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“物业税”开征，能否促房价降温？（下）

2007-02-28 10:09阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1226400840

三、现在征收“物业税”时机成熟了吗？如果开征，会遇到哪些问题？
 易宪容：开征房地产税不仅势在必行，而且对内地房地产业来说是一个多赢的事情。特别是对目前内地不少房地产炒作较为严重的地方，通过开征房地产税，可以有效抑制投机炒作，让内地房地产的价格回归真实的市场价格，市场的泡沫也会自然消退，从而保证内地房地产市场的持续稳定的发展。
当然开征房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象等，只有在这些方面具备了充分的条件，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要达到的目标。另外，开征房地产税还得在制度安排上创造条件，特别是法规设定上必须公平公正。这样才能保证房地产税征收达到预期之目的。因此，开征房地产税，政府还需要创造良好的基础条件。
蔡金水：尽管物业税改革已经在加快步伐，但目前看来开征条件还不是十分成熟。依然面临诸多问题：
1.物业税以何为税基？是对第二处住房以上的物业征收？还是仅对高档物业征收？还是所有物业同样征收？目前还没有明确说法。过去由于是政府统一建房，单位分房，单位对职工的住房情况都基本掌握。现在住房商品化了，经济结构多元化了，谁买了房子单位也不了解，而且居民也不再都是单位职工，个体、私营、外企职工、自由职业者都有，还有大量外来人口、外国人、华侨港澳同胞购房，而且很多人调动频繁，谁住什么样的房子，是买的房还是租的房？是商品房还是自建房、祖产私房？多年没有统计，谁也不知道，成了一团迷雾。开征物业税，连谁有多少房子？平房怎样收？楼房怎样收？都不知道，如何征收？
2.物业税的开征首先需要明晰产权、理顺产权关系。物业税是一种财产税，只有当私人所有
的不动产达到相当数量，产权足够清晰，并且对应纳税的房产的价值（纳税基数）全部完成评估之后，才具备了开征物业税的基础条件。而现在我国的房屋产权非常混乱，甚至同一座楼中，就有公产房、房改房、商品房、共有产权房等多种。此外，政府还要整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点，不仅前期需要专家们的反复论证，还需要全面的房产登记资料、房地产价值评估体系、政府的税收征管能力等。所以，物业税并非一朝一夕就能迅速开征的。除了明确房屋权属的复杂调查之外，还要经过设计方案、政策制定等环节，最终才能出台。而且，目前摸清房屋所有者“家底”的工作难度也很大。一些房屋被开发商转了好几道手，找到真正的“主人”需要时间。拆迁、待拆迁户的户籍关系比较混乱，政府部门要理出头绪就要费不少周折。
全国性的房源普查工作将在近日陆续展开。普查工作大致持续一年左右的时间，大概从2006年12月份到2007年12月份这段时间进行。房源普查很困难，要确认权属；还要评估房子的价值。只有完成了这项基本工作，政府掌握了房产拥有情况，物业税的推行才能有基础。所以真正推行物业税要到2008年以后。不过，由于政府增加财政收入的愿望十分强烈，预计物业税在２００７年或者今后一段时期首先出台大户型保有税的可能性很大。
石力：只能够说现在具备了开始讨论物业税征收问题的条件，如果实施“物业税”，几个关键问题必须解决：
首先，《物权法》作为实施征收物业税的前提，还没有完全具备。只有在所有权和与所有权有关的财产权厘清并纳入法律框架后，物业税才能有良好的法律基础。
其次，新旧物业的衔接问题。物业税并非全新的税种，它是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取。在现行房地产交易制度下，旧物业在购买时已经全额缴纳了各种税费，再对此部分征收“物业税”无疑是重复征税，不合理的。那么，新旧物业针对此项政策如何区别实施就必须有明确的界定与方案。另外，在新政策出台后，已购房产如果要再次交易，其价值如何确定、物业税如何收取的问题也值得探讨。
第三、物业价值的评估问题。在“物业税”征收过程中，应怎样合理确定不动产价值？税收数额如何确定？都必须有明确的规定。同时，房产价值由什么机构负责评估？是税务机关、银行还是专业地产评估机构？由于我国住房资源规模大，同时非市场化交易与市场化交易的比重都很大，成分复杂，价值评估将是一项复杂的工作。
另外，实施“物业税”，房产交易过程中的税费被合并统一征收，那征税的主体是国家还是地方？如果是国家，那地方财政必然受到一定的影响。另外，由一次性征税转变为持有过程中的持续征税，也必然会导致政策转变初期税收额的大幅下降，由此造成的影响国家也必须采取有效措施应对。
