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当前房价下跌的关键含义

2007-12-17 23:20阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

因为主涨，因为一直认为楼市还只是幼年时期，观点较不符合普通消费者的心愿，所以招骂比较多，但冷静之余总认为这种判断绝对没有错，但也无从应对一博友的置疑：仅依据新闻性数据或统计结论，难失偏颇，不能令人信服！
但是，从数字进行推论，无论如何也得不出楚某人的上述判断。
无奈之余只好求助于理论上的分析与心理意义上的猜测。
我相信，目前房价下跌具有多方面的含义：
由于开发商中的一些中小型开发商或言对资金存在较高依赖，甚至单个项目负债率太高，在清理与紧缩环境下不得已而为之应是题中应有之义。
由于我国开发商不是科班出身，绿林中人居多，那么他们面对当前的紧缩与调控环境也会有自己的独特判断，必然有部分人等认为楼市将出现政策性拐点，从而通过目前的高位价格出货，寻求下一步的全身而退。
还由于上市地产企业，无论是借壳还是本身就是，他们必须面对基于紧缩的会计调整，这种会计调整并不基于利润与主要业绩，而是基于战略，即降低负债率，降低土地资金占用，提高现金流与现金周转率，并在可能条件下优化可变现资产结构。在这种局面与动机驱使下，品牌开发商及一些上市房企均有可能导演降价销售。
王石说，深穗房价可能真的在零八年出现拐点，这句话实际就是说，万科可能也会降价，但原因，不得而知。
我非常强烈地预感到，目前房价下跌的关键性意义在于：开发商在通过合适的价格策略对市场需求、对调控状态、对调控要求下非自住性需求进行客观测试，其本质目的在于从科学意义上回答楼市将何去何从这个事关生死的重大问题。
以此来认识目前散见于深穗沪等地的降价销售，便有不同的结果。
1、降幅：据统计，广州市上月成交量较之往常下降近二十个百分点，但单价标准上的降幅并不高，最大降幅不到四千元，深圳最大降幅也只是接近二成。同时，直接降价销售的并不普遍，相反是变相降价销售的居多。这印证了上述判断。
2、领降方：深圳首先降价的区域是关内，广州市首先降价的市区内，直接降价的往往是品牌开发商及规模开发商，变相降价的则是一些非知名楼盘。这也与上述试探性降价的设想相吻合。
3、降后有升有降的波动过程：有趣的是，本轮降价，应该算做是起始自七月份的首降至今的周期性发展。上海七八月的情况，有些降价楼盘发现销售好的进修又悄然涨价，杭州南京也有类似情况发生。如今的普遍降价实际是需求因为政策的原因导致楼市需求的短暂窒息，如果观望结束或有更新的投资品种出现，不排除年内就有不降反升现象的出现。

因此，我们不能仅仅通过最近一轮的降幅、下跌范围、成交情况的普及性就盲目认定房价即将步入拐点期甚至说房地产可能产生局部的崩盘。

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