今天，上海杨红旭杨老师又专门撰文，并引用数据分析了下当前的南京楼市。通读全文，结论实在难以让人信服。文章中，杨老师提出南京二手房价格已经开始微跌了，甚至断言未来一年左右，南京二手房价将持续下跌，一年半之后，很多房子的成交价将比当前下跌15%左右。
文章截图
在数据样本选取上，杨老师选取了在市区的四个区域，（含老破学区房、次新房等）。老杨还指出：只会选择交易量大的小区，否则没有研究价值。
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今天，上海杨红旭杨老师又专门撰文，并引用数据分析了下当前的南京楼市。通读全文，结论实在难以让人信服。文章中，杨老师提出南京二手房价格已经开始微跌了，甚至断言未来一年左右，南京二手房价将持续下跌，一年半之后，很多房子的成交价将比当前下跌15%左右。
文章截图
在数据样本选取上，杨老师选取了在市区的四个区域，（含老破学区房、次新房等）。老杨还指出：只会选择交易量大的小区，否则没有研究价值。
首先，很感谢杨老师对南京楼市的关注，码字不易，为我们提供一个“局外人”的视角。杨老师是好友，平时我们也有交流。在2015年下半年至2016年上半年我们的判断接近，是最早发现杭州楼市价值。我2月进军杭州，随后老杨3月也去了。6月份我们一起在南京授课。但近几个月，杨老师有点痴迷理论，对全国很多城市都提出了“预警”。至此，我们的分歧在加大。
但就事论事，若要谈南京房价，个人认为还是有发言权的。因为理论框架、研究方法以及对南京楼市的不熟悉，杨老师的论述是存在诸多明显的误读，在逻辑上不可信，在现实上也不可行，更违背了保持房地产市场平稳健康发展的初衷。所以，就南京房价的涨跌，在此我想与之商榷下。
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老杨观点：老杨指出在预测房价方面，是有一套体系，名叫：房地产短周期理论。
孟祥远教授 观点：
在房地产的理论框架和研究方法，个人认为应该是“3 1”的楼市综合分析理论，楼市是短中长期因素 政策作用下的螺旋上升趋势。
1、短期看资金：不可否认，现在楼市资金增量确实有放缓的迹象，但基数总量却非常高，也使得绝对值增量大。从很多大牌开发商在土拍市场上的抢地情形也可一窥一二，开发商资金充裕没有更好的出口，所以拿地积极。老百姓亦是如此，自主买房或积极囤积资产。
2、中期看土地：土地市场热度仍未消退，目前地价依然昂贵。今年以来北京土地出让金累计达1847亿元，南京、杭州、重庆出让金突破千亿元。武汉、苏州、广州等热门城市均超过500亿元。虽然政府试图通过实施一系列附加规则来抑制地价，但并没有得到明显的缓解。
3、长期看人口：就城镇化进程和人口而言，目前我国的城镇化只有50%左右，未来发展要达到70-80%。按照这个增长空间，热点城市的房价长期是具有向上的动力。
而短周期下的波动只是“政策”这个变量下的变动。回顾楼市20年，整体是向上的，趋势也不会轻易改变。即便在调控严厉的当下，除热点城市房价表面得到抑制，全国整体房价还是向上的。
那问题来了，杨老师在1年前对全国各大热点城市发布红色预警之后，包括杭州、南昌、长沙、成都、厦门、武汉、南京等城市，今年还是出现了不同程度的上涨。
综上所述，楼市的基本面并没有那么差，我们对城市与楼市的发展还是要有信心的。但变量因素——“调控政策”确实也在短时间内发挥了作用，房价得到控制、民生得到改善也不可忽视。
如果说没有说政府的强压调控，房价肯定还是在涨的，我想这几乎没有人会反对。国家统计局和地方统计局发言人都有表态，如果不进行调控，房价还要反弹。在“中国宏观经济论坛”分析报告中指出，未来房价会有强上行趋势。相信“房价只是暂时被政策压住”已形成共识，而非短周期起作用。
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老杨观点：杨老师在文章断言未来一年左右，南京二手房价将持续下跌，一年半之后，很多房子的成交价将比当前下跌15%左右。
