标准化厂房与定制化厂房，别再傻傻分不清楚？

2023-07-05 12:06阅读：

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园区工业厂房的分类

产业园区作为一个功能布局合理、结构层次优化、产业特色鲜明的工业集聚发展区域，是工业化进程带来的特定产物。最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命，成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。

二战以来，各国通过制定各种工业区域开发政策建立起产业园区。在日本称为“工业团地”，在中国香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“产业地产”。自20世纪70年代开始，产业地产在世界范围内迅速发展，现在已经成为经济发展的重要空间形式。

纵观世界产业地产史可以发现，发达国家与发展中国家的产业园区发展背景各异：发达国家的城市郊区产业地产开发是在1955年之后，随着内城问题解决、信息技术的出现和高速公路的发展相伴而生的；在20世纪末的发展中国家，随着新国际分工的深入、产业转移，出口加工区开始设立。

园区标准厂房指在指定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。

标准化厂房的“标准”与行业性质有关，因为各行业的标准化厂房用途、结构、设备和资金等情况不同。因此，不同行业没有统一的标准化厂房。相同行业，在一定范围内有一定的标准规范，这种“标准”也是相对而言的。标准厂房开发建设的主要依据有：一是根据承租者所提供的标高、跨度等相关数据建造厂房，属于用途特定厂房；二是预先建设好的标准厂房待租或待售，没有生产使用的针对性，属于用途待定厂房。

园区厂房在结构上有其特殊性：按建筑物以其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。砖木结构建造简单，材料容易准备，费用较低；砖混结构是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型；钢筋混凝土结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅；钢结构能建超高摩天大楼，又能制成大跨度、高净高的空间，适合大型公共建筑。

洁净厂房也叫洁净室，是指将一定空间范围内之空气中的微粒子、有害空气、细菌等之污染物排除，并将室内之温度、洁净度、室内压力、气流速度与气流分布、噪音振动及照明、静电控制在某一需求范围内而所给予特别设计的厂房。洁净厂房与普通工作车间相比较为突出的特点，就是无尘、洁净度高、不存在任何污染物。

洁净厂房是一个应用行业非常广泛的基础性配套产业，并根据行业的精密与无尘要求，等级差别也较大。微电子工业：是当前对洁净室要求最高工业洁净业，此外，如现代工业中的液晶、光纤等的生产，同样有洁净度的要求。医药工业：药品、医院、手术室、实验室。食品工业：食品的无菌包装，在保持食品色、香、味、营养等方面也优越于高温杀菌的罐装食品。其他行业：其他如宇航工业、精密机械工业、仪器仪表工业、精细化学工业等。

园区内的工业地产按厂房层数分：单层厂房、多层厂房、混合层厂房。厂房跨度的数量和方向分：单跨厂房、多跨厂房、纵横相交厂房。.按厂房跨度尺寸分：小跨度（小于等于12米）、大跨度（15-36米单层工业厂房）。按车间生产状况分：冷加工车间、热加工车间、恒温湿车间、洁净车间、其他特种状况车间。

园区内的工业厂房根据产品生产特点分类。一般性生产厂房：正常环境下生产的厂房。爆炸和火灾危险性生产厂房：正常生产或储存有爆炸和火灾危险物的厂房。处在恶劣环境下的生产厂房：多尘、潮湿、高温或有蒸汽、振动、烟雾、酸碱腐蚀性气体或物质、有辐射性物质的生产厂房。

园区工业地产按照厂房类型分类标准厂房：适用于电子、制衣、皮具、首饰、玩具、小家电等行业。简易厂房：适用于小五金、小机械、塑料、纸品等行业。特殊厂房：多功能，个性化建筑物，特殊设施有龙门吊（3吨、5吨）；行车（5吨、10吨、15吨）。

园区工业地产按照持有者和产权证分类可分为：开发区所有的厂房通常是标准厂房，而标准厂房包括外资企业和内资企业的部分或者全部厂房，也包括在某个开发区境内专业从事厂房建设和租赁的公司的厂房。产权证分为拥有合法产权的厂房和没有产权的厂房。通常是没有因土地产权证而导致，其中又包括已经接受违章建设处罚和没有接受违章建设处罚两种方式。

园区标准化厂房和定制化厂房比较

园区作为中国经济发展的重要引擎，区域经济发展的重要载体，高质量发展要求园区通过自身的质量变革、效率变革、动力变革，获得新的发展动力。园区更新作为一种创新手段，更是园区高质量发展的重要抓手。对一家正在蓬勃发展的企业来说，选择一个好厂房，入驻一家园区，重要性不亚于二次创业，好的标准化厂房是企业壮大的底蕴，是企业重要的固定资产，所以在选择上，不但要考虑厂房的便利性，升值性，实用性，还要考虑园区周围的配套设施，以及未来的发展空间。

