板块最低价
2012-06-01 21:35阅读：
板块最低价
象屿都城
现售价格：1.65万元/平方米
价格评估：1.92万元/平方米
卖点实测
自带幼儿园的低价楼盘
沧海桑田，或许这样的词汇可以形容九亭的发展速度。短短十来年内，九亭房产项目雨后春笋般出现，改变了原来落后的面貌。
《东地产》记者乘坐地铁九号线于九亭站下车，乘坐一辆公交车到达象屿都城项目所在的沪亭南路上。一下车，就看到几栋小高层临街而立。售楼处的墙面广告呈鲜绿色背景给人清凉的感觉，售楼员热心地向记者介绍，四期景观在设计时延续三期新亚洲风情，打造三个景观组团，将小区绿化率提升至42%。
在目前九亭区域内在售项目中，象屿都城项目的价格最低，这也让项目很有竞争力。据象屿置业营销总监陈敏介绍，3月初项目推出约100套房源，开盘当天即售罄，5月底新推出的100套左右房源，目前已售出70余套。热销的原因在于象屿都城产品的高附加值，90平方米可以做到3房，并且为精装交付，而在价格上又具有相对的优势。
据售楼员介绍，小区内自建幼儿园，目前正在建造中，交房后即可投入使用，此幼儿园为私立幼儿园，开发商将聘请外部教育资源入驻。记者注意到，周边的教育资源有九亭中学、九亭中心幼儿园、九亭明珠幼儿园。而从项目到达周边的任意幼儿园需要乘坐20分钟左右的公交车。象屿都城小区内自建的幼儿园使得很多刚需自住客考虑购买的一大原因。
象屿都城分四期开发，一期为别墅产品，二期为公寓产品，一期二期已于2009年入住，三期为小高层和高层。目前在售的四期共14栋8层小高层，一梯两户，精装交付，精装修标准1800元/平方米。主力户型为90平方米2+1房，115平方米3房。据象屿置业营销总监陈敏介绍，预计6月份将推出最后一栋房源。
不足之处
车流量繁忙，道路拥堵
距离地铁站有一定距离，而公交车间隔时间过于长，出行多有不便。虽然项目周围有九亭大街等成熟的生活配套，但这些配套档次较低，对满足新的需求力不从心，品质上也有待提高。另外，九亭地铁站所在的沪松公路车流量繁忙，尤其在上下班高峰期，车多人多。地铁旁的公交车站由于是南北九亭的中转站，因此也成为聚集人流的区域。
户型分析
90平方米2房2厅1卫。整个房型呈长条状，卫生间干湿分离，主次卧均带有飘窗。北面宽景观阳台处设计成+1房，可以做书房或儿童房，+1处空间设计有一定的赠送面积。空间的延展，增加了房间内的使用功能性和实用性。
评测基准价格
1.59万元/平方米
楼盘名称
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象屿都城
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开发商
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上海银佳房地产有限公司
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物业类型
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住宅
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物业费用
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1.38元/平方米/月
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楼盘规模
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建筑面积280000平方米
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户型
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91-115平方米
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目前均价
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1.65万元/平方米
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楼盘地址
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松江沪亭南路299弄2号
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售楼电话
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57639111、57639222
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（计算公式为区域内二手房均价×0.6+在售房均价×0.4）
楼盘历史价格
象屿都城位置示意图
价值评估
（计算公式：测评基准价格±要素估值
各要素资料源于案场采集及房产专业研究机构提供，所得数字仅供参考）
评测要素及估值幅度
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实测数据
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估值
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加减理由
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同地段楼盘（±1000）
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贝尚湾 均价2.5万元/平方米
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+1000
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在同区域内同物业类型价格最低
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二手房价格（±1000）
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象屿名城 90平方米 150万
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0
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二手房价格属于正常范围内
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物业租价（±500）
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象屿名城 89平方米 2房2厅 2700元/月
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+300
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租金较可观
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市政交通（±1000）
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地铁九号线、748、92B、759等公交车
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+300
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离地铁有一段，但南北九亭无公交通达
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生活配套（±1000）
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南紧邻九亭大街、小区自带幼儿园
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+500
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商业配套、教育配套较多，但商业配套有些陈旧
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区域规划（±2000）
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松江九亭