南京二手房真实情况确实：据国家统计局发布的8月70城数据显示，8月份南京二手房比起去年同期上涨8.9%。大家也知道，如果统计局显示上涨8.9%，实际会是咋样？
杨老师为佐证南京房价下跌，也是拿出了具体实例与数据。但我想说，若用个案代替整体就犯了社会研究方法中常见的“微体谬误”。以个人为研究单位，一定不可把研究结论推论及于群体或整个地区，否则就会犯微体谬误。当然， 以整体研究单位研究得出的结论也不可推论到以个人为研究单位， 否则就会犯区群错误。楼市分析，万万不能以偏概全，尤其是不能拿不具有代表性的案例来分析整体，这一点上南京很多专家已经明确指出其选择案例的问题。
我们且看文章中选取的几个样本：
1、此前杨老师一篇文章选取了南京两个小区：江北的江岸水城和板桥的金地自在城，一个位于桥北，一个位于板桥。
文章截图
孟祥远教授认为：
（1）桥北的楼市在南京是属于刚需性质，基于诸多因素，有些楼盘表现确实不给力；
（2）金地自在城在前两年涨幅还是不错的，但受制新房限价厉害（新房被限在1.7-1.8万元/㎡），二手房也受到一定限制；
所举证的这两个小区都是南京的典型“刚需”板块。事实上，南京有4个桥北。北面的在大桥北路东侧，南面的在岔路口的东侧，东面的在麒麟门，西面的在大板桥，构成了南京“钻石型”刚需重镇。一无好学区，二无改善盘，房价表现相对平淡！如果仅以它们作为南京二手房市场的代表，这就与南京楼市的真相相悖太大了啊。
2、杨老师擅长分析老破小。但房地产是区域性市场，不能简单地与北京上海类比。南京老破小的涨幅确实不如北上，因为离城区很近，如河西、南部新城、鼓楼滨江离城区很近，客群可就近在新城区改善，而不必要集聚在老城区买老破小。所以，南京的老破小表现确实一般，这也不是市场成交的热点。
3、选取的世茂外滩新城更是错得明显，截图很明显是涨了3%不是跌3%。据了解，去年底3万能买到的房，现在需要3.5万了。看来老杨是“求跌心切”啊！顺便提一句，马上鼓楼滨江几个新盘都要上市。仁恒桃源世纪、中海桃源里、还有当代万国府都要接近4万，有些是千万豪宅。即便是最近推新的深业滨江半岛也是500万起步了，中冶洋房也不便宜，低价盘逐渐绝迹，世茂外滩这个板块未来其实还是很有看点的。
3、对于目前南京大热的河西楼市，杨老师选取了拉德芳斯。周所周知，拉德芳斯在河西基本是品质较差的楼盘，虽然其商业街做的不错。
对于河西，南京人更关注的有奥体新城的仁恒江湾城，朗诗国际，中海塞纳丽舍，万科光明城市，保利香槟等，鼓楼龙江的中海凤凰熙岸等，建邺万达的星雨华府，金地名京，华润悦府等；
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综上所述，个人认为，对南京楼市未来走势还是持乐观态度。主要表现在以下几方面：
1、供应上：基于现房销售、新地块迟迟不上市，未来南京新房供应量上很难不来；
2、需求上：市场需求依然很大，关键是很多需求一直没有得到满足；
3、人口上：南京作为长三角唯一的特大城市，未来将有300万人口的导入量；
4、土地上：下一波土拍，土地依然备受追捧；
最后，大家最想知道：未来1年，南京房价到底是涨还是跌？
总得来说，在当前的大环境下，南京整体房价上还是以稳为主，实现今年10月新房与去年同期保持稳定是没问题。若要进一步明确，个人认为：展望未来1年的南京房价走势，二手房涨幅紧随南京居民收入涨幅，问题是不大的。
简单得说，这也意味着未来一年内南京二手房有5~10%的涨幅是可以实现的，但指望暴涨这是不现实。加上3年限卖的限制，住宅流动性。此时，我们的投资逻辑也要顺势而变，要有进行有价值的投资、专业化投资。住宅短炒价值已逐步丧失，个人也不建议激进投资。利用这个机会做些转型，持有些优质资产，在南京做个幸福的房东也是个不错的选择。
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