黄伟：从欧美等经济发达国家征收“物业税”的情况可以看出，征收物业税的最终目的是调节社会资源平衡。相比国外房地产相对成熟与稳定的市场环境，国内房地产正处于三级跳式井喷型发展，追求稳定与和谐的市场氛围是目前阶段提议征收“物业税”的初衷，调控房价的上涨是其主要目的，调节社会资源平衡的职能被放到次要的位置上。因此我认为，目前国内征收的“物业税”与国外有诸多“质和本”的区别。如果政府是出于这个因素考虑征收物业税，我认为还需在诸多方面进行考虑：一、物业税的征收对象，多大面积的房屋属于征收的对象；二、物业税的征收时间，即从什么时候开始征收；三、物业税的征收范围，一手房进行征收还是一二手房都进行征收；四、物业税的征收额度，即物业税征收的计算方式，是以什么价值进行征收依据等。我想这些方面会在物业税征收的有关条例中详细说明和解释，但因其受众群体广泛，有必要在制定和颁布中详尽和慎重，并应加大新闻宣传推行上的力度，以免在实施阶段中造成广大消费者的不理解，甚至是出现抵触的现象。
苏宝炜：政府对房地产行业的政策调控，使得地产税收改革再次被提上议事日程。我国开征物业税条件是否已成熟？还需要解决那些问题呢？
首先，就是物业税征收要求各种产权清晰。政府要向业主、向产权所有者征税，尤其是物业税，它是一种财产税，而不能向租用者征。同时，作为实施征收现实前提的《物权法》和所有住房市场化还没有完全具备。
第二，要理顺各种产权关系。现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，其原因就是由于国有土地和集体土地没有实现并轨，使得集体土地失控现象严重，有的地方村长、乡长结合，市、县长下令，土地就卖了。另外，从土地使用形式上看，有出让和划拨两种，这两种不同形式最终在房地产产品价值体现上差别很大，两种形式混杂对于征税工作难度更大。
除此以外，缺乏公平、公正的评估机构，房地产税费体系不完整，也是目前开征物业税面临的现实困难之一。由此可见，房地产税费体系改革，是一次整体不动产税费的改革，应从税基、税种、税率及减免范围上统筹考虑。
编辑感言：“物业税”开征，还需要进行大量细致的工作，这个过程很可能对导致“物业税”开征的具体时间，但是不能否定的是，近3年的时间国家的有关部门已经是酝酿已久了。
四、征收“物业税”的前景如何？
 易宪容：开征房地产税，它能够起到以下几个方面的作用：
一是可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞。比如目前采取个人所得税的国家，由于未实现的资本收益在计算上有实际困难，通常不会把它列为征税的范围。如果不辅以财产税的征收，这些未实现资本收益将成为逃税的漏洞，使得政府一部分税收流失而无从补救；
二是发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配。根据现有各种统计资料，世界上每一个国家的财富分配，都要远较它们的所得分配更为集中，财富分配的集中被认为是造成所得分配不均的一个主要原因。财产是一个人经济能力的表现，征收财产税可减少财富集中，从而促进所得的分配；
三是随着人口增加和经济发展，国人所拥有的财产会不断增加，个人财产征税可以提供政府丰富和稳定的财政收入。税基因人口增加与经济发展不断扩大，使得财产税收入得以稳定发展，加上房地产的不动性，从而减少了逃税的可能。
当然，开征房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面创造条件、做好充分准备，物业税的开征才能有效地进行，并达到开征所要达到的目标。所以开征前得先制定规则、然后试点，并在这基础上全面展开。但是，我们也不可由于过于强调条件而让房地产税迟迟不得开征。
蔡金水：物业税开征以后，在政府财政尤其是地方政府财政中的比重会不断增加。政府为了增加财政收入，在“盯紧”纳税企业的同时，也不会放过不动产税。由于我国已取消了农业税，提高了个人收入调节税起征点，中央严控土地闸门，地方政府可卖土地收入越来越少，地方政府税源减少，目前，地方财源有不断下降的趋势，致使有些地方财政日趋窘迫，赤字扩大，负债沉重。为了增加财政收入，地方政府正千方百计地扩大税源，以保持地方政府能够有稳定持久的财政收入。而物业税是地方税，随着房屋越建越多，税源会越来越大，越来越受到地方政府重视，成为地方政府的重要财源。所以无论阻力多大，政府开征物业税的决心不会变，物业税开征的大方向已定。将来物业税还会成为地方政府的主要税源。
但是，物业税是对每套房子的业主征收，征收面大，征收成本和难度很大。如果出现老百姓不满，大面积逃税抗税，政府将面临严峻的考验。
黄伟：根据国外房地产市场发展的经验，国家征收“物业税”是迟早要做的问题，换句话说，是大势所趋。国家在现阶段提议征收“物业税”也是适应目前国内房地产发展的需要，也是切实解决房地产存在不合理问题的途径之一。因此我认为，征收“物业税”的前景会如同“个人所得税”的征收一样，需要有一个“从不理解到支持，最后发展到自觉缴纳”的过程。只要国家在制定、颁布、实施过程中更多地体现“以人为本”， 在监督、执法过程中做到“合法、合情、合理”，我想其未来的前景还是十分看好的。
石力：对其征收前景，可以做一个简单的预测：政府在将现行税费进行整理合并基础上，首先会基于调节户型、房价从而达到解决现阶段房屋供需矛盾的目的，而采取对大户型先征税的办法。第二阶段，政府可能考虑对新政策实施后的所有新建住宅征收物业税。最后，在时机成熟时，可能会以区别税率等的方式对所有房产征收物业税。这样，使物业税经历一个从房产调节税逐步过渡到财产持有税的过程。
另外，对于消费者来说，房产持有成本增加，买房时也必须对自身的长期收益水平有更为准确的认识。
