“验房报告”应该由谁出？

2026-03-25 06:26阅读：

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“验房报告”应该由谁出？

澳州的维州政府正计划推出一项房地产买卖的重大改革，要求房屋卖家在出售前主动提供建筑和白蚁（Building & Pests）检查报告（简称“验房报告”），以减少购房者在看房过程中反复花钱做检查的负担。根据这项拟议中的方案，未来房屋卖家必须自行安排并支付建筑和白蚁检查费用，并将相关报告提供给所有潜在买家。买家在看房或准备竞价前即可免费查看这些报告，从而避免重复支付检查费用。
一时间无论在“买房群”还是“业主群”都炸开了锅：
1、 “买房群”：
这个现实问题一直困扰着“买房群体”，很多置业者都是新手，对屋况心里没底。对一些二手房房屋的缺陷很担忧：是不是建筑上有致命的问题？自己能不能修缮？会不会花天价修缮？
买房总要看十个八个房子吧？每看一个都要自己出600-800澳元的检查费，拿到报告再来出价，再参加竞拍。能拿下固然好，但绝大多数情况下都拿不到，那就白折腾，再

来下一个。所以看了几个自己非常喜欢的房子，多花很多钱，但就是没买到心仪之房，别说有多沮丧。
2、 “业主群”：
对于卖房的房东也很恼火，是你要买房，为什么要我出钱做检查？新房子没问题，但几十年的老房子，谁能保证一点小问题都没有？要是作为公开的法定文件，对于那些没有经验、也不懂建筑结构的买房者，一看就逃离，我还卖什么房子？所以绝大多数卖房者都坚决抗拒，骂骂咧咧。
我们需要理性看待问题。澳州是“联邦制”，所以各州的立法会有很大的不同，其实在澳州的首都领地ACT，在20年前就已经对“建筑和白蚁”检查有立法，需要卖房的业主提供相关的报告，这种“堪培拉模式”在这 20多年的施行经验证明，其做法能有效刺激买家出价的信心，保证市场的透明度，减少了买房者的担忧心态。

“验房报告”应该由谁出？

专业“验房师”做全面评估
我先说一个我自己遇到的真实例子：
有次我卖一个50多年旧的房子，屋况没有任何大问题，室内请注册装修工做了Renovation。但遇到一位首次置业者，需要在银行高额贷款，银行也是非常苛刻地要求做“验房报告”。过去所谓的“验房报告”和“房产价值评估报告”都是银行出钱做的，但现在银行为了节省开支，都需要卖家自己出钱，因为贷款者每看一个房都要出一笔验房费，银行也吃不消。
我这个房子整个屋况都没问题，但在外墙壁上看到一条曾经补过的缝隙，也不是我手上修补的，至少有20年以上的老疤痕，也没有扩大的痕迹。但验房师在报告中的“Major Defects”上注明，验房师也不敢肯定，建议再继续检查，甚至可能要做地基的修正。我觉得买家是无中生有，果断取消了卖房合约。
按照销售中介的介绍，刚好在同一时期他卖的一个房子，因为验房报告说有白蚁迹象（不严重），于是买家再砍价5万。因为业主急售，最终让步4万成交。而当时做全套灭除白蚁的处理，也不过一两千块钱。很多老奸巨猾的买房者，纯粹是借此“有理”砍价。要是业主事先做验房报告，大不了做一套白蚁处理，过一段时间再做一次检测，一定会通过的。这就合理、合法赢得了主动权。
尽管维州的这项法案仅仅是个提案，至少要到2027年才实现，但预测基本上是会立法通过的。我最近准备卖房，经过权衡，我毅然决定自己出钱做一项“建筑和白蚁（Building & Pests）”的验房报告，将来等卖房开始，作为房东附加的法律文件。

“验房报告”应该由谁出？

11个大类，上百个检测项目

我们来看看该政策对买卖双方的潜在利弊分析：
对卖方（业主）的影响：
利（Pros）

增加房产吸引力： 提前展示一份合格的验房报告能建立透明度，让潜在买家（尤其是初次置业者）感到安心，可能吸引更多人参与竞价。
掌握修缮主动权： 卖方可以在挂牌前发现潜在的结构问题或虫害，并选择提前修复，避免在交易的关键时刻被买家以此为由大幅砍价。
加速成交： 买家无需再自行预约验房师，减少了由于等待报告而产生的犹豫期，有助于推动更快的无条件合同（Unconditional Offer）。
成本回收的可能性： 参考“堪培拉模式”，法律可能允许卖方在合同签订后，从最终的买家手中收回这份报告的制作成本。

弊（Cons）

前期现金支出： 在尚未卖出房子前，业主需要先支付约 $500 - $800 的额外成本。
缺陷强制披露： 如果报告揭示了严重问题（如结构损坏或白蚁），卖方必须将其作为《Section 32》声明的一部分进行披露，这可能会直接影响售价。或者花更多的钱修缮弥补。
潜在的法律责任： 虽然报告由专业人士出具，但如果由于报告质量引发争议，卖方可能面临法律纠纷。

对买方的影响：
利（Pros）

节省巨大开支： 许多买家在买到心仪的房子前，平均会支付 5 到 7 份验房报告，累计支出可达数千澳元。新法实施后，这部分钱可以直接省下。
降低入场门槛： 买家在决定出价或参加拍卖前，就能清晰了解房屋状况，不再需要“蒙着眼睛”做决策，大大降低了风险。
简化流程： 无需自行联系验房师，只需向中介索取报告即可，流程更简单。

弊（Cons）

独立性与信任危机： 买家可能会质疑“由卖方付费”的报告是否存在偏见或刻意掩盖缺陷（尽管政府承诺会设立监管机制）。
追责难度： 如果日后发现房屋有问题，而买家并没有直接雇佣验房师，可能在法律上难以直接起诉验房公司（取决于新法的最终细则）。
仍可能需要“二探”： 谨慎的买家为了求稳，可能还是会自掏腰包找自己信任的验房师复查，从而导致额外的重复开销。

“验房报告”应该由谁出？

各有利弊，最好做到皆大欢喜

综上所述，不能简单说是否值得做“验房报告”，各有利弊。假如新政实施之后，那房东没有选择，只是能否补救而已。

另外大家心有存疑的是“验房师”是否值得信赖？在一个法制国家，注册的“验房师”都有一套检测流程，也有严格的职业操守准则，不会因为“谁付钱就偏向于谁”，这关于他们未来执照是否能继续持有的问题。当然可能在细节上有些侧重，但八九不离十。

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