最近作为合富辉煌的代表之一，我参加了南宁和珠三角的房博会论坛，与知名学者易宪容和钟伟等同台讨论房地产的问题。从他们的观点看，有两个倾向，一是刚性需求因城市化过程农民无购买力而逐渐萎缩（易宪容甚至认为刚需因无购买力是个虚假的概念），一是经济转型减速及金融信贷收缩，为“四万亿”买单，未来房地产面临较大问题，似乎对为房地产的发展比较悲观。
过去十年房地产一路向上，各路资金一齐涌入房地产，资金推动市场不断高涨，这个黄金时代如今很难再重演。今后房地产发展前景如何，所谓房地产下半场的动力怎么理解，这些基本问题，行业很有必要站在一定的高度来认真思考。
经济社会转型、房地产调控是当今房地产发展的两大背景。
因为转型，房地产今后在三个方面的影响力会下降：一是房地产对经济增长、对GDP的影响力会逐渐下降。过往它绝对支柱的地位，如1998-2009年，房地产开发投资对GDP增长贡献率平均为10.4%，拉动GDP平均为1个百分点；2009年房地产业对GDP贡献率达19.4%，拉动经济增长1.8个百分点，房地产从重要支柱将逐渐转向一般性产业；二是土地对财政的影响力会逐渐下降。2006年时土地出让金占地方财政收入约38%左右，其后占比一直上升，最高峰是2010年，土地出让金收入高达2.7万亿元，这个数据快到地方财政收入的三分之二了，这样的发展显然不可持续，风险较大；三是未房价对民生的影响力会逐渐下降，特别是保障制度建立完善起来以后，中等和中低收入人群的住房问题更多由保障房解决，商品房的定位是中高收入群体，市场机制作用的本来功能恢复，不至于蒙受本来不是它所承担的基本民生的功能。经济社会转型，房地产“去支柱化”，经济减速难以避免，2012年中国GDP增长目标降低至7.5%，房地产本身也会进入波动调整期。
因为调控，各项措施与行政干预叠加，房地产市场受到影响，出现变化。概括起来，是房地产市场的“去投资化”，向“自住化”转变，刚需主导。从中产期看，国家政策基本导向始终会支持合理自住购房需求，抑制投资需求，房地产市场的需求趋于合理化。自住需求主导，需求合理化，房地产市场的这种特点将延续和强化。
房地产在经济社会转型、调控条件下逐渐“去支柱化”，进入调
过去十年房地产一路向上，各路资金一齐涌入房地产，资金推动市场不断高涨，这个黄金时代如今很难再重演。今后房地产发展前景如何，所谓房地产下半场的动力怎么理解，这些基本问题，行业很有必要站在一定的高度来认真思考。
经济社会转型、房地产调控是当今房地产发展的两大背景。
因为转型，房地产今后在三个方面的影响力会下降：一是房地产对经济增长、对GDP的影响力会逐渐下降。过往它绝对支柱的地位，如1998-2009年，房地产开发投资对GDP增长贡献率平均为10.4%，拉动GDP平均为1个百分点；2009年房地产业对GDP贡献率达19.4%，拉动经济增长1.8个百分点，房地产从重要支柱将逐渐转向一般性产业；二是土地对财政的影响力会逐渐下降。2006年时土地出让金占地方财政收入约38%左右，其后占比一直上升，最高峰是2010年，土地出让金收入高达2.7万亿元，这个数据快到地方财政收入的三分之二了，这样的发展显然不可持续，风险较大；三是未房价对民生的影响力会逐渐下降，特别是保障制度建立完善起来以后，中等和中低收入人群的住房问题更多由保障房解决，商品房的定位是中高收入群体，市场机制作用的本来功能恢复，不至于蒙受本来不是它所承担的基本民生的功能。经济社会转型，房地产“去支柱化”，经济减速难以避免，2012年中国GDP增长目标降低至7.5%，房地产本身也会进入波动调整期。
因为调控，各项措施与行政干预叠加，房地产市场受到影响，出现变化。概括起来，是房地产市场的“去投资化”，向“自住化”转变，刚需主导。从中产期看，国家政策基本导向始终会支持合理自住购房需求，抑制投资需求，房地产市场的需求趋于合理化。自住需求主导，需求合理化，房地产市场的这种特点将延续和强化。
房地产在经济社会转型、调控条件下逐渐“去支柱化”，进入调