近几年，建造、出租和销售标准化厂房的工业模式得以发展，并行成了许多大规模的标准化厂房工业园区。因此，通过加快各地工业园区建设，加大了招商引资力度，提高了土地利用率，促进了产业的集聚。标准化厂房具有集约化、经济性及灵活性等优点，是一种既能集约利用土地，又能促进加快发展的新模式，成为满足越来越多的中小企业的生产而提供的孵化场地。园区工业厂房可分为标准厂房和定制厂房两种形式，二者各有优势。

（1）标准厂房

标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产工业用途的物业。标准工业厂房具有以下五个优势

标准工业厂房兼容性好，适合成片开发，物业形式多以单层、多层、联排及叠加为主。
企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间。
长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张。
对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险。
企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。

（2）定制厂房

定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5~10年时间。此类产品形式在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对象多为跨国公司。定制并出租厂房的优点有6个

开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍。
开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性投资。
有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险
提供为用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担。
量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求，使用者可以专注于拓展封业务。
对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。

园区标准厂房开发的定位与布局

园区开发标准厂房，首先要对开发的模式及总体布局有明确的定位。对专业厂房而言，生产工艺对其的设计是至为关键的，但标准厂房由于是先开发再出租的模式，其建筑设计与工艺设计的，因此，为保证其建成后具有良好的通用性，需要对目标客户做详尽的调查，合理规划布局，从而达到有利于管理并产生规模效应的目的。
建筑的最低设计寿命为50年，随着设计标准的提高还会更长。而企业的寿命往往大大短于建筑的寿命过去倒闭一个企业，往往就要拆除一片专用厂房、造成企业财富的浪费及社会资源的浪费，并且环境污染。因此一般是针对同一类型或相近类型的企业来进行布置的。

目前，产品不出半年就会遍地开花，然后就又要创新转产。由于综合性多层标准厂房具有灵活性、适应性的特点，为生产企业的产品开发、转产、技术改造提供了最好的平台。因此，多层标准厂房设计的关键之一是其通用性。其通用性主要表现为两个方面，一是对于不同生产企业的通用适应性，另一就是多层厂房对于租用企业的灵活性。

所谓政府规划—---投资—---建设模式。即由政府或开发区以国资形式，成片开发标准厂房，直接招商引资或工业搬迁推广标准厂房建设要把握好三个结合，首先，把标准厂房的建设与产业发展特点相结合；第二，把标准厂房建设的推广应用与招商引资结合；第三，建设标准厂房要把引进大项目与引进中小企业投资巧妙结合。标准厂房又称通用厂房，是由经济开发区或工业集中区统一规划、配套齐全、企业可直接入住、并由投资者对外经营的工业用房。

标准厂房指在设计过程中按甲方生产产品的生产工艺标准设计的厂房。一般大型“标准厂房”如化工、棉纺等均为相关专业设计院完成。相关‘标准’也由专业设计院协同行业内管理部门制定。标准化厂房的要求在不同的行业其要求也不同,但有其共性，具体表现为：

1、设备的安装应符合要求,包括设备间距、工艺流程的合理性等；2、安全通道宽度要大于1.4米,主通道宽度应大于3米,人行通道宽度要大于0.8米；3、消防设计要合理，并保证符合消防安全要求；4、工房内要有区域划分，包括加工区、产品存放区、原料存放区、休息区等；5、配电、照明等动力柜要符合安全要求；6、标语、标识、操作规程、定置图要醒目，要有宣传栏；7、其它要求根据产品结构合理规划定置。

厂房是用于生产的专业建筑。这些房屋首先必须符合国家规定的相关建筑标准，如消防、配电、暖通、给排水、节能等要求，如有洁净要求的还要符合国家规定的《洁净厂房设计规范》等建筑设计规范的要求。至于厂内的地板用什么来装修，是油漆、磨石子、大理石、木质地板、地毯等由成产不同的产品决定。还有,机器的布局也同样由生产需要及生产流程进行合理的安排，而不是每个单位都千篇一律的。建设标准厂房体现了“企业集中、要素集聚、产业集群、土地集约”的总体要求，有利于进一步促进土地的集约利用，有利于拓展中小企业的发展空间，有利于提升工业园区的发展水平，有利于加快推进节约型社会建设。

