快速解困房地产的三个策略（1）前言

2009-03-11 10:56阅读：

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1 前言：政策靶心应是大幅度降价
2 下策：发行奖励式住房券
3 中策：设立住房平准基金
4 上策：从商品双轨制到价格双轨制

政策靶心应是大幅度降价
房地产市场能否迅速重返健康发展轨道，关键在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否迅速回暖，关键在于虚高的房价能否迅速回归理性。
2009年中国房地产面临生死大考，能否及格通过，关系着开发商的存亡命运，也关系着千万消费者的切身利益，甚至还牵连着国民经济的平稳增长。对此，笔者首先提出一个快速解决房地产问题的原则性建议，这就是利用政策工具达到促使开发商大幅度降价的原则。
我们已经看到了房地产问题不能快速解决的危害，我们也认同交易量快速回暖是解决房地产问题的标志，我们甚至知道交易量快速回暖的关键是开发商大幅度降价，我们缺乏的是建设性方法和技术性手段。
这要从房地产的定价权谈起。按照传统的经济理论，购房者只有不买的权利，没有定价的权利。而政府随着住房市场化，也失去了商品房价格决定权。目前商品房价格的

定价权完全在开发商手中。而且因为开发商数量的众多（相对于电信、汽车等大型行业），导致少数开发商的降价行为，只能改变微观价格，对房地产市场整体的价格没有统一的行动力。所以，现在政府和购房者与开发商形成了对峙的局面：一方要求降价，另一方却在观望甚至死扛。
当然，降价可以提升交易量的基本经济学原理，开发商也知道。但是他们并没有大规模地实施降价，为什么呢？主要有两个担心，一个是遭遇已经高价买房的业主群起攻之（已经发生过多起退房事件），一个是导致购房者产生新的降价预期，从而陷入恶性循环。简单说，慢刀割肉的方式，可能出现的结果，肉割了，交易量还是没上去。
所以笔者认为，只有同时满足两个条件，住房交易量才能够提升，缺一不可。首先是开发商大规模降价，最好一降到底，其次是改变购房者心理预期。
购房者在两种心理状态下会买房。一种是，虽然房价跟其他人一样，但我认为该价格已经是最低价格，。至少不会继续下跌。另一种是，虽然不知道房价是否继续下跌，但我知道自己比另外一类购房者，得到了额外的、很大的优惠。
我们已经并且还将继续出台各项政策，改变购房者相对或绝对的心理预期，调动其积极性，例如减税、降息、减少首付比例等组合拳。但是，如果这些利好政策无助于促使开发商大幅度降价的话，一切努力都将费力不讨好，实际作用也微乎其微。退一万步说，如果这些政策和努力在开发商不降价的情况下，取得了良好效果，又讨好了谁呢？
因此，笔者建议，下一步出台的利好政策，只针对大规模降价的开发商才有效。并把这一原则作为评价一项房地产政策好与坏的重要标准，也作为政府出台政策的出发点和落脚点。
政府已经失去了房地产的定价权，光靠减少政府收益（税收），降低拥有定价权的银行的收益（利息），抑或是地方政府的土地出让金（地价），已经无法有效管理房地产行业价格虚高的问题。但是我们可以规定，也就是将推行的各项优惠政策，只针对降价幅度到一定程度以上的楼盘才有效。不参与降价或幅度不足的楼盘，不能享受该政策。从而让购房者参与监督，并且通过购房者对降价楼盘的追捧，摒弃降价幅度少的楼盘。最终达到购房者得到大笔实惠，开发商损失部分利润换取销售，政府损失部分税收换取宏观经济平稳的目的。
房地产市场萎靡不振的原因有很多，但开发商应负主要责任。所以我们的政策不该是简单地、普惠式地让利，而应是针对性让利，并由此引发开发商共同让利。那么，按照这一原则，笔者提出三个解困策略，在均可迅速发挥作用的前提下，依其是否解决得公平、是否解决得长远、是否符合市场规律，分为上、中、下三策。

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