清议：华夏幸福核心业务是什么
地产股分析师大都知道，华夏幸福的财报分析是最难搞掂的。比如说，这家公司从来不发布业绩预增公告，即便同比增幅超过30%也没有。再比如说，大多数地产公司会在财报中提供结算面积，这对于盈利预期是很重要的数据，但华夏幸福从不提供。许多分析师将其中的原因归结为独特的商业模式。这的确没错，但即便如此，要想说清楚华夏幸福的核心业务也不是很容易。
财报正文以及季度销售简报里，公司将主营业务结构定格为“产业新城开发建设”与“城市地产及其他”。可以肯定的是，城市地产不是公司的核心业务，2016年上半年此项业务27.19亿元营收的毛利率只有5.22%，而去年同期只有区区1.36%。
“产业新城开发建设”包括两个大类，一是所谓园区结算，二是园区配套住宅。大多数投资者都以为配套住宅是华夏幸福的核心业务，因为此项业务的销售额总是远远大于园区结算。例如，今年上半年配套住宅销售额384.26亿元（是同期配套住宅营收的7.9倍），而园区结算只有99.31亿元。
园区配套住宅的确可能成为2017年至2023年华夏幸福财报所体现的核心业务，但现在还不是。今年上半年，园区配套住宅营收仅为48.38亿元，毛利率为25.94%，相应的毛利润只有12.55亿元。
在分行业数据中，上半年华夏幸福超过20亿元营收的业务一共有四项。其中，排名第四的是“土地整理”，营收20.39亿元，毛利润仅3.66亿元；排名第三的是“城市地产开发”，营收25.11亿元，毛利润4.13亿元；排名第二的是“园区配套住宅”，营收48.38亿元，毛利润12.55亿元；排名第一的是“产业发展服务”，营收76.59亿元，毛利润71.33亿元。
没错，“产业发展服务”今年上半年的毛利率高达93.13%（2015年更高，达到95.01%。），毛利占比高达80.06%。毫无疑问，就重要性而已，“产业发展服务”就是华夏幸福迄今为止的核心业务。公司今年上半年之所以能够在营收同比增幅很小的情况下实现正常项下股东净利润同比大幅增长33.02%，全拜它所赐。
单纯从毛利占比看，2015年度“园区配套住宅”业务略高一筹（46.8%，“产业发展服务”毛利占比为45.6
地产股分析师大都知道，华夏幸福的财报分析是最难搞掂的。比如说，这家公司从来不发布业绩预增公告，即便同比增幅超过30%也没有。再比如说，大多数地产公司会在财报中提供结算面积，这对于盈利预期是很重要的数据，但华夏幸福从不提供。许多分析师将其中的原因归结为独特的商业模式。这的确没错，但即便如此，要想说清楚华夏幸福的核心业务也不是很容易。
财报正文以及季度销售简报里，公司将主营业务结构定格为“产业新城开发建设”与“城市地产及其他”。可以肯定的是，城市地产不是公司的核心业务，2016年上半年此项业务27.19亿元营收的毛利率只有5.22%，而去年同期只有区区1.36%。
“产业新城开发建设”包括两个大类，一是所谓园区结算，二是园区配套住宅。大多数投资者都以为配套住宅是华夏幸福的核心业务，因为此项业务的销售额总是远远大于园区结算。例如，今年上半年配套住宅销售额384.26亿元（是同期配套住宅营收的7.9倍），而园区结算只有99.31亿元。
园区配套住宅的确可能成为2017年至2023年华夏幸福财报所体现的核心业务，但现在还不是。今年上半年，园区配套住宅营收仅为48.38亿元，毛利率为25.94%，相应的毛利润只有12.55亿元。
在分行业数据中，上半年华夏幸福超过20亿元营收的业务一共有四项。其中，排名第四的是“土地整理”，营收20.39亿元，毛利润仅3.66亿元；排名第三的是“城市地产开发”，营收25.11亿元，毛利润4.13亿元；排名第二的是“园区配套住宅”，营收48.38亿元，毛利润12.55亿元；排名第一的是“产业发展服务”，营收76.59亿元，毛利润71.33亿元。
没错，“产业发展服务”今年上半年的毛利率高达93.13%（2015年更高，达到95.01%。），毛利占比高达80.06%。毫无疑问，就重要性而已，“产业发展服务”就是华夏幸福迄今为止的核心业务。公司今年上半年之所以能够在营收同比增幅很小的情况下实现正常项下股东净利润同比大幅增长33.02%，全拜它所赐。
单纯从毛利占比看，2015年度“园区配套住宅”业务略高一筹（46.8%，“产业发展服务”毛利占比为45.6