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乐视30亿买楼是作死?

2016-05-20 13:17阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1227650404

导读
一周时事热点，国平精彩评点！欢迎来到本周《一周平谈》，今天我们主要来谈一谈：“乐视30亿买楼是作死?”一起来看！ 乐视30亿买楼是作死?
事件回放
· 乐视30亿买下北京世茂工三 掀起“触房热”？
位于北京三里屯商圈、紧邻北京太古里的世茂工三日前易主，它的新主人，不是开发商也不是地产基金，而是从网络视频业务起家的乐视控股。
总部在上海的房企世茂股份有限公司日前发布公告称，该公司将向乐视控股(北京)有限公司(下称“乐视控股”)转让下属世茂新体验公司持有的北京财富时代置业有限公司及世茂商管公司持有的新世纪公司
100%股权，交易价格分别为29.20亿元、0.52亿元，合计29.72亿元。
· 30亿抄底三里屯 乐视“进军房地产”背后
世茂•工三位于北京市朝阳区三里屯工体北路与新东路西北角，包含私产酒店、写字楼、产权商铺、自持百货，于2008年建成，总建设用地近3万平方米，总建筑面积为21.2万平方米，已于2011年7月售罄。
世茂集团自持的世茂广场商业，分为地上四层及地下一层，其中地上由旗舰店/主力店、零售店铺、中高档餐饮等商业业态组成，地下一层由超市、零售店铺及食街组成，实际建筑面积为5万平方米，而为了保证用户体验，商铺面积不能超过60%，最终实际租赁面积仅有2.6万平方米，导致商业可发挥空间狭小，最初被定位为传统百货业态，2013年又转型购物中心，并引进时尚品牌商家，但仍未成功吸引客流，目前世茂工三人流仍十分稀少，比较冷清。 乐视30亿买楼是作死?平谈
这次乐视花30亿买了个“工三”，引起了那么多媒体的关注，我估计大概有这么几方面的原因：
首先因为乐视是一家引人瞩目、并存在诸多争议的公司，它只要有些什么动静媒体就会乐意做做文章，而且这宗交易披露后乐视方面态度有点含糊其辞，于是乎更引发了媒体“探秘”的兴趣；其次，有些媒体把这个事件当作一个“涉房”的举动，又一个“新经济概念”的公司来涉足房地产了；最后，引人质疑的是“工三”这个在专业开发商手里都没搞好的商业，乐视这家外行公司来接手，似乎有点“不作不死”的意思！
所谓隔行如隔山，我家也没有乐视的产品，对于这家公司的名字倒常常是如雷贯耳，只是有人把它捧上天，有人却把它描述成一个早晚要破的“大泡沫”，我实在没有研究，在这里不予置评。之于乐视含含糊糊的态度，我估计这次是用公司股权收购的方式买楼，本来就是为了税务上的规避，不想太高调，而之后的用途也没到对外发布的时机。
而所谓“涉房”，媒体就有点“见风就是雨”了。我看之前的一些有关报道，乐视的确是有些涉足房地产的项目，但就买“工三”这件事，应该完全属于物业购置的行为，完全看不到任何房产开发的内容在里面。去年，阿里巴巴通过北京高策经纪也花了差不多30亿买下了昆泰在望京的一栋5万多平米的办公楼。随着实体经济的持续不景气，加上开发商普遍的“轻资产”的趋势，未来像阿里巴巴、乐视这些“新经济概念”的企业从传统实体经济企业和开发商手上接盘不动产应该会成为常态，实在不值得大惊小怪。 乐视30亿买楼是作死?
关于之前在世茂手里没干好的商业物业，到乐视手里能不能干好，这倒的确是一个有意思的话题。据说“工三”这个项目名字是揽胜广告的杨海华给起的，的确像他的风格，非常清晰地把这个项目的地理位置给诠释清楚了：在工体和三里屯之间。可这个“之间”其实挺坑人的，你可以说它左右逢源，也可以说它哪边都搭不上。现在看来，“工三”是完全没有搭上三里屯聚集的人气，所以传统的商业就一直没有做起来。
在“工三”开发之前，紧挨着在北面的幸福广场，其市场定位策划是我指导的。当时就是考虑到位置的尴尬，我们给出的定位方案是高端展示型商业，现在看来是对路的，目前还真是宾利等高端汽车和大宗奢侈品的展示销售中心。因此，如果“工三”到了乐视这个“新经济概念”的公司手里，未来转型为乐视产品的展示、体验中心，再加上关联的消费型商业，反而比百货、商城这样大众消费的商业更适合项目的定位。从这次的交易价格来说，大概6万一平米的价格，即使部分改成乐视的前端部门的办公空间，也是一笔划算的交易。




【一周平谈62】
（作者 李国平 高策顾问公司董事长高策地产研究院院长）
（高策地产研究院版权所有，转载请注明出处）

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