你知道东北房价一哥到底是谁？真相逐渐浮出水面
2018-05-15 16:24阅读：390
你知道东北房价一哥到底是谁？真相逐渐浮出水面
2018/5/15 微信公众号“叶檀财经”
哈尔滨限售了，调控终于升级了。
为什说终于？2018年以来，大连、沈阳、长春都出台了限购升级政策，哈尔滨的政策，姗姗来迟。
哈尔滨楼市涨得有多快？
2018年3月，当地商品房成交8950套，环比上涨79.5%。根据国家统计局数据，全国70个大中城市里，哈尔滨3月商品房成交均价8779元/平米，环比涨幅0.9%，与西安、锦州、宜昌、遵义、大理5大城市并列第二；同比上涨11.1%，位列70个大中城市涨幅榜第5位。
2017
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年12月，哈尔滨新建住宅价格环比11月微涨1%，至此，新房价格实现12个月连涨，同比涨幅10.7%，在东北热门城市中仅次于沈阳排名第二。
5月7日，哈尔滨市政府办公厅下发调控通知，在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区），凡新购买商品住房（不包括二手住房）的，自商品房网签合同签订日起满3年方可交易。
哈尔滨楼市是东北楼市最大灰犀牛，都知道要涨，但都觉得还没到时候，结果过年算账吓一跳，居然连涨12个月。
一、洪荒之力爆发
楼面价破八千
新房首次过万
新房上涨的根本在于楼面价攀升。根据易居研究院、房天下和安居客等多家三方机构统计，2017年哈尔滨成交地块楼面价前五名分别为8684.03元/平米、7492.5元/平米、6890.6元/平米、5168.4元/平米、4581.6元/平米，均为品牌房企竞得。
恒大竞得的编号为2017HTH001的地块，成为2017年地王，位于南岗哈西核心区域，楼面价为8684.02元/平米，创下历史新高，溢价率211%。
地王出现后，区域内项目溢价率大幅上升，间接推升了城六区的商品房售价基准。2017年2月13日，万科高调进入冰城，恒大碧桂园万科三大巨头齐聚冰城。
根据房天下土地招挂拍网站统计，2017年香坊区土地成交面积约116.68万平米，占比为26.60%；松北区土地成交面积约为104.38万平米，占比为23.80%。随着地铁开建、配套提升，香坊区和松北区受到众多房企青睐，成交火爆，仅香坊和松北两区成交面积就已占一半份额。主城区由于地价及供应面积受限，成交量及成交面积同步下滑。
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2017年哈尔滨八大区域中，松北区成为楼市黑马，房价涨幅高达29%，位居榜首；道里区在5月率先突破一万水平线，涨幅为27%。受城建规划影响，呼兰区全年涨幅达21%，位居第三位。
商住用地已经逐渐超越住宅用地，成为哈尔滨的主流，大型商圈综合体受到热捧。
根据房天下数据，2017全年住宅用地成交面积约为25.23万平米，占比为5.75%；商业用地成交面积约为91.88万平米，占比为20.95%；商住用地成交面积约为129.33万平米；占比为29.48%。
住宅用地只占6%不到，商住用地成交接近30%。尤其是松北区万达城楼盘，在2017年引爆了整个松北板块，2017全年新房成交17996套。
要知道，2015年哈尔滨万达城高层均价仅为4580元/平米，2017年底均价已接近10000元/平米，2018年5月初，高层报价10800元/平米，洋房报价高达15000元/平米。
二、房价高不怕
硬着头皮也要买
十年之间，哈尔滨房价接近翻倍。2008年二手房均价仅4380元/平米，十年间房价上涨92%，从绝对值来看，2017年南岗区最高，均价为12059元/平米，平房区均价最低，为5187元/平米。
高房价并没有阻止哈尔滨群众的热情。根据易居研究院数据，2017年住宅类商品房供应121257套，同比上涨11.8%，成交105860套，同比上涨37.5%。
量价齐升的同时，上调价格。2017年在售的各区域楼盘中，有85个楼盘上调价格，占总数的64%。2017年8月到11月，开发商集中推盘，11月哈尔滨商品房成交套数9593套，成交面积为98.81万平米，成交面积环比上涨43.7%，同比上涨32.8%。
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冰城“哈民”铁了心要买房，刚需改善，我全都要。
根据新浪乐居数据，房屋面积在60到90
平米的户型成交39294套，销量最高，成交均价为7928元/平米。销量第二的是90到120平米的户型，为30670套，成交均价为8239元/平米。从全年成交来看，商品房成交主力是两室和三室为主的刚需改善户型。
三、火爆之后
供地收紧 房企观望
哈尔滨2017年的楼市火爆一直延续到了2018年。
根据乐居数据，2018年3月商品房成交8950套，环比上涨79.5%，成交面积89.5万平米，环比上涨77.6
%。
第一季度，哈尔滨商品房成交21875套，同比2017年一季度增加5364套，上涨32.5%。需求上升的同时，供应却在下滑，同期商品房供应20355套，同比2017年第一季度下降31.5%。
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楼市火爆，但土地市场冷清无比，开发商开始观望。1月哈尔滨土地市场成交6宗供应4宗，2月成交4宗0供应，3月土地市场无成交。开发商依旧缺乏土地储备，但主城区已无优质地块，未来供地向三环以外延生，现阶段主要以松北新区和香坊区为主。
住建部负责人早在五一节前，就约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的负责人。
目标是坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，确保楼市平稳健康发展，翻译成人话就是，楼市解冻没问题，但不能涨得太快，房价要稳，租金更要稳。
哈尔滨曾在2014年8月16日全面取消限购，享受了近三年政策宽松期，但进入2017年后，政策开始不断收紧：
2017年6月8日，哈尔滨首套房取消利率85折优惠
2017年7月，首套房贷9折优惠绝迹，首付上涨到35%。
2017年10月9日，公积金贷款最高限额下调10万元，二次公积金贷款首付上升到30%。
2018年2月1日，哈尔滨首套房贷利率上调10%，首套房贷是原基准利率的1.1倍；
2018年4月1日起，哈尔滨首套房贷利率普遍上浮5%。二套房有银行最高上浮25%
信贷收紧，公积金贷款越来越难。哈尔滨楼市从签约到产证到手，大概需要一两年时间，加上禁售期拉长，风险加大。限售本质上就是一种去杠杆、减少交易的方式，挤压投机客的生存空间。
最后的结果目测是，限售阻止流通，房价下跌无门，缓慢上涨，最后的高房价落在了刚需的身上。
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