【绿城.遗失的成本控制】
-凌霄
无论是行内或行外人士，当听说一个年销售额在500亿左右的大型房地产开发商竞然没有成本控制部门，不知道他们会有何反应。
中国房地产顶级豪宅开发商、游走在悬崖边的贵族——绿城，正是这样一家没有成本管控部门的企业。
绿城，中国房地产界的Rolls-Royce、Lv、Apple、Gucci，即使大众不这样接受，但绿城一直以此为出发点，这在某些绿城的宣传资料中可以弱知一二。何谓豪宅？奢侈品中的手工打磨奢侈品，绿城如此定义。
在绿城的观念中，房子是一件作品，承载着厚重的历史，按绿城董事长宋卫平的说法“不希望今后在城市中看到一堆人造的垃圾”，绿城的理想是“创造城市的美丽”。带有理想主义气质的绿城董事长宋卫平，同时也具有英雄主义色彩，更让人意外的是他对产品有一种近乎偏执狂的态度。如果这些都让你吃惊的话，那么一个学历史的企业家，却同时有着超越绝大多数建筑师敏锐的建筑审美情趣，这是何其让人惊异，也许，只有绿城人才深刻了解，学历史的宋卫平对法式新古典主义等建筑具有何其惊人的造诣，要知道，以经典比例、尺度、线条营造的纯正法式建筑，远不是一般建筑师所能把握住的。
这一切，使得绿城得以达到产品的极致，在业内，绿城就是顶级豪宅的代表，这一品牌形象，曾经带领着绿城一路狂飙急进，但先天缺失的成本控制，成了绿城的进一步前进的绊脚石。
绿城，销售均价最高的大型房地产开发商，但其净利润率却在行业内偏低，成本控制缺失首当其冲。
成本控制缺失在绿城的产品开发过程中，体现在以下几个方面：
第一，高价拿地。绿城奉行的是“产品定价”的思路，即不论项目所在地周边开发项目市场价如何，绿城一如既往地做自己的极致产品，最终定价以“成本+利润”倒推售价。基于此种思路，绿城往往倾向于在一二线城市核心地段取得优质土地，以此为获取可观的利润打下基础。
第二，完全人车分流的规划，全地下室停车。绿城早期产品，既有完全的人车分流，也有不完全的人车分流，现阶段以完全的人车分流、全地下室停车为主。由于停车全地下处理，人防面积往往不足地下室停车使用，因而使得地下室面积得以增大，大大地增加了建安成本、同时也延长了工期，增中了财务成本，降低了可售比，造成成
-凌霄
无论是行内或行外人士，当听说一个年销售额在500亿左右的大型房地产开发商竞然没有成本控制部门，不知道他们会有何反应。
中国房地产顶级豪宅开发商、游走在悬崖边的贵族——绿城，正是这样一家没有成本管控部门的企业。
绿城，中国房地产界的Rolls-Royce、Lv、Apple、Gucci，即使大众不这样接受，但绿城一直以此为出发点，这在某些绿城的宣传资料中可以弱知一二。何谓豪宅？奢侈品中的手工打磨奢侈品，绿城如此定义。
在绿城的观念中，房子是一件作品，承载着厚重的历史，按绿城董事长宋卫平的说法“不希望今后在城市中看到一堆人造的垃圾”，绿城的理想是“创造城市的美丽”。带有理想主义气质的绿城董事长宋卫平