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广州楼市当前库存、各区域消化周期及去化建议

2016-01-12 10:10阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1233914052

中央经济工作会议把“化解房地产库存”作为2016年五大经济工作任务之一。各地对楼市去库存高度重视。作为一线城市，广州及各个区域的楼市库存以及去化情况如何？本文拟对广州库存的关键数据进行分析概括。
当前广州楼市去化周期10.1个月
库存处于历史次高位置
阳光家缘的数据显示，截至1月初，广州市十一区新建住宅可售货量为890.7万平方米，共70642套；未售货量为1853.1万平方米，共149259套。如果以房王网监测的2015年广州十一区网签量1054万平方米计算（月均网签量为87.8万平方米），可售的消化周期为10.1个月，当前10个月左右的消化周期是比较正常的。以未售的消化周期计算，大约为21.1个月，说明广州未来一年后续的供应相当充足。
广州楼市当前库存、各区域消化周期及去化建议

数据来源：阳光家缘网
尽管目前广州楼市去化周期较为正常，但从近五年的库存变化情况看，当前库存总量处于历史次高水平，仅仅比2014年最高峰1000万可售库存减少110万平方米。
2013年之前广州楼市的可售库存量均在800万平方米以下，消化周期在9个月以下，最低值2011年可售库存仅509万平方米，比当前少40%多，约380万平方米；消化周期仅为6.2个月，比当前短约4个月。

2014年之后，广州库存量明显提高。房价走势与库存总量有直接关系，2014年之后广州房价相对涨幅有限，与库存量高，去化周期长有关。目前高库存对房价短期走高形成掣肘。
广州楼市当前库存、各区域消化周期及去化建议
库存八成五集中于外围
中心各区消化周期多在6-7个月
目前广州楼市库存的区域分布很不均衡，绝大多数可售货量在外围区域。其中，中心六区（含原黄埔区）的可售货量为134.2万平方米（9830套），仅仅占全部可售货量的15%，外围区域（含原萝岗区）可售货量为756.5万平方米（60812套），占比高达85%。
以2015年中心六区网签量200.4万平方米（月均16.7万平方米）计算，目前可售货量消化周期为8个月；以2015年外围区域853.6万平方米（月均71.1万平方米）来计算，可售货量消化周期为10.6个月。外围区域库存压力相对较大。

从中心区域来看，白云、越秀、黄埔和天河的可售货量压力较小，去化周期较短，在5.7-6.8个月之间；荔湾和海珠的可售货量较大，去化周期较长，分别为12.2、10个月。广钢新城和原芳村区域新货集中上市，带来一定的供应压力。总体来看，中心区今年西部和南部有供货压力，东部和北部压力不大，房价存在上行动力。
广州楼市当前库存、各区域消化周期及去化建议
从外围区域来看，花都区可售库存量最大，达到190.8万平方米，去化周期最长，达到15.4个月；从化、萝岗的可售货量相对较小，分别为46.8、79.1万平方米，去化周期较短，分别为7.2、7.9个月。不过这两个区的后续供应仍然比较充足；增城、番禺、南沙的可售库存在120-170万平方米之间，比较充裕，去化周期均超过10个月，比广州整体去化周期略长，库存不小。
广州楼市当前库存、各区域消化周期及去化建议

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