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甲门桥笔记(258)“一物二卖”

2022-10-02 05:00阅读：

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“一物二卖”案件的处理
甲门桥笔记(258)“一物二卖”


1.两份合同均为有效合同
如果“一物二卖”以后，两份买卖合同均未履行，两位买受人均诉请出卖人转移标的物所有权，法院应当如何处理呢？首先应当解决的问题就是两份合同的效力问题。
按照过去的思路，应当认定先签订的合同有效，后签订的合同无效。但是，我们现在对该问题的审判思路已经改变了，我们认为，应当认定这两份合同都有效。因为，只要不存在合同无效或者可撤销的法定情形，双方当事人经过平等协商而自愿签订的合同都是有效合同。
2.两份合同均未履行的情况下，应坚持签订在先的原则
如果两份买卖合同均为有效合同，那么应该保 甲门桥笔记(258)“一物二卖”
护哪一份合同呢？我们认为，如果两份合同均未履行，两位买受人均只享有期待权，就应当判决履行先成立的合同，即先签订买卖合同的买受人有权取得标的物的所有权，后签订买卖合同的买受人由于不能取得合同标的物的所有权，有权要求出卖人承担违约责任。
这种处理方法较之过去的处理方法显然更加妥当，对于制裁不诚信当事人也更为有利。因为，如果直接认定后签订的合同无效，不诚信一方当事人就无约可违，也就不用承担违约责任。第二买受人不能取得标的物的所有权，只能要求出卖人承担缔约过失责任。
然而根据缔约过失责任规则，买受人只能在遭受损失的情况下才能要求出卖人承担赔偿责任，如果买受人没有损失，就不能制裁出卖人。
相反，如果我们认定前后签订的合同都有效，没有取得合同标的物所有权的买受人就可以依据合同约定，追究存在不诚信行为的出卖人的违约责任。在这种情况下，只要双方约定了违约金，并且双方所约定的违约金不是过度高于实际损失，法院就可以予以支持。
3.一方买受人已经取得标的物所有权的，应坚持物权优先的原则
关于“一物二卖”问题的第二种情况是，其中一名买受人已经取得了标的物所有权，但是尚未取得对物的占有。此时，应当如何处理两份买卖合同的当事人之间的纠纷呢？
例如，甲将房屋出让给乙，在合同未履行的情况下，甲又将该房屋出让给丙，并依据合同约定将该房屋过户登记到丙的名下。
按照我国《物权法》所规定的物权变动原则，动产的物权变动以交付为准，不动产的物权变动以登记为准。对于这种情况下的“一物二 卖”问题，我们在处理时应当坚持以下三个原则：
一是前后签订的两份买卖合同均有效。
二是已经取得物权的当事人应当优先受到法律保护，也就是要贯彻“物权优于债权”的原则。这种情况下，债权人对于房屋的取得拥有的是一种期待权，而物权人对于房屋的取得拥有的是一种既得权，应当优先于债权得到保护。这是目前我国《物权法》所确定的处理原则，这种做法有利于维护物权关系的稳定。
三是未取得合同标的物所有权的当事人有权要求出卖人承担违约责任，因为其合同目的已经落空，不可能再要求出卖人履行合同，只能要求其承担违约责任。
4.买受人均未取得标的物所有权的，应坚持占有在先的原则
在“一物二卖”的情况下，其中一个买受人已经取得对标的物的占有，但未取得所有权；另一个买受人虽然支付了订金或购房款，但未占有标的物，亦未取得标的物所有权。
这种情况下发生纠纷，应当如何处理呢？例如，甲与乙签订房屋买卖合同，甲将其所有的一处房屋出让给乙，但是尚未办理过户手续，亦未交付房屋。后因房价上涨，甲将同一房屋出让给丙，虽未办理过户手续，但是已经将房屋钥匙交付给丙。乙丙两人同时向法院起诉，要求甲履行房屋买卖合同，这种情况下我们应当如何处理呢？
丙是应当将其已经占有的房屋退还，还是有权请求甲将房屋变更登记在自己名下呢？我们认为，第一，应当认定前后两份买卖合同均有效。第二，已经占有买卖标的物的当事人，有权要求取得完整的物权。物权的权能包括占有权、使用权、收益权及处分权，占有属于物权的权能之一，占有权是物权的核心。因为，只有占有物，才能使用物，从物上取得收益，以及对物作出处分。
我们认为，当某一民事主体占有物时，即已经享有了对该物的部分物权权能。我国现行《物权法》的欠缺之一就是未对占有权作出足够细致的规定。占有是日常生活中民事主体对物的一种常见状态，如果当事人已经取得房屋钥匙、搬进房屋居住，就已经享有了对房屋的占有权，该占有权应当受到法律保护。
另一买受人虽然支付了订金或购房款，但是只享有对物的债权。占有权较之还属于期待权的买卖合同项下的债权而言，应当优先受到法律保护。因此，在上述案例中，尽管甲与丙之间的买卖合同签订在甲与乙的买卖合同之后，但是由于丙已经占有房屋，所以丙有权要求取得 完整的物权。
在处理“一物二卖”的案件时， 甲门桥笔记(258)“一物二卖”不能仅仅从《合同法》的角度来思考，还应当从《物权法》的角度来思考，一定要综合地理解和适用《合同法》与《物权法》的规定。第三，不能取得标的物所有权的买受人有权追究出卖人的违约责任。需要强调的是，此处所说的占有必须是合法占有，不包括非法占有的情况；而且这种占有还必须是纠纷发生之前的占有。也就是说，此处所说的买受人的占有应当是有法律或者合同依据 的占有，如果是抢占、强占合同标的物等非法占有的情况下，就不能请求出卖人转移标的物所有权。
5.一方当事人已经履行合同的，应坚持履行在先原则
出卖人就同一标的物分别与不同的买受人签订两份买卖合同之后，前后买受人均未取得标的物所有权或占有标的物时，如果其中一份买卖合同的当事人已经履行合同，而另一份买卖合同的当事人还没有履行合同的，则已经履行合同的当事人有权要求出卖人转移标的物的所有权，这是履行在先原则。


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