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提前还贷与缩短还款期限方案优选

2013-08-17 11:07阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/2775625314

房贷计算
一、非提前还贷
1. 贷款总额40万，贷款年限30年（360期），按照国家基准利率上浮6%个点：

2. 总还款额约95万，其中利息近55万。
3. 当还款至241期（20年）后，每月还款本金超过利息，不适宜提前还贷。
还款期数 利息 本金 月还款额 剩余本金

4. 从2012年2月份至2013年8月份，约还款18期，现在每月本息还款明细如下：
还款期数 利息 本金 月还款额 剩余本金

5. 截至2013年8月份，还款总额47310元，其中已还本金6263元，利息41047元。
二、提前还贷
1.2013年9月提前还贷3万

2.提前还款3万，每月还款额从2628元变为2410元，减少218元，节省利息41879元，相当于还款71879元。
三、缩短还款年限
1. 若同样的情况缩短还款年限，月还款额基本不变，具体明细如下：

2. 提前还贷3万，月还款额不变，可节省利息约15.6万，缩短还款年限6年，充分说明缩短还款年限，月还款额基本不变比减少月还款额，还款期不变更有益。（下次去建行问问可不可以是第一种形式的？）
3.


四、提前还贷后缩短还款年限


1. 提前还款15万后不缩短还款年限



借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分30年还，还款总额为54.8万，总计还款额6.3+15+54.8=76.1万，节省利息95.3-76.1=19.2万。


2. 提前还贷15万后，还款期限由30年变为25年：

借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分25年还，还款总额为50.3万，总计还款额6.3+15+50.3=71.6万，节省利息95.3-71.6=23.7万。

3. 提前还贷15万后，还款期限由30年变为20年：

借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分20年还，还款总额为44.2万，总计还款额6.3+15+44.2=65.5万，节省利息95.3-65.5=29.8万。

4. 提前还贷15万后，还款期限由30年变为15年：


借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分20年还，还款总额为38.5万，总计还款额6.3+15+38.5=59.8万，节省利息95.3-59.8=35.5万。
5. 提前还贷15万后，还款期限由30年变为10年：


借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分20年还，还款总额为33.2万，总计还款额6.3+15+33.2=54.8万，节省利息95.3-54.8=40.5万。

6. 分类总结

表1 提前还贷后缩短还款期限对比表

还款年限
 原还款总额
 现还款总额
 还款利息
 节省还款利息
借款40万，还款期30年，不提前还贷，不缩短还款年限
30
 95.3
 95.3
 55.3
 0
借款40万，还款期30年，提前还贷15万后不缩短还款年限
30
 95.3
 54.8
 40.5
 19.2
借款40万，还款期30年，提前还贷15万后缩短还款年限
25
 95.3
 71.6
 31.6
 23.7
20
 95.3
 65.5
 25.5
 29.8
15
 95.3
 59.8
 19.8
 35.5
10
 95.3
 54.8
 14.8
 40.5














五、缩短还款年限后提前还贷

1. 还款期限由30年变为25年后，提前还贷15万后：


借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还款年限缩短为25年后，还款总额为84.4万，节省利息95.3-84.4=10.9万，提前还款15万，节省利息16.3万，总计节省利息10.9+16.3=27.2万，还款总额95.3-27.2=68.1万。

2. 还款期限由30年变为20年后，提前还贷15万后：


借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还款年限缩短为20年后，还款总额为74.1万，节省利息95.3-74.1=21.2万，提前还款15万，节省利息12.3万，总计节省利息21.2+12.3=33.5万，还款总额95.3-33.5=61.8万。
3. 还款期限由30年变为15年后，提前还贷15万后：


借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还款年限缩短为20年后，还款总额为64.5万，节省利息95.3-64.5=30.8万，提前还款15万，节省利息8.6万，总计节省利息30.8+8.6=39.4万，还款总额95.3-39.4=55.9万。

4. 还款期限由30年变为10年后，提前还贷15万后：


借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还款年限缩短为20年后，还款总额为55.6万，节省利息95.3-55.6=39.7万，提前还款15万，节省利息5.1万，总计节省利息39.7+5.1=44.8万，还款总额95.3-44.8=50.5万。

5. 分类总结
表2 缩短还款期限后提前还贷对比表
还款年限
 原还款总额
 现还款总额
 还款利息
 节省还款利息
借款40万，还款期30年，不提前还贷，不缩短还款年限
30
 95.3
 95.3
 55.3
 0
借款40万，还款期30年，缩短还款年限后提前还贷15万
25
 95.3
 68.1
 28.1
 27.2
20
 95.3
 61.8
 21.8
 33.5
15
 95.3
 55.9
 15.9
 39.4
10
 95.3
 50.5
 10.5
 44.8

六、提前还贷与缩短还款期限次序先后对利息影响对比

表3 缩短还款期限与提前还贷对比表

方式年限
提前还贷后缩短还款期
 缩短还款期后提前还贷
 偏差
还款总额
 还款利息
 节省利息
 还款总额
 还款利息
 节省利息
 　
30
 95.3
 55.3
 0
 95.3
 55.3
 0
 0
25
 71.6
 31.6
 23.7
 68.1
 28.1
 27.2
 3.5
20
 65.5
 25.5
 29.8
 61.8
 21.8
 33.5
 3.7
15
 59.8
 19.8
 35.5
 55.9
 15.9
 39.4
 3.9
10
 54.8
 14.8
 40.5
 50.5
 10.5
 44.8
 4.3

七、综述
综上所述，根据分析可知，先缩短还款年限，再提前还款更有益，且还款年限越短越好！
根据收入及存款实际情况，以下四种提前还贷方案较可行：
（1）提前还款15万后，还款期缩短为20年；（2）还款期缩短为20年，后提前还贷15万；
（3）提前还款15万后，还款期缩短为15年；（4）还款期缩短为15年，后提前还贷15万；
由对比表3可知，方案（4）优于方案（3）优于方案（2）优于方案（1）；而四种方案中可行性最高的为方案（2）与方案（3），若根据收入证明，在没有提前还贷的情况下，不能将提前还款期限缩短为15年（方案4），则可以选择先提前还贷15万，再缩短还款期限为15年（方案3）。当然，最优方案是方案（4），即先缩短还款期限为15年，再提前还贷15万！

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