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【司法观点】购房多年,买受人长期未办过户能否排除执行?

2022-04-23 08:39阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/5859726850

【裁判要旨】
买受人在签订房屋买卖合同后，未积极通过诉讼维护权利或者发函等方式要求出卖人协助办理过户手续。如果买受人不能举证证明其不存在怠于行使权利情形的，应认定买受人有过错，无权基于无过错买受人身份排除执行。
【案情】
2005年12月，案外人孟宪有与孙家屯粮库签订《出售固定资产营业室协议》，孟宪有购买案涉房产并依约支付购房款，且实际占有使用多年。自2005年至案涉房屋被查封的十余年时间，案外人孟宪有一直未通过诉讼或者要求孙家屯粮库协助办理过户等方式予处理案涉房屋未过户的问题。2015年10月，长春中院依据吉林银行凯旋支行申请，对孙家屯粮库强制执行，查封案涉房产。孟宪有以案外人的身份向长春中院院提出书面异议，长春中院裁定驳回其执行异议。孟宪有不服，向长春中院提起诉讼。
长春中院一审认为，案外人孟宪有在长达十年的时间内始终未办理过户，怠于履行权利，存在过错，判决驳回其诉讼请求。
孟宪有不服，上诉至吉林高院。吉林高院二审判决驳回案外人孟宪有的诉讼请求。
孟宪有不服，向最高法院申请再审。
2018年12月20日，最高法院判决驳回案外人孟宪有再审申请。
【裁判要点】
本案中，最高法院在认定案外人孟宪有是否对案涉房屋未办理过户存在过错时，裁判思路如下：
1、《执行异议和复议》第二十八条明确规定，买受人排除执行必须满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。
2、根据谁主张谁举证的一般证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
3、 本案中，自2005年至案涉房屋被查封的十余年时间，没有证据证明此间案涉房屋存在权利负担，孟宪有可以督促孙家屯粮库或者吉粮集团协助办理权属变更登记手续，亦可通过诉讼等方式予以救济。案外人孟宪有不能提供证据证明案涉房屋未办理产权过户登记系非因其自身的原因，据此，认定孟宪有存在怠于行使权利的情形。
4、 综上，孟宪有对案涉房屋未办理过户登记存在过错，对于诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，驳回其再审申请。
【实务要点】
《执行异议和复议规定》第二十八条中“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利三种情形：
1、买受人对他人权利障碍的忽略。一般情况下，如购房人购买的是已经设定抵押的房屋，则购房人对房屋未能办理过户登记存在过错。最高人民法院多数观点认为，买受人在购买前房屋已设立有其他人的抵押权登记，则买受人购买房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故买受人存在过错，无权基于《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除执行。
2、买受人对政策限制的忽略。对于这一问题，最高法院的裁判观点较为统一。最高法院认为，只有有可能取得所有权的主体，才有享有物权期待权的必要。但处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。如果买受人在购买房屋前，房屋所在地区已有相关限购政策的，买受人对于房屋限购政策内容应是明知的。如果买受人不符合限购政策的条件，买受人对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。在部分案件中，最高法院有观点认为，在违背限购政策的情况下，即使买受人满足购房消费者条件，亦无权排除执行。
3、买受人消极不行使权利。例如，在部分案件中，最高法院认为，购房人未及时办理权属变更登记无合理原因的，无权基于无过错买受人身份排除执行。在房屋不存在办理权属变更登记不能的情形时，购房人应当对其未及时办理过户登记的原因进行合理说明。如果购房人不能证明其在合理期间内向房产登记部门申请办理房屋的过户登记或要求房屋出卖人办理案涉房屋的过户登记，亦未进行合理说明，应承担举证不能的不利法律后果。为有效避免这一风险，律师建议：
（1）在房屋不存在不能办理过户登记的客观情形时，买受人应通过提起诉讼或者书面发函催告等形式，要求出卖人协助办理过户登记手续，及时行使“登记”的权利，并注意留存相关诉讼、发函文件，避免未来进入诉讼程序被法院认定怠于行使权利，从而败诉的法律风险。
（2）如果房屋存在不能办理过户登记的客观情形时，买受人应注意保存相关证据。例如，因政府行为导致不能办理过户，应注意保存相关行政行为的证据；因出卖人涉诉所购房屋被法院查封，应注意保存法院保全、执行的文书等。
（3）如果房屋买卖合同明确约定买受人应按期履行一定义务的，买受人应依据合同约定积极履行义务。例如，买受人购买二手按揭期房时，未能及时一次性付清房款并及时办理交房和一手产权证，则对办理产权登记手续存在不合理的迟延，未来存在被认定为对房屋未能办理过户登记手续有过错的法律风险。
4. 特殊情况下，即使购买房屋上存在他人权利障碍，购房人对房屋未能办理过户登记也不存在过错。例如：
（1）在开发商取得商品房预售许可的情况下，最高法院有观点认为，消费者买房人基于对开发商取得预售许可而进行房屋销售的合理信赖，所签商品房预售合同可以认定为有效，且考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错。
（2）在出卖人与买受人约定涤除抵押权条件的，最高法院有观点认为，买受人基于约定产生出卖人在满足一定条件时（如经过一定期间或者代为清偿债务），出卖人、抵押权人将会配合其办理过户登记的合理信赖，作为买受人，对这一问题已经尽到充分的注意义务。即使未来因该房屋之上存在抵押未能过户，法院也应认定买受人不存在过错。
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