珠海房地产纪行
2012-03-20 15:19阅读：
一、
行业趋势判断
目前市场有所回暖，但3月日均成交比去年平均差20%。对房价并不乐观，认为市场若能维持2月份的情况就比较健康。
政策将维持现状，今年微调。市场会上下波动，和现在差不多，将持续两年。若5年为一个周期，那么12-13年的情况会比较差，后面3年会好转。
二、
珠海市场情况
珠海交通：轻轨40分钟到广州南站，站点在拱北（之前是检疫局（军统中统基地），拆迁出现问题）。现在已铺轨，预计今年底通。未来澳门轻轨接拱北，到横琴。
港珠澳大桥16年通（10年之后才开始发展）。
珠海是外来市场，限购、限价(香洲区价格不超过11285元)导致市场失去意义，因此降价也不一定能去化。
珠海的城市产业定位，目前有点迷茫，西边想搞重工业，造船、化工等，中间横琴搞服务，港口、中航（通用飞机：珠海）等。神化在珠海成立了南方基地，从澳洲过来的煤通过火车运出去；中海油在珠海投资了100多亿，相信这些产业的到来会增加居住需求。长远来看珠海价值在提升，应该会升值。
横琴岛开发：发展规划20年。协助澳门多元化，澳门起带动作用，发展教育、中药产业、会展、旅游（学拉萨维加斯）等。
华发集团在横琴岛CBD
有3.24万平方土地，2点多万方在湾仔。前几年以商业和办公为主，目前做一级开发，搞基建，招商引资，需要2-3年时间。这块土地有30%比例住宅，会挂牌出售。大股东开发对我们会有好处。
三、
公司情况
1、公司项目销售情况：去年整体去化情况，珠海上半年全部卖光；下半年9月推出新盘蔚蓝堡，销售不乐观；12月几乎没有成交；目前有所回暖，每天有一点成交。
其中，（1）近期新城6期销售近100套，均价16000元，含精装修3500元。（新城5期08年开盘，9500元含2500装修，开始销售很冷清，到四季度时就很好卖）
新城6期一共2300套卖了800套。
（2）华发蔚蓝堡，远郊盘，位于东部地区，到广州南站不到1个小时。去年9月推出，下半年市场不好，销售速度相对较慢。均价12000元，含3500装修标准，但可以选择不要装修。
（3）预计推出沈阳2个楼盘华发首府、岭南荟，均价8000元。
（4）预计推出包头华发2期（1期售罄，均价9000-10000元）。
（5）大连一直在售，均价7000多元。由于在旅顺口，位置较偏，去化较慢。
（6）预计中山会推一点，均价16000-17000元。
（7）华发水郡应该会推一点，均价14000-15000元。
（8）华发峰景（湾仔）今年可能预售，总建面不到5万平。
其他项目：（1）华发山庄到拱北10分钟，四周山环抱。规划为别墅、联排、小高层，有一半别墅，容积率1，是附近唯一可售别墅产品，目前不会开盘。价格现在也没法确定，可参考的是07年世纪城一期别墅均价3万元，08年新城5期别墅2.8万元。
（2）世纪城的商业综合体（酒吧街）整体卖给别人了，政府建了4栋临时建筑给我们。
2、价格情况：公司整体营销策略一致，不愿降价（认为降价也不一定有量），付款条件有优惠。珠海地区，若去掉装修价格，实际是几乎没降价。外地新开盘可以降价。项目价格方面，有一点折扣，与去年优惠一样，97-98折，还给与管理费一些减免、对老业主有所回馈；付款方式有所变化，可以分几期支付。
客户结构：本地外地客户都有，最近一次性付款（一年分期付款）的多，贷款不太多。
产品结构：主力户型在140平米，大概占80%。
3、今年货值90个亿（中金推算出110个亿），销售目标不低于去年，珠海地区新城6期和蔚蓝堡销售不好的话，就不推新盘。
4、公司优势：长项是精装，产品品质好。且公司项目主要在二线，二线机会多，价格低，有挤出效应。
5、毛利率、净利率较低原因：毛利净利比较低，因为首期摊得比较多，包括增值税、没开工闲置的人工、财务费用等，后面会轻松点，利润率会高。
6、拓展情况：今年暂时没有拿地计划。
外地拓展较为顺利。包头已经收回投资，大连相对差一点，南宁还没有开盘，威海的一级开发7000亩地，利润率不止8个点。
新拓展有准备，但要看资金、市场情况，如果特别大的资金需求就不会去做。还要看获取方式。中山不会再拿。
7、资金成本：今年资金需求目前没问题。银行贷款利率会上浮；做了一点点信托，股权基金2个多亿（华发山庄）（中融信托，跟控股股东一起做，12%资金成本）。
8、激励计划：在争取，目前还没有进展，方式也没定。大家都想搞，但地方政府很难说。
格力地产调研纪要
一、
珠海市场情况
成交没有去年好。由于外地市场占了很大比例（格力的客户外地人占50%以上），限购限价影响比较大。香洲地区限价（根据珠海的平均价格*GDP增速）对消费者的心理预期产生影响，消费者持观望态度较多。
2月份成交量有点回暖，3月份感觉又不行了（澳门人在珠海买100万以上的房产可以有粤澳车牌，传言5月1号取消）。
市场不好珠海政府更着急，因为珠海工业较少，成交不好税费少，土地收入也少（而政府预计今年土地收入80亿）。
二、
公司情况
格力集团80年代就有房地产，后来慢慢发展工业。集团一直有不少地，因此地产从06年真正发展起来。格力集团主要分为电器和地产两块，目前对地产支持比较大。
公司产品定位中高端，和华发差不多，受限购影响较大。认为最严厉的政策已出完，限价上半年应该不会放。如果一直限购，公司应对策略是走出去。
1、项目情况
主要是格力广场和格力香樟，格力广场均价18000元，香樟16000元（售罄）。
格力海岸位于珠海高新区，不属于限价范围。什么时候推出、怎么定价没确定。
公司建安比较高，材料都是进口的，装修考虑环保因素。格力广场实际装修成本1500多（包括中央空调、洁具、热水器等）。
2、12年新开工、推货量等
预计今年新开工与去年一样10-20亿。预计今年推货量：格力广场3期10几万平，均价不含装修15000元；格力海岸20几万平，货量不止40亿，目前在蓄客阶段。
预计重庆项目今年会推出。
3、对外拓展
格力房产跟着工业走。格力中央空调在重庆产的，有200亿收入，因此在重庆比较成熟。近期在重庆会拿一块地，1700亩，位于两江新区，还有湖。作为总部基地，另配套住宅。
另外格力在合肥也还有基地。同时也看好西安市场。
格力走出去的优势：格力品牌。
4、资金状况
集团给公司借款40亿，重组3年以内不计利息。集团会一直支持公司，电器去年提供10亿借款，成本是基准利率或向下10%，今年也可以提供。
公司在银行有议价能力。在银根最紧的时候，资金成本最多上浮10%，一般为基准或向下，而且额度紧的时候有优先。