园区标准化厂房和定制厂房的建设模式

目前已探索出的、比较典型的建设模式有以下8种：
（1）政府代建模式。即在招商前期，就根据外资项目的要求，由发展公司出资“定制代建”，外资项目长期租用，或先租后买；
（2）外商代建模式。即由外商直接引进国外工业地产的理念，独资成片建设“功能配套、档次较高、具有规模”的标准厂房园区，并由投资者组织招商；
（3）科技港模式。即吸收借鉴了美国加州“硅谷”企业发展模式；
（4）民资代建模式。即由民营企业利用自身的富余资本和厂区内的预留用地，就地进行标准厂房建设。建成后，一部分用于自身产业延伸配套的合资合作，另一部分与所在开发区联手招商；
（5）主题产业模式。即标准厂房的建设定位直接与拟发展的产业相结合；
（6）厂内厂模式。即一般工业企业利用厂区内多余空地，因地制宜地建设1-2幢标准厂房，对外公开出租，实现土地存量与企业资本的双盘活；
（7）创业中心模式。即由民营房地产开发商，根据市场需求，按市场机制，专业开发商业性标准厂房，或租或卖，完全市场运作。

小型园区工业厂房的选项

鼓励和推广标准厂房建设，地方市县开发区的小型园区工业厂房一般要作好以下几点：

1、鼓励发展，把控总量，积极稳妥地推进标准厂房建设。
认清“四大趋势”：认清土地政策越来越严厉、企业用地门槛越来越高的趋势；认清工业布局越来越集中、小型微利企业强制要求进入标准厂房的趋势；认清产业集聚越来越必然、企业将更多利用公共平台和服务的趋势；认清科技创业越来越普遍、中小型研究机构和研发中心将大力发展的趋势。

明确“六大需求”：继续扩大吸引外商的需求；小型微利企业拆迁安置的需求；小企业成长创业的需求；科技型企业孵化培育的需求；龙头产业延伸配套的需求；地方税源经济扶持培植的需求。

2、多元投入，分类建设，进一步拓宽标准厂房发展思路。

一是继续鼓励三大主体多元投入。在保证政府资本必要投入的情况下，更多鼓励民资和外资进入，特别是鼓励国际知名的工业地产商进入，通过专业国际公司的带动，全面提升标准厂房的建设理念、思路、机制和档次，提升标准厂房的整体建设水平。

二是分层分档发展标准厂房。根据现实可行，建议民资厂房主要针对内资小企业和小型科技型企业发展一般档次的标准厂房；外资主要发展适应欧美企业、符合国际理念的中高档次标准厂房；政府主要承担公益性的且难以市场化的载体建设，如培育孵化科技型小企业的标准厂房建设，以及必须由政府承担的特定外资项目的厂房定制代建。

三是支持标准厂房建设的充分市场化。非必要，政府一般不参与标准厂房建设的市场竞争。建议采用政府采购的方式招标“包租”一定规模的标准厂房用于政府性招商。

四是继续鼓励现有企业挖潜发展标准厂房。在土地供应只能勉强保证大项目的情况下，建议进一步推广民资代建模式，把富余土地和富余资本结合起来，延伸自身产业，建设标准厂房，扩大合资合作。同时也可以继续推广“厂内厂”盘活土地存量的模式，把企业的富余土地建成标准厂房，扩大社会供应总量。

3、突出产业，强化规划，有效增强对标准厂房建设的引导。

一是统一布局。各地要按照布局合理、规模适度、集约高效、产业集聚、功能配套等基本原则，根据产业集聚、招商引资和中小企业发展的实际需要，结合经济开发区、乡镇工业功能区和中小企业创业中心建设规划，抓紧研究制定标准厂房建设的总体规划和分步实施计划，原则上集中建设在各省级以上开发区和成规模的工业集中区，并设定相应的规模门槛和产业定向，杜绝见缝插针、零星开发。

二是根据规划，分头建设。建议借鉴无锡的做法，实行政府统一规划，入驻企业或建设主体根据政府的具体规划和标准厂房的基本要求，分头建设。这样，既调动全社会的建设积极性，又符合政府发展意图。

三是突出产业集聚。标准厂房要围绕产业来布局和建设，要根据各地区的产业基础和发展重点，有选择、有针对地建设专题性标准厂房，如服装工业园、电子工业园。要善于依托本地产业龙头，利用行业协会力量，发展产业配套性主题工业园。

四是强化功能配套。要在标准厂房基础设施建设的基础上大力发展市场、物流、研发、检测等技术性服务功能和信息、金融等公共平台，要总结长三角模具城的成功做法，依靠功能提升，扩大产业集聚度和产品档次。要明确标准厂房公共服务设施的配套要求，制定相应的配套标准，提高服务能力。

五是设立标准厂房的建设规范。如标准厂房的最低规模标准、容积率标准、投资强度标准、建设周期标准、用途调整规定等，杜绝短期行为和恶意套利。六是建立标准厂房的租售信息平台，形成必要的供需服务平台。

4、政策倾斜，管理配套，给予标准厂房建设必要扶持。

一是明确标准厂房的合理身份。标准厂房是一个特殊产品，兼具房产、物业、工业项目等多种特性，建议对标准厂房进行分类定性

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