清议：未来十年房价预测
基于事实及平和心态的理性分析远远比恐慌心理驱使的预期要靠谱。
在今年前两个月商品房价格录得18.79%的同比涨幅之后，即使地方政府真的出台所谓“不能涨只能降”的限涨令，并充分顾及去年房价前低后高的走势，今年的新房价格也会继续保持上涨格局，同比涨幅预计在10%左右。
不知过去，焉知未来。过去25年，国内新房年度平均价格只有在1999年和2008年出现过0.05%和1.6%的小幅下跌，其背景都是境外金融危机。扣除这一因素，自2005年四季度开始的调控政策，即便是一次比一次更严厉，也没有令房价出现下降，反而在随后的7年里录得83%的累计涨幅（详见过往博文“1987年以来的商品房价格”），到今年2月的累计涨幅则高达122%。关于房价的如此认知，已渐渐成为常识。
既然如此，与其说摆在新政府面前的首要任务是降房价，倒不如说应当先厘清房价上涨的根源，再透过改善楼市的长期供求关系预期来稳定房价。这无疑是极富建设性的。
任何面向大众的商品价格，从来都是由大众收入决定的。既然我们知道每一次居民收入的上涨都会诱发消费品价格的上涨，那么，在国内居民支出由消费品主导型向住房主导型（新增收入大部分被用于购房或租房及相关支出）转变的历史进程中（依据高收入国家的经验，这一历史进程的时间起码还要延续50年），居民收入增长对于房价的支撑作用便不容忽视。
出乎很多人意料之外的是，不久前我给出的过去25年国内城镇家庭收入房价比的平均值是7.97倍（详见过往博文“1987年以来城镇家庭收入房价比”），也就是近8年的城镇三口之家收入合计可以购买一套70平米的住房。其中最高的11.4倍出现在1992年，最低的5.5倍分别出现在2008年和2012年，最近10年的平均值为6.26。值得一提的是，随着最近10年的平均值降至6.26倍，国内城镇家庭收入房价比已接近世界平均水平。
未来十年的理性房价预测，重点取决于两
基于事实及平和心态的理性分析远远比恐慌心理驱使的预期要靠谱。
在今年前两个月商品房价格录得18.79%的同比涨幅之后，即使地方政府真的出台所谓“不能涨只能降”的限涨令，并充分顾及去年房价前低后高的走势，今年的新房价格也会继续保持上涨格局，同比涨幅预计在10%左右。
不知过去，焉知未来。过去25年，国内新房年度平均价格只有在1999年和2008年出现过0.05%和1.6%的小幅下跌，其背景都是境外金融危机。扣除这一因素，自2005年四季度开始的调控政策，即便是一次比一次更严厉，也没有令房价出现下降，反而在随后的7年里录得83%的累计涨幅（详见过往博文“1987年以来的商品房价格”），到今年2月的累计涨幅则高达122%。关于房价的如此认知，已渐渐成为常识。
既然如此，与其说摆在新政府面前的首要任务是降房价，倒不如说应当先厘清房价上涨的根源，再透过改善楼市的长期供求关系预期来稳定房价。这无疑是极富建设性的。
任何面向大众的商品价格，从来都是由大众收入决定的。既然我们知道每一次居民收入的上涨都会诱发消费品价格的上涨，那么，在国内居民支出由消费品主导型向住房主导型（新增收入大部分被用于购房或租房及相关支出）转变的历史进程中（依据高收入国家的经验，这一历史进程的时间起码还要延续50年），居民收入增长对于房价的支撑作用便不容忽视。
出乎很多人意料之外的是，不久前我给出的过去25年国内城镇家庭收入房价比的平均值是7.97倍（详见过往博文“1987年以来城镇家庭收入房价比”），也就是近8年的城镇三口之家收入合计可以购买一套70平米的住房。其中最高的11.4倍出现在1992年，最低的5.5倍分别出现在2008年和2012年，最近10年的平均值为6.26。值得一提的是，随着最近10年的平均值降至6.26倍，国内城镇家庭收入房价比已接近世界平均水平。
未来十年的理性房价预测，重点取决于两