快速解困房地产的三个策略（4）上策

2009-03-11 11:37阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1268488711

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4 上策：从商品双轨制到价格双轨制

上策：从商品双轨制到价格双轨制
方案具体内容
(一)国家或地方政府，规定使用住房公积金购房时，相对于现金，享受额外的优惠率，比如20%，无论是全额还是部分使用住房公积金（建议一人一套的原则）。
(二)住房公积金与现金的差额，可以完全由开发商独立承担，也可以由开发商和地方政府共同承担（例如退税、退还部分土地出让金等）。
(三)开发商自愿选择是否接受住房公积金购房的优惠方案。如果接受，需要事前向政府备案，并在住房销售现场明确公示。如果不接受，则不能享受政府出台的各项支持政策，包括针对开发商的减免税费等政策，也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。
(四)停止新建经济适用房，对符合经济适用房条件的特殊人群，以购房额度进行直补。购房

额度的优惠率，与住房公积金相同。
(五)对每一个开发商楼盘，通过房管部门进行监督，确保同一开发商同种房屋的销售价格，现金=住房公积金（1+货现率）
(六)政府在出台各类税费减免措施和制定利率等系列优惠的同时，只负责调整住房公积金的货现率和住房公积金的购买套数、转让规则等。
为什么是上策
首先，可治大标，住房公积金的巨大存量与房地产的存量相匹配，可以迅速提升交易量。2008年全国住房公积金缴存余额超过1万亿，截止2008年末全国商品房空置面积2亿平方米左右，按现行售价计算，在6000亿左右。因住房公积金购房时，往往配比现金和贷款，1元住房公积金至少可以形成3元的购房消费。如果市场的购房需求中，一半是投机需求（不使用住房公积金），使用住房公积金的消费需求，只占其中一半，那么住房公积金形成和带动的有效需求，已经10倍于存量房。
其次，可治大本，住房公积金能够区分投资需求与消费需求。
住房既是消费品又是投资品，既有消费需求，也有投资需求。房地产价格快速上涨，交易活跃，对整个国民经济的带动性是其他任何行业难以替代的，在世界很多国家，都是支柱产业。另一方面，房地产市场的繁荣和价格的高涨，又影响“居者有其屋”的和谐社会的基本要求，受到了老百姓的强烈反对。
把投资需求与消费需求分开，是我们住房改革一直在探索的主题。我们采取过的老办法是，房地产商品双轨制。简单说，富人住市场经济的商品房，穷人住计划经济的经济适用房，这种“管房不管人”的政策，造成了大量腐败寻租空间。
不要将房子分类，应该将购房者区别开来。对困难群体，进行购房额度补贴，对工薪阶层，给予购房优惠，对于投资需求的购房者，不予优惠，但也不予压制。如此做法，其实是在房地产市场中，商品不分贵贱，而“钱”分贵贱。这是新的“价格双轨制”。
第三，为政府提供了一个现实可行又十分有效的调控房价的杠杆工具。
政府已经失去了住房的定价权，无论房价上涨还是缩量时，政府都无法使用直接价格杠杆，调节市场。有了住房公积金货现率以后，政府就有了一个长期的价格调节工具，就像金融行业中的利率。理论上，商业银行和各类金融机构，都是市场化的，央行不管他们的经营，但可调整利率和货币供应量，以达到全社会资金有效配置的目的。
从根本上讲，政府既不应该对市场化房屋进行限价，也不应该集资救市，更不应该政府出钱盖房子。如果不是这样，受全金融危机影响，政府还要去开银行、造汽车……政府应该做的是出台宏观政策和运用市场化工具调控。在房地产市场价格虚高、交易量萎缩的局面下，正是使用货现率的最好时机。
第四，货现率操作简单、灵活，可执行性强，惠及面广，长期有效。
多年来我们已经建立了覆盖面极广的住房公积金体制，采用实名制，专门的机构管理，制定优惠利率，操作简单，可执行性强，惠及面广。住房公积金的货现率，可以由中央政府住房公积金管理机构统一规定，也可以由地方相应机构自行规定。住房商品与金融资金不同，是不动产，具有不可移动性，这就使得住房公积金的货现率，在调节房地产市场上，比利率调整资金，具有更大的灵活性。比如北京希望鼓励丰台、顺义建立新城，不希望亚北地区居民更多增加，在制定货现率时，可规定丰台、顺义的优惠率为25%，而亚北为15%。
第五，兼顾效率与公平。
经济适用房往往无论在建造标准、区域，都比市场商品房差。满足经济适用房的特殊群体和自住型普通购房群体（例如70/90政策），由于商品限制，失去了更好商品的选择权。同时这些商品的限制，也不利于房地产市场的充分竞争和优胜劣汰。这一策略，在给持住房公积金购房的购房者以极大优惠的同时，充分尊重了市场选择权。
没钱人的钱，给予额外的补贴和优惠，使之增值。让其购买力超过有钱人的钱，从而体现社会的公平与正义。再解决公平的问题之后，将极大调动各方购房的积极性，从而使得房地产行业健康稳定发展。
第六，曾被忽视的广大工薪阶层，将不受房价涨跌的影响。
中国社会结构，虽然存在贫富差异，但在城市中，不贫不富的人还是绝大多数。这些不贫不富的人，既无法享受到经济适用房的好处，又难以承受商品房的高房价。而恰恰是这些大量的城市普通民众，就是所谓刚性需求的主体。从前我们的制度设计，无法解决这一矛盾。住房公积金只针对工薪阶层的，所以房价的非理性上涨，将被货现率的调节有效地冲抵，从而在制度上保障工薪阶层免受高房价之苦。
第七，适用范围广：中央政府，地方政府，甚至开发商也可专为住房公积金打折
中央政府可以用，地方政府也可以用，甚至开发商自己也可以组织起来，专为住房公积金打折，相当于给了货现率。当然，这一折扣的真伪，购房者是能够监督的。
第八，与现行政策并无冲突：无论经济适用房是否取消，都可以给公积金特别优惠。
第九，这一策略，既是制度创新，又是理论创新；既能解决现实问题，又能使房地产行业长期、公平、健康地发展。
所以这一策略是上策：购房者既可享受到实惠，又有充分选择权；政府出台宏观政策，运用货现率工具，调整市场；开发商在提供针对性优惠以后，换取大量销售。

附录：三个策略与现行制度的对比表

政策方案类别

政策方案特征

保护
消费

抑制
投机

优惠方式

公平

长远

选择权

促开发商降价

调动市场存量

提升
交易量

操作
简便

普惠

特惠

商品双轨

政府福利分房

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经济适用房

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市场调节

现金直补

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住房券

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价格双轨

奖励式住房券

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住房平准基金

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住房公积金改良

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