大话二手房交易中的ABC单
周争锋 广东华商律师事务所
实践中,二手房交易中ABC单有两个方式:第1个是A和B约定由第三人C代为履行,合同的履约主体没有变更;第2个是业主A直接签订空白的主体变更确认书,变更合同买受人主体,在 C签字后,B退出买卖合同或只作为C的担保人承担履约保证责任。
上个月,有一个ABC单自媒体炒得很火,很多人给这个业主A出主意,让A去法院打官司起诉B,确认B以炒房为目的签订的二手房买卖合同不成立。理由是有法院判决过中介以炒房为目的的买卖合同不成立,但是出主意的人并没有确认B是不是中介,没确定B的身份就敢给人出这注意,够牛的。
出这个主意的人,也不问A签订的到底是第三人代为履行的合同,还是签订的空白主体变更书。你说人家牛不牛,啥都不问清楚,所有类型的ABC交易都敢给你开同一个方子。
今天分两个情况介绍下二手房交易中的ABC单。
一、第三人代为履行的ABC单
实践中,如果A和B在买卖合同中约定第三人C代为履行,也就是在备注条款中约定由第三人代为履行合同,通常在备注条款中约定“买方有权指定产权登记人”。
在这个前提下,如果B是一个中介,其仅仅是炒房本身没有购房需求,A主张B以炒房为目的,双方签订合同不成立,法院是有可能支持的,因为有法院有类似的案件,比如说苏州中院把这样的判决作为他们法院系统的典型判决,天津法院也有这样类似的判决被媒体广泛报道,佛山也有这样的案例,但是深圳我没有见过这样的判例,也许是我孤陋寡闻。
法院判决合同不成立主要是从合同双方的交易目的认定的,实际上这样的判决存在一个致命的缺陷。在房价上涨的阶段, A主张B是中介人员以炒房为目的签订的买卖合同,确认合同不成立,法院支持了。在房价下跌的时候,B作为原告,声称与A签订买卖合同的目的是为了炒房,也来法院确认合同不成立,法院是不是会支持他的请求。现实生活中估计没有法院能够支持房价下跌时B的该诉讼请求。
说到这儿大家都会发现,为什么房价上涨A起诉B可以,房价下跌B起诉A不行。有一句俗语叫要想公道打个颠倒,如果颠倒不了,这个判决的逻辑就是不公平不公正的。
这说明法院以炒房为目认定合同不成立的判决,不是纯法律问题,里面是有价值观在里面的,就看法官是个理性的人,还是个感性的人。
深圳第三人代为履
周争锋 广东华商律师事务所
实践中,二手房交易中ABC单有两个方式:第1个是A和B约定由第三人C代为履行,合同的履约主体没有变更;第2个是业主A直接签订空白的主体变更确认书,变更合同买受人主体,在 C签字后,B退出买卖合同或只作为C的担保人承担履约保证责任。
上个月,有一个ABC单自媒体炒得很火,很多人给这个业主A出主意,让A去法院打官司起诉B,确认B以炒房为目的签订的二手房买卖合同不成立。理由是有法院判决过中介以炒房为目的的买卖合同不成立,但是出主意的人并没有确认B是不是中介,没确定B的身份就敢给人出这注意,够牛的。
出这个主意的人,也不问A签订的到底是第三人代为履行的合同,还是签订的空白主体变更书。你说人家牛不牛,啥都不问清楚,所有类型的ABC交易都敢给你开同一个方子。
今天分两个情况介绍下二手房交易中的ABC单。
一、第三人代为履行的ABC单
实践中,如果A和B在买卖合同中约定第三人C代为履行,也就是在备注条款中约定由第三人代为履行合同,通常在备注条款中约定“买方有权指定产权登记人”。
在这个前提下,如果B是一个中介,其仅仅是炒房本身没有购房需求,A主张B以炒房为目的,双方签订合同不成立,法院是有可能支持的,因为有法院有类似的案件,比如说苏州中院把这样的判决作为他们法院系统的典型判决,天津法院也有这样类似的判决被媒体广泛报道,佛山也有这样的案例,但是深圳我没有见过这样的判例,也许是我孤陋寡闻。
法院判决合同不成立主要是从合同双方的交易目的认定的,实际上这样的判决存在一个致命的缺陷。在房价上涨的阶段, A主张B是中介人员以炒房为目的签订的买卖合同,确认合同不成立,法院支持了。在房价下跌的时候,B作为原告,声称与A签订买卖合同的目的是为了炒房,也来法院确认合同不成立,法院是不是会支持他的请求。现实生活中估计没有法院能够支持房价下跌时B的该诉讼请求。
说到这儿大家都会发现,为什么房价上涨A起诉B可以,房价下跌B起诉A不行。有一句俗语叫要想公道打个颠倒,如果颠倒不了,这个判决的逻辑就是不公平不公正的。
这说明法院以炒房为目认定合同不成立的判决,不是纯法律问题,里面是有价值观在里面的,就看法官是个理性的人,还是个感性的人。
深圳第三人代为履