三四线城市房价，经济落后地区先跌
2019-07-04 11:07阅读：
从今年6月份国家统计局公布的数据来看，全国70个大中城市的房价还在上涨，有些城市持续上涨三年多了。而且房价上涨较快城市往往是经济不发达的中西部地区、南方经济不太发达的省份，比如西安、贵阳、海南、广西等地。
现在有媒体问，三四线城市房价，是南方还是北方先跌？本来，这个问题意义不是太大。因为，房地产市场是不动产，各个城市的房地产价格永远是分割的，即使是在一个城市，房地产市场的价格也是分割的，一个城市要想达到基本均价一致性几乎不可能，一个地区更是如此。更何况，在这一轮三四线城市房价快速上涨的过程中，各个城市房价上涨的原因可能会有较大差异性。在这种情况下，说南方三四线城市房价先跌，或北方三四线城市房价先跌都是意义不大的事情。
但有一点是十分肯定的，就是那经济发展比较慢、人口净流出的城市，无论是房价基数过去是如何低，以及这一轮房价上涨持续多少时间，上涨的幅度有多大，这些城市的房价上涨到一定程度之后，一定会比其他地方三四线城市的房价下跌得快，下跌的深度会更大。这些城市的城市会先跌。这种情况在中西部的许多城市都是如此。
因为这一轮三四线城市的房价上涨，不仅涨幅大，而且持续时间长，最为重要的原因有两个方面。一个方面是因为从2017年，政府在一线城市及二线城市在采取一系列的房地产调控政策，以此来遏制这些城市房价快速上涨。可以看到，这些城市的房地产调控政策出台之后两年时间，一线城市的房价在一定程度上的抑制，但三、四线城市房价却一路攀升。也就是说，因为各个城市实行的房地产市场政策不同，一线城市及二线城市采取的遏制房价上涨的政策，而三四线城市采取的鼓励房地产发展去库存的房地产政策，所以这几年，一线二线城市房价上涨的态势逐渐地蔓延到三四线城市。
这不仅让不少在一线二线城市的住房投资者纷纷涌入三
线四线城市，也让本地的住房投资者加入购买住房大军，从而全面拉动了这些城市的房价上涨。从70个大中城房价指数来看，2016年开始，一线城市房价开始回稳，并二手房有些微下降，而二、三线城市房地产市场价格，在开始时是有所下降，但从2018年开始，三四线城市的房价出现全面快速上涨。2018年不少三四线城市的房价同比上涨的幅度达到30%以上，例如贵阳2018年6月的数据显示，当月贵阳二手房均价为9499元/m²，同比上涨45.94%。
另一方面，政府在在控制一线城市房价上涨的同时，在去库存化的政策目标下，政府对不少三四线城市的棚户区改造采取了货币化安置的方式。一些三四线城市进行了大拆大迁。在这些城市房屋拆迁的大潮中，产生了大量的拆迁户，政府需要对这些拆迁户进行补偿安置，过去的补偿模式是拆房还房，但从2015年起，一些城市为了解决商品房库存大的问题，采取了棚改区改造货币化安置，也就是拆一套房子，政府直接货币补贴的方式给拆迁户，让拆迁户拿这些货币自己去买房。
在原来拆房还房的模式下，拆迁户往往会选择先租住房屋，等到新房修好后再搬回去，这样不会产生太多新的住房购买需求，但在棚改货币化的新政策下，拆迁户需要购买新房。拆迁户购买新房，用拆迁的货币化补贴及个人现在的存款作购买住房首付，然后通过银行住房按揭贷款进入房地产市场。这必然使得三四线城市的住房新需求突然暴增。大量的住房需求涌现必然会推高这些城市房价。在这种情况下，这些政策不仅重新启动了本地的住房市场新需求，也吸引了更多的外来需求及城市周边农民居民的住房需求，并由此全面推高这些城市的房价上涨。
而这些城市的房价快速上涨，不仅会吸引越来越多的投资住房需求，更重要的是刺激这些城市的政府拍卖更的土地，增加更多的住房供给。可以说，这几年不仅住房销售面积及销售金额一直在创历史记录，而且政府的土地出让金的收益也一直在创历史记录。全国住房的供给一直在快速增加。2019年以来房地产开发投资基本上保持在两位数的增长水平上，就是这种住房供给快速增长一种表现形式。三四线城市房价在快速上涨，三四线城市的政府有更大的动力增加住房供给，有更大的动力增加土地拍卖。而土地都掌握在地方政府手上。所以，这些城市的住房供给肯定会出现无限增加。
但是，如果棚户区改造的货币化安置政策改变，如果这些三四城市的经济较为落后及是人口流出，那么无限增长住房供给最后可以就无人接盘了。可以说，在这些三四线城市，只要房价还在快速上涨，地方政府就有强烈动机拍卖出更多的土地，增加更多的住房供给。但是这些住房是否有人来接盘则是相当不确定的。所以，在这些城市进行购买住房的投资者，更是谨慎为上。这些城市的住房一旦套上手上，要想脱手并非易事。
