地产和保险，是2021年重灾区，但可能为以后超额收益打下了良好的基础。2022年我将比较重点地关注这两个行业。
2021年地产的行业销售规模大概依然能维持17万亿，判断接下来会缓慢下降，10年内大概率能维持12万亿每年的平均销售规模，主要动力来自于400万亿存量房的每年更新以及城镇化率进一步提高。按存量房40-50年的寿命，那么存量更新每年规模大概在8-10万亿，另外2-4万亿来自于城镇化的提高。
和发达国家比，我国的保险业还有巨大空间，可能因为国情问题，我国保险业发展业不能刻舟求剑按发达国家的保险市场来计算，但无论如何空间还是巨大的。2022年保费收入依然不太乐观，主要有两方面原因：疫情的延续和支持保险业的政策制订和落实的跟不上。
地产公司报表相对好理解，但行业更受调控政策的影响，并且还有很多表外业务模糊不清。保险的报表很难理解，以前我曾今投资过中国平安，并且一度认为大致能看懂它的报表，现在的话，觉得是盲人摸象。
在这两个行业，都可以选出一家优秀的公司，就是今年让投资者账户巨亏的万科和平安。我们可以看到，他们都在主动求变：
万科正在转型，在保持住宅开发和物业的优势地位前提下，开始发力商业地产和物流地产，目前物流发展比较快，而且行业地位稳固，商业地产明显落后于华润、龙湖、新城，万达不做住开所以不作类比。我认为通过努力，万科可以和龙湖、新城做到同一个水准，但要达到华润高度的可能性非常很小。如果其他区域能复制上海万科几个成功的综合体，商业这块还是可以看高一线的。
平安也在主动求变，主动清理低效代理人，并且努力提升医疗等生态圈建设。在代理人方面，放弃过去的人海战术似乎在学习友邦的精英路线。至于平安的投资，水平应该还是不错的，他的投资和我们普通投资者不一样，所以普通投资者经常嘲笑其投资水平差，可能是不公平的。
至于估值，万科相对容易一些，可见的未来是非住开业务100亿净利润，给15倍估值，1500亿，住开类400亿净利润，给7倍估值，2800亿。合计4300亿基本上是可达的，差不多是现价的翻倍，如果非要给个期限，5年。
平安的估值，应该非常困难，2万亿？3万？不知道！只能不断学习跟踪。
万科和平安目前股价下的股息率，是一个很好的安全垫。
2021年地产的行业销售规模大概依然能维持17万亿，判断接下来会缓慢下降，10年内大概率能维持12万亿每年的平均销售规模，主要动力来自于400万亿存量房的每年更新以及城镇化率进一步提高。按存量房40-50年的寿命，那么存量更新每年规模大概在8-10万亿，另外2-4万亿来自于城镇化的提高。
和发达国家比，我国的保险业还有巨大空间，可能因为国情问题，我国保险业发展业不能刻舟求剑按发达国家的保险市场来计算，但无论如何空间还是巨大的。2022年保费收入依然不太乐观，主要有两方面原因：疫情的延续和支持保险业的政策制订和落实的跟不上。
地产公司报表相对好理解，但行业更受调控政策的影响，并且还有很多表外业务模糊不清。保险的报表很难理解，以前我曾今投资过中国平安，并且一度认为大致能看懂它的报表，现在的话，觉得是盲人摸象。
在这两个行业，都可以选出一家优秀的公司，就是今年让投资者账户巨亏的万科和平安。我们可以看到，他们都在主动求变：
万科正在转型，在保持住宅开发和物业的优势地位前提下，开始发力商业地产和物流地产，目前物流发展比较快，而且行业地位稳固，商业地产明显落后于华润、龙湖、新城，万达不做住开所以不作类比。我认为通过努力，万科可以和龙湖、新城做到同一个水准，但要达到华润高度的可能性非常很小。如果其他区域能复制上海万科几个成功的综合体，商业这块还是可以看高一线的。
平安也在主动求变，主动清理低效代理人，并且努力提升医疗等生态圈建设。在代理人方面，放弃过去的人海战术似乎在学习友邦的精英路线。至于平安的投资，水平应该还是不错的，他的投资和我们普通投资者不一样，所以普通投资者经常嘲笑其投资水平差，可能是不公平的。
至于估值，万科相对容易一些，可见的未来是非住开业务100亿净利润，给15倍估值，1500亿，住开类400亿净利润，给7倍估值，2800亿。合计4300亿基本上是可达的，差不多是现价的翻倍，如果非要给个期限，5年。
平安的估值，应该非常困难，2万亿？3万？不知道！只能不断学习跟踪。
万科和平安目前股价下的股息率，是一个很好的安全垫。
