换个估值法地产股牛市可以持久
2016-09-24 15:54阅读：13
清议：换个估值法地产股牛市可以持久
《圣经》上讲：手扶住犁头往后看的人不可以进天堂。这意思是鼓励人们向前看，而不是纠结于过往发生的事情。
股票投资是预期行为，投资者当然也要向前看。比如说，机构研报最近为华夏幸福给出的2017年预期每股收益最高已达到3.57元（这不算夸张）。按照当前市价28.89元计算，这一盈利预期所对应的预期市盈率仅为8倍。对于过去5年业绩年复合增长率最出色的地产股，这显然是被严重低估的。
对于地产股来说，业绩向前看无疑更加重要。道理很简单，依据现行会计制度，上市房企的当年财报业绩不是当年销售业绩，而且对之前1.5-2年销售业绩在会计报表上的确认。二者之间的差异非常巨大。以新城控股为例，上半年财报录得的营收增幅仅为3.96%，但同期销售增幅高达131%。
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很遗憾，舆情不是被专业分析主导的，往往是被不明就里的媒体记者主导的。半年报披露结束后，许多媒体记者坚持说上半年地产股业绩远不如预期，不仅没有伴随楼市的火爆而大幅增长，并且不乏业绩滑坡甚至亏损的实证，负债率亦明显提升。
新闻记者恪守“事实正确”固然是好事，但必须明白，如果对事实不加以全面认知并给予合乎逻辑的辨认，所谓的“事实正确”是不能成立的。无论如何，财报业绩是事实，销售业绩也是事实，只强调财报业绩，忽视销售业绩，并忽视二者之间的关系，由此做出的分析报道便具有误导性。
坦率地说，媒体记者不信任专业人士的预期市盈率并非没有依据，毕竟预期每股收益终究是尚未发生的事实。那么，有没有一个调和或折中的办法，也就是在不改变“事实正确”的前提下，在记者与分析师之间达成共识呢？答案是：有。
市销率（P/S）是32年前由著名投资家肯尼斯·L.费希尔（其父被巴菲特尊为师长）在《超级强势股》一书中提出的。与市盈率（P/E）不同的是，市销率的分母不是每股收益，而是销售额，分子也不是每股市价，而是总市值。显然，无论是总市值还是销售额，它们都是已经发生的事实。费希尔相信，市销率可以帮助投资者发现超级强势股，并指出超级强势股的市销率应当在0.75以下，如果市销率高于1.5就必须规避了。这同时也给出了超级强势股通常的上涨空间。
还是来看看新城控股。按照当前总市值278亿元和公司给出的2016年全年销售目标400亿元计算，新城控股的市销率仅为0.695。这比费希尔心目中的超级强势股起点的市销率还要低。鉴于公司在上半年已经实现了280.5亿元的销售额，占全年计划的70%，因此，尽管上述销售目标依然是个尚未发生的事实，但可信度毋庸置疑。进一步说，鉴于Q4是公司传统销售旺季，2016年实际完成的销售额很有可能大大超过400亿元。
费希尔可能没想到，在销售额增长伴随价格上涨的情况下，将带来股东净利润的更高增幅。新城控股的情况恰好如此。过去10个月，公司主要楼盘当地价格平均涨幅在30%左右，鉴于这些楼盘当初的拿地成本较低，房价上涨必然大幅推升毛利率，进而带动股东净利润的大幅上涨。按照上半年股东净利润占营收的比重9.49%计算，400亿元销售所对应的股东净利润为38亿元，保守预计下若提升到15%，股东净利润便高达60亿元，相当于在2015年的基础上增长227%，每股收益达到2.7元（半年报仅为0.45元）。据公司证券事务代表介绍，新城控股的楼盘从开工到竣工交付的周期平均仅为21个月，开工6个月内便具备预售条件。如此说来从预售到竣工的周期仅为15个月，明显快于上市房企的平均水平。据此，新城控股2016年将要实现的400亿元销售，其中的大部分有望在2017年具备确认营收的条件。
好事还没完。按照公司规划，新城控股2020年的销售目标为1000亿元。千万别忘了，新城控股是优质地产股当中难得的小盘股，流通盘只有6.91亿股。
别的优质地产股市销率与市盈率之间差距显然没有新城控股这么乐观，但上半年销售业绩增幅远高于报表业绩增幅是无可争辩的事实。因此，换个估值法地产股牛市可以持久，这是稳当话。
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