（一）
楼市有两个指标经常被提及，一个是房价收入比，第二个是租金收入比。
房价收入比5，意味着持有房产每年有百分5的资本回报；
租金收入比30%，意味着每个月的收入百分30用于房产消费。
投资股市的人都知道，
当我们讨论净资产收益率的时候，我们看的是动态的。
当我们讨论pe的时候，我们是动态的。
小孩的身高体重，
用大人的指标去看就是刻舟求剑。
过去十年一些人不敢买房，
原因就在于刻舟求剑
缺乏投资最基本的视角：动态判断。
（二）
影响楼市的因素非常多
但我只想谈两点：房价收入比和租金收入比
但我一定会动态的看，去预判未来十年二十年
一家公司，其发展有四个阶段：高速增长，中速增长，低速增长，永续增长
到了永续增长，就是持有者每年百分5的净资产回报
房子和股票一样，所以租售比在成熟（永续增长）后，就是百分5
所以，只有这时，我们才用境外的指标来看
（三）
从现象上可以直观的感觉到：
目前来看，中国一线的房价已经很高
世界前十名，中国有3；世界前20，更多。
但房子是一项人民币资产，放到世界比
必须考虑人民币大幅贬值的因素
如果逐渐贬值，10年贬值百分30-50
那么，中国一线的房产不高
但这样认为
其实可以简单的持有美元
（四）
回到租售比
目前的租售比很多一线城市就只有2左右
假设居民收入每年增加百分7，愿意每年增加百分7的租金
那么，10年后，租售比4，然后稳定下来
但这意味着，目前的房价十年不涨，
而且持有十年后每年百分4的回报
（五）
那么房主为什么不多提一点租金呢
原因很简单
因为租客没钱
租客的收入为什么不会快速提高呢
因为中国的生产效率，目前还远远低于欧美
所以工资快速增长后，增速也会进入中速，低速，甚至静态的状态
每年百分7的收入增长，再增长10年，已经接近发达国家的水平了
此外，租金收入比这个指标
也告诉了房租占生活费的比重
是有极限的。
（六）
楼市有两个指标经常被提及，一个是房价收入比，第二个是租金收入比。
房价收入比5，意味着持有房产每年有百分5的资本回报；
租金收入比30%，意味着每个月的收入百分30用于房产消费。
投资股市的人都知道，
当我们讨论净资产收益率的时候，我们看的是动态的。
当我们讨论pe的时候，我们是动态的。
小孩的身高体重，
用大人的指标去看就是刻舟求剑。
过去十年一些人不敢买房，
原因就在于刻舟求剑
缺乏投资最基本的视角：动态判断。
（二）
影响楼市的因素非常多
但我只想谈两点：房价收入比和租金收入比
但我一定会动态的看，去预判未来十年二十年
一家公司，其发展有四个阶段：高速增长，中速增长，低速增长，永续增长
到了永续增长，就是持有者每年百分5的净资产回报
房子和股票一样，所以租售比在成熟（永续增长）后，就是百分5
所以，只有这时，我们才用境外的指标来看
（三）
从现象上可以直观的感觉到：
目前来看，中国一线的房价已经很高
世界前十名，中国有3；世界前20，更多。
但房子是一项人民币资产，放到世界比
必须考虑人民币大幅贬值的因素
如果逐渐贬值，10年贬值百分30-50
那么，中国一线的房产不高
但这样认为
其实可以简单的持有美元
（四）
回到租售比
目前的租售比很多一线城市就只有2左右
假设居民收入每年增加百分7，愿意每年增加百分7的租金
那么，10年后，租售比4，然后稳定下来
但这意味着，目前的房价十年不涨，
而且持有十年后每年百分4的回报
（五）
那么房主为什么不多提一点租金呢
原因很简单
因为租客没钱
租客的收入为什么不会快速提高呢
因为中国的生产效率，目前还远远低于欧美
所以工资快速增长后，增速也会进入中速，低速，甚至静态的状态
每年百分7的收入增长，再增长10年，已经接近发达国家的水平了
此外，租金收入比这个指标
也告诉了房租占生活费的比重
是有极限的。
（六）