苏宝炜：一旦国家开征物业税，不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且还能降低城市居民的购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。但其将产生的许多新情况、新问题，也应引起社会的密切关注。
问题一：新购房产与旧有房屋如何区别征税？
物业税开征前购买的房屋，已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，对于这样的房屋如果也开征物业税，就有重复征税的嫌疑，就有失公平。如何解决这一问题，在新税法实施的一定期限内，对老房产采取过渡措施或对新房和旧房采取不同的税率和征税办法十分必要。
问题二：自住物业与经营性物业如何界定？
物业税的征收必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。后者是纯支出，而前者则通过房屋出租收取利润，如果两者按相同税率征取，则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能。
问题三：普通物业与高档住宅的区分标准问题？
对于自住物业，有的是几十平方米的普通住宅，有的是几百平方米的高级别墅。普通住宅与高档豪宅的税率是否应有所区别，“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。对普通住宅和高档豪宅应征收不同税率的物业税，这不是“杀富”，不同税率所表达的将是社会“公平”的要求。
孟宪生：在既得利益不能损失的思维模式下，在供求关系严重失衡的条件下，开征物业税还有可能推动房价的进一步提高。
编辑感言：尽管开征“物业税”的话题已经被议论了很久，但是，对于其前景人们依然难以十分准确地预测，仍需拭目以待。
五、对房地产业未来的发展有何影响？具体谈谈。
 黄伟：“物业税”对房地产业发展的影响是暂时和阶段性的，能够短期内抑制广大消费者的购房热情。从整个房地产市场需求看，在供需关系没有得到根本解决的前提下，抑制房价的功能最终会随着“水涨船高”的社会承受能力而失去其作用，“物业税”最终恢复到发挥其本身职能之中。
石力：首先，对开发商而言，会相应减少很多房产开发初期的审批环节，节约原来在复杂的前期审批过程所需的时间，从而提高房地产开发效率。
其次，新政策实施后一段时间内，适用于新政策的开发项目有可能给开发商提供一次获取超额利润的机会。正如前文分析，房价是市场行为，在现有的房产供求关系下，房价并不是简单由其成本决定，同时市场信息的不对称也使消费者很难判断实施物业税后房屋的合理价格。
还应看到的是，如果房产的供需矛盾没有彻底缓解，房价调控不能取得明显效果，土地供应矛盾没有解决，那么，征收物业税还有可能促使土地价格的上涨。
最后，征收物业税的过程必然伴随着房产价值的评估，不管由哪个部门主导房产评估与价值确定工作，对拥有房地价值评估能力的评估机构来说，都将面临一个难得的商业机会。
苏宝炜：目前房地产市场发展有还有很多不健康因素的存在，比如说有很多人需要住房，但是又买不起；相反，一些人自己有房子，还要去投资买很多的房子。因此，在这种情况下，如果完全市场化运作的话，势必会造成这么一种局面，就是越有房子的人越有房，有房子就有钱，越没有房子就没有钱。造成的现实结果就是一部分房子闲置，而还有一部分人没有房子住，造成事实上的房产占有状态失恒，这样的做法就背离房地产发展的初衷。但是房地产和一般性商品不一样，不能完全依靠市场化调节，回到过去的计划经济是不可能，仅仅依靠价值去起作用也不可能，怎么办？就要通过政府的税收调节，要使得基本住房和投资住房有差异。针对目前我国大批房产占压在少数人的手中这一现实问题，要用一种办法把这些超过自己居住所需要投资性的住房给挤出来，抑制我国过分集中炒作房产的现象，通过增加相关投资费用，对房地产业未来的发展实现适度调整。依据我国的国情，物业税的调节主体应放在房地产炒作、高档住房与富裕阶层及两套住房以上的群体，而对于自住住房应给予优惠和减免，以控制贫富差距的继续扩大。
孟宪生：征税和提供利息都是抑制消费的做法，如果不改变供求关系，抑制消费的做法只能提高消费成本，造成真正需要房屋的人更买不起房屋，与我们的“居者有其屋”目标背道而驰。
编辑感言：我国将在“十一五”规划中加强税制改革，而物业税则是税改的重头戏，物业税改革的初衷就是要调整我国尚不合理的房产市场状况，规范房地产市场发展。
编后：
国家提议征收“物业税”的措施，是房地产业朝着有序的、蓬勃向上的发展过程中一个非常重要的里程碑式阶段。物业税的起征，不能简单地认为是仅增加了房地产业中某一个税种，它实际上预示着国家的整体经济建设又提升到一个新的高度。衣食住行的民生问题得到有效解决后，如何缩短贫富差距、如何平衡社会资源的使用以及如何消除社会的“仇富心理”等发达国家所迫切解决的问题。今天，国家开始提议征收“物业税”，正是开始试途寻找解决在经济发展过程中所遇到的上述问题。因此说，调控房地产价格是物业税征收的初衷，平衡社会资源使用是物业税征收的最终目的。

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