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房贷新政降房价的可能非常小

2007-11-12 15:12阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

很简单的一个道理，要想降房价，一是出卖人必须在约定时间受迫吐货，二是这部分吐货既有利可图又具备现实的消费需求。
再来看看新政下是否具备这些条件：
先看是否有利可图。
存量地项目肯定经得起规模降价，因为楼面成本是历史成本，而出卖价格中的楼面成本是重估后的重置成本，只要房市维持发展预期，地价不可盲目下跌，则存量地基础上的所有销售项目均可以降价销售。
还有部分是在新增用地项目上建设的，这部分往往渊源于高房价环境，楼面成本比较高，必须销个好价钱才能有好的赚头；如果这部分供应占市场中的主流，降价必然存在一定的抗性。在这种条件下，要想让其主动降价，必然依赖于其他条件的实现。
而房价总是由领跑者与跟跑者所追随形成。新增用地又由于较高的成本集中于大开发商及品牌房企，自然抗降能力非常强。
次看出卖人是否具备约定时间吐货的客观必然性。
以目前的房价与销售进度，每个项目完成百分之四十的销售率基本可以确保保本。而开盘期的管制缺陷，通过所谓运筹及全国范围的营销安排，加上投资流动，完成开盘即保本目标并不见难。
而从政府控制土地出让以及清理历史问题，触及到必须紧急吐货的，主要是中小型开发商以及有价无市的奢侈品；而这些产品又为这样一些项目所拥有的居多：一是中心地段的小型项目，带部分还建特色，完成保本销售只须利用好该地块周边消费者即可，而实际上部分本地投资者也会有少部分消费；另一部分源自规模产品或城郊环境优质的地区，他们一般为大型开发商所据有，并且背后或多或少有地下资金的支持，保本点更低。
如此一来，主动降价基本没有可能，唯一的动力来自于行政手段，如强制要求销售周期，此举世界范围尚无先例。
再回到市场中来，看看降价了是否有必然的需求来完成市场的衔接。
目前市场上高房价的支持者主要来自于投资，包括投机/洗钱/并购/持有性储备以及必须型消费。大家觉得房价过高，于政府主要着眼民生的考虑以及保障力度不够，保障对象覆盖率低以及出量少；于普通消费者，即使下降，也不见得扩大了需求面，因为建立于地价基础的房源缺少降价动力，实质上是市场中出现断层产品，即满足于一般消费者居住需求的房子少了，结构控制能够补充一部分房源供这些普通消费者进入消费，但基于地价重估为计价标准的新售房源，由于掌握在品牌房企及大发商手中，如前所述，他们占得博弈的先机，不会急着吐货。如此一来，即使有人急着没办法出手降价房，也不见得立马有大面积消费跟进。
所以，在目前的格局下，既无主动降价的动力，也无法通过行政手段强制开发商吐货，即使降价也不会有迅速的增量跟进，基于新增地价带来土地利润的存在以及保本点无限下降，基于新政抑制的实际上是降价发挥作用的那部分现实需求，因此，新政降房价的可能性非常小。
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