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+600
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毗邻七宝，地理位置佳
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品牌（±500）
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象屿置业
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+500
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品牌公司
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产品设计（±1500）
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户型：★★★ 得房率：★★ 绿化率：★★★★
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+500
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绿化率42%
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营销调性（±500）
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有优惠
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+100
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有一定幅度优惠
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市场因素（±1000）
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限购政策
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-500
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单身未婚子女买房限制出台对刚需有影响
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最终测评价
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1.92万元/平方米
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区域其它在售楼盘
项目名称
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区域
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板块
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主力户型
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物业类型
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销售报价
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开发商
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物业地址
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售楼电话
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贝尚湾
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松江
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九亭
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65-139m2
1-3房
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住宅
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25000元/m2
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上海总泉置业有限公司
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松江沪亭北路
338弄
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67637000 67639999
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绿庭尚城
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松江
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九亭
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88-130m2
2-3房
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住宅
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20000元/m2
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上海绿庭房地产开发有限公司
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松江涞寅路658弄
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57637888
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看房者说
★我主要是看重价格，离地铁站虽然不算最近，但售楼员说以后小区有班车送到地铁站。对我们这种还没有车上班族来说，价格实惠，能解决交通问题自然很好。
——黄小姐对交通满意
★在九亭这一片区域内，象屿都城这里的房子价格不高的。因为在老城区内，配套比较成熟，再加上精装修的房子，感觉比较适合我。
——吕先生认为性价比高
中介点评
九亭跟中春路比较起来，九亭比较好，中春路距离机场相对较近，较容易受到飞机的影响。而且中春路那一块有不少工业区，居住品质也没有九亭好。就九亭来说，北九亭大概开发了3-5年了，南九亭的开发比较早，5年以上属于老城了。不过北九亭的一些楼盘距离地铁站蛮近的。
21世纪不动产
彭军
板块协作有待加强
《东地产》记者从南九亭到北九亭需在九亭地铁站换乘另一部公交车，而北九亭内，生活配套较为高档，有大型联华超市、摩立盛汇生活广场，区域内新房房价普遍较南九亭高。北九亭在售与待售的住宅楼盘较南九亭多。
南九亭发展的高峰期是2002年左右，当时主要是以自住需求为主，也有一部分投资客。客源也逐渐扩大到周边的闵行区和徐汇区，是地区发展的初期阶段。轨道交通九号线规划出台后的一段时间内，当时南九亭地区在售的公寓项目较多，房源也很充足，市场成交较多。随着轨道交通9号线通车，沪松公路以北地区，也就是北九亭慢慢开始发展起来，诸多房地产开发商拿地造房，造商业配套，一时间北九亭的房价飙升，超越了南九亭。但即使如此，发展更早配套及成熟的南九亭在地区发展中仍然起到至关重要的作用。
从商业角度看，由于南九亭的开发比较早，已经形成了相对成熟的商业配套，九亭大街是目前九亭的中心商业街区，各种生活配套设施较为齐全，有医院、银行、餐饮娱乐休闲中心、酒店、电影院、集贸市场、超市、等各种店铺，人气较旺。南九亭逐渐从小区附属商业，开始向规模化的商业中心发展，写字楼以及商铺入驻使得商业气息渐浓。
地铁的开通给整个区域带来诸多资源，而整个板块的建设和开发是离不开区域内的资源配合与协作的，目前南北九亭板块商业没有形成无缝连接，交通也需要在九亭站换乘，这无疑对区域发展、居民生活均不利。
董芳
