个是土地流转的价格不透明，价格和流转期限等主要内容，村民做不了主，没有参与权。权利寻租严重，甚至出现所为的村霸、黑社会等组织为此保驾护航。另外一个问题就是，本应纳入建设用地管理范畴的项目，却按照流转的方式使用土地，最后将耕地毁坏殆尽，甚至基本农田无法恢复耕种条件，时间一久，村民的承包经营权搞没了，我国的耕地搞没了，导致产生一系列不稳定的因素。
因此，我在这里有几点忠告，一、不能随便签订协议委托给村委会进行流转。即使签字流转，流转期限不宜过长（有约定流转期限实际上是无期限的情况）；二、流转出去的土地一定要用于农业生产，不能提供给第三人用于非农建设；三、如果被威胁签字，要报警、向土地有关部门申请查处。
