仅是控制房地产融资对市场调整有限
2019-07-18 16:53阅读：
有报道指出，目前房地产企业的融资问题再度成为市场焦点。近期银保监会约谈信托要求严控地产信托规模，发改委加强海外发债的约束，地产融资环境仍然较为恶劣。21世纪经济报道有文章指出，上市房企的定增项目仍然处于停滞状态。涉及房地产业务上市公司或募投涉员工宿舍以及办公大楼的再融资项目，也被监管层从严审核。近期多个案例显示，部分上市公司在操刀再融资的同时，转让涉房子公司控制权，以满足监管要求。
从这篇标题为“监管层‘严防死守’涉房再融资项目：不剥离地产业务审核难推进”报道可以看到不少问题。一是近几年来金融各监管部门一直在严格的控制资金进入房地产，但实际效果十分有限，大量的资金还是从不同的渠道进入了房地产，这种控制所起不了多少作用。二是目前国内的各行各业都在进行与房地产有关的业务。无论做制造业的，还是做网络等高科技的，国内的企业只要融资到资金都会从事房地产。这些企业或是直接开公司从事房地产开发，或是购买大量的住房进行住房投机炒作买卖。上个星期有一则报道，一家上市公司为了弥补亏损，竟然卖出400多套住房。
全国各行各业为何都在从事房地产业，都在炒作住房，最为重要的就在于从事房地产比做其他行业利润要高。我就记得早几年在广州上EMBA的课，当时几个学生就告诉我。他们都是做制造业的企业，他们做制造业一年的利润还不如炒作几套住房。所以，他们会以制造业企业融资的方式获得资金，然后再让资金流入房地产市场。国内主要城市的房价上涨得这样快，很大程度上与企业炒作房地产有很大关系。但是到目前为止，政府对房地产市场的调控，很少有对企业投机炒作住房进行限制的。
可以说，目前北京等城市的房价都在每平方米10万元以上了，这样的一个房价水平，对于中国99%以上的居民来说，是无法问津的。国内99%以上的居民根本没有能力进入这样的房地产市场，但是这样的房地产市场价格为何一直能够在高位维持下去，很大程度上与国内企业加入房地产投机炒作有关。最近我看到一则报道，国内有企业在香港购买两套住房，仅是交额外的房地
产交易税就近5000多万港元（税率35%以上），如果不是企业的资金，国内居民哪有这样的实力。
但是，近几年来，政府全方位的控制房地产企业的融资，不仅没有阻止国内各行各业的资金流入房地产市场，也没有让国内的房地产市场的价格有所调整，反之这几年国内的房地产市场无论是住房销售面积还是住房销售金额都在创历史记录，即使是今年，有报道说国内房地产市场价格在调整，但国内房地产市场销售金额今年同样会创历史记录。国内房地产市场繁荣一起在持续。这样多的房地产调控政策出台起到的作用是十分有限的。为何？国内房地产调控政策出台得最多，只是把各地的房地产市场价格调控越来越高。只要房价在上涨，做房地产有利可图，如果能够限制个人及企业炒作房地产。
房地产市场的核心问题是房价，是如何让房地产市场真正的由以投资炒作为主导的住房市场回归到以消费为主导的住房市场，真正地回到“只住不炒”的市场定位上来，不是说说而已。而要让住房市场回到“只住不炒”的市场定位上来，就得通过税收政策把住房的投资与消费严格区分，就得严格限制房地产投机炒作。凡是住房投资炒作的都可以通过严厉的住房交易税及住房交易所税进行限制，不是仅仅说说而已，如果住房投机炒作无利可图，住房购买是消费，那么房地产市场才可能出现调整。政府要做到这点是很容易的事情，房地产市场税收政策调整也是很容易的事情。
但是，目前政府的房地产调控政策（比如“三稳政策”）不仅没有让过高的房价调整下来，反之让各城市的房价越得快速上涨。过去，各国房价上涨快主要表现在经济发达的一线城市、二线城市，目前这种房价快速上涨则蔓延全国各地，蔓延到经济不发达的地区，蔓延到人口流出的城市，让全国各地的房价普遍快速上涨。如果这样的态势再持续，当全国各城市的房价都普遍上涨得涨无可涨时，政府想通过房地产市场调控来刺激经济增长也就走到尽头了！
目前政府房地产调控政策根本上就不是从税收上入手，仅是从一些枝节问题做文章，所起到作用往往是反方向的。比如控制资金流入房地产市场，但是流入的资金则越来越多，只不过仅是提高了房地产开发商的融资成本，推高房价而已。多伦多及温哥华的房地产市场价格仅是房地产税收政策小小变化，其房价自然向下调整，中国仅出台几百次上千次的房地产调控政策都无效果，从中就可看出政府调控政策意图所在，看出各地方政府是不是真正的为大众谋利益的政府。
