绝不能让中低收入者都去买商品房！
2007-07-31 11:39阅读：
[“住房保障的路径选择”系列文章之二]
中低收入群体：谁说“租不如买”？
针对最低收入群体，为其提供廉租房已经毫无争议，笔者在上一篇文章中已作阐述。但对于中低收入群体，到底该如何解决他们的居住难题，业界意见尚不统一。说实在话，这是中国住房保障体系中最难啃的一块“骨头”，中央政策难落实，地方政府不愿牺牲太多利益，这部分家庭承受力弱却仍倾向于购房，在高房价的煎熬中彷徨忧郁、甚至沦为“房奴”。
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height=280>目前，全国城镇低收入家庭和中低收入家庭分别占全国总数的10%和20%，上海市大概为11%和13%，笔者暂且把这两个群体统称为中低收入群体。追溯历史，按1998年住房体制改革“23号文”的规定，这部分群体的住房问题应该通过经济适用房来解决，但是，事实证明那是一个错误的构想。经济适用房年竣工套数占全部住宅竣工套数的比重，由1999年的约25%，一步步降至2005年的约8%。可以说，经济适用房是一个先天不足、利弊同生、争议极大的住房保障产品；退一步讲，即便它的运作机制非常完善，也不可能成为现阶段我国住宅供应的主体，因为国家财力不充许，地方政府也不答应！
既然经济适用房不可能完全解决中低收入群体的住房问题，那么就得搞清楚中低收入群体到底能否买得起商品房。先分析全国情况，2005年城镇家庭低收入和中低收入两个群体的人均可支配收入分别为4885元和6711元，为了计算的方便性，笔者暂1：2的户数比例，将其转算为6102元；2005年全国住宅销售均价为2937元/平米，经济适用房销售均价为1655元/平米，若按80
平米户型和户均3人计算，则中低收入群体购买商品住宅和经济适用房的房价收入比分别是14：1和7：1，明显超过国外3-6：1的合理均值。
由此证明，中低收入群体无力购买商品住宅，勉强能够承受稀缺的经济适用房。其中，低收入群体连经济适用房都买不起。当然，部分中低收入家庭如果获得动拆迁补偿，或者卖掉近年已大幅升值的房改房之后，有一定能力购买低总价的商品住宅或限价商品房。从住房保障的角度考虑，不能纠缠于个别家庭的特殊情况，应以收入水平为基准进行政策制定。他们即使勉强购买商品住宅，不是严重透支未来收入，就是严重损害生活质量；不仅形成很大的精神负担，而且还潜藏一定的银行贷款危机。因此，笔者认为针对于中低收入群体，政府应确定“以构建住房租赁体系为主，以提供经济适用房为辅”的政策思路。
首先，需要尽快重建公共租赁用房体系。按2003年国家出台的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，廉租房是专门针对最低收入群体的，但正如上述分析，中低收入群体、尤其是占城镇总户数10%的低收入群体，只有通过租赁才能安居。怎么办？这就需要重新建立公共租赁用房体系（有别于房改以前的福利分房制度），其中既包括原先定义的廉租房，使其最终能够保障占城镇总人口10%左右的最低收入群体，又要包括其它公共租赁用房，使其能最终能够保障占城镇总人口15%左右的中低收入群家，但其租金补贴标准要比廉租房低一些，财政补贴较少。
在运作机制上，与廉租房的相比，可以较多地引进市场机制，部分公房可以由国营公益机构运营(如新加坡和日本)，部分公房可以由协会、互助组织运营(如英国和德国)，部分公房可由民营公司运营（如美国）。但政府依然是制度实施的主导者，包括家庭准入、退出标准、租金标准等完全由政府控制。至于经费筹集，除了从土地出让金、地方财政支出中划拨外，还可借鉴香港“以房养房”的运营模式，盘活小区商铺、停车场等配套物业的商业经营。
在房源落实上可以做如下考虑。第一，目前尚未房改的公房，在一定程上扮演着低租金租赁公房的角色，2005年全国1%人口抽样调查表明，租赁公房家庭为172499户，占全国城镇总户数的7.5%左右。公房在全国各地的分布不均衡，北京、上海等大城市存量较大，比如上海租住公房的约有95万户，占城市总户数的20%。一方面，全国公房总量并不能满足中低收入家庭所需，另一方面由于历史原因，这些公房的租赁权已经固化，虽然部分租居者属于中高收入水平家庭，但政府也很难重新分配。第二，由政府收购部分旧式小区或某些新建小区的空置房。第三，由政府新建公共租赁房，可主要分布在城市边缘近轨道交通区域。如《深圳市住房建设规划（2006－2010）》中规划公共租赁住房（含廉租住房）570万平方米，占同期规划建设住宅总面积（6270万平米）的约9%。
其次，构建市场租赁用房体系。依照目前各地的廉租房建设规模、财政水平、管理水平，不可能对全部中低收入群体进行实物配租，大部家庭需要拿着货币补贴去市场上租房，而且房租补贴货币化引入了市场机制，为许多发达国家所采纳。但目前我国的住房租赁市场并不成熟，还无法为这些家庭提供充足的、合适的房源。因此，政府必须鼓励、引导开发商建设市场型租赁用房；另外，还有可以鼓励企业通过收购、长期租赁等方式拥有一定规模的房源，由政策进行政策补贴，使其成为专门针对中低收入家庭的低租金租赁房。总体而言，市场型租赁房的运营主体是企业，政府的作用是支持、规范、补贴企业的市场化行为。
最后，适度建设经济适用房。针对中低收入群体的住房问题，许多国家都制定有带有保障成分的住宅制度，美国称为“社会住宅”，新加坡叫做“政府组屋”，香港谓之“居屋”，由于政府要进行财政扶持，高福利国家如瑞典此类住宅比重很高，而发展中国家如与中国同为“金砖四国”的巴西、印度等比重偏低。我国政府的态度也在发生转变，如2004年出台的《经济适用住房管理办法》中，已抹去了“经济适用房占主流”的提法。
考虑到我国的经济发展水平和国力，不宜盲目追攀发达国家标准，占住宅供应总量的比重控制在10-15%比较合适，适于中低收入群体中的偏高部分。具体运作中要注意两点，一是要把好“入口”，严格界定为中低收入群体（或特定的动迁户）；二是要实行封闭式运行，业主只能转售给政府，售价由政府控制，原则是确保业主不能大幅牟利，所空房源由政府向其它符合保障标准的居民进行二次和多次分配。目前北京市已开始执行这一“游戏规则”。
综而言之，对于占城镇人口约30%的中低收入群体来说，大部分家庭都应该放弃购房的“奢望”，当然其前提是政府要建立健全公共租赁用房和市场租赁用房体系；小部分家庭仍然可以寄希望于经济适用房。
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