清议：优质地产股含金量如何把握
将地产股视为周期性行业勉为其难。
首先，国内商品房的历史不长，有改革的成分，有经济增长的成分，更多的是城市化进程推动的，这决定了地产业是一个长周期。于是，只要城市化的目标（很多定义方式，比如二元经济彻底瓦解、非农就业比例足够高、城市人口比例足够大等等）没有实现，这个长周期就不会过早结束。退一步说，即便是大饼摊完了，旧房改造也大有空间，尤其是在早期开发的住宅规划落伍、质量低下、样式呆傻弱智而寿命短小精干的情况下。
其次，几年前国内住宅领域的市场化程度（指商品住宅占当期新增全部住宅的比重）就远远领先于世界水平甚至是发达国家水平，但同时，行政干预的程度之高也是雄冠全球。这决定了对楼市的观察不能仅仅局限于利率周期。鉴于从一级市场到财政税费收入政府介入的程度很高，因此，政府对楼市的态度举足轻重。
第三，上市房企的营收确认方式很别样，不是简单的当年销售当年确认营收，而是有很大程度的延后，确认条件是竣工交房。于是，地产股的业绩便不同于当期销售的情况。比如说，即便是二季度房企销售走软，只要过往的预收账款足够多，在多数房企刻意减少新开工面积、主攻在建项目竣工的情况下（这是房企投资减速的主要原因之一，很聪明），上半年优质地产股业绩增长也是有保障的。
第四，地产股的实际走势与宏观周期的关联程度不高。比如说，2014年10月27至2015年5月的宏观经济处在持续减速状态，但保利地产（600048）用了6个月的时间从5.36元一口气涨到接近12元，喘了口气再从9元上攻到15.36元，区间累计涨幅187%。
好像多少是跑题了。言归正传。
上述上市房企业绩确认特殊性的确是把握地产股含金量的一把钥
将地产股视为周期性行业勉为其难。
首先，国内商品房的历史不长，有改革的成分，有经济增长的成分，更多的是城市化进程推动的，这决定了地产业是一个长周期。于是，只要城市化的目标（很多定义方式，比如二元经济彻底瓦解、非农就业比例足够高、城市人口比例足够大等等）没有实现，这个长周期就不会过早结束。退一步说，即便是大饼摊完了，旧房改造也大有空间，尤其是在早期开发的住宅规划落伍、质量低下、样式呆傻弱智而寿命短小精干的情况下。
其次，几年前国内住宅领域的市场化程度（指商品住宅占当期新增全部住宅的比重）就远远领先于世界水平甚至是发达国家水平，但同时，行政干预的程度之高也是雄冠全球。这决定了对楼市的观察不能仅仅局限于利率周期。鉴于从一级市场到财政税费收入政府介入的程度很高，因此，政府对楼市的态度举足轻重。
第三，上市房企的营收确认方式很别样，不是简单的当年销售当年确认营收，而是有很大程度的延后，确认条件是竣工交房。于是，地产股的业绩便不同于当期销售的情况。比如说，即便是二季度房企销售走软，只要过往的预收账款足够多，在多数房企刻意减少新开工面积、主攻在建项目竣工的情况下（这是房企投资减速的主要原因之一，很聪明），上半年优质地产股业绩增长也是有保障的。
第四，地产股的实际走势与宏观周期的关联程度不高。比如说，2014年10月27至2015年5月的宏观经济处在持续减速状态，但保利地产（600048）用了6个月的时间从5.36元一口气涨到接近12元，喘了口气再从9元上攻到15.36元，区间累计涨幅187%。
好像多少是跑题了。言归正传。
上述上市房企业绩确认特殊性的确是把握地产股含金量的一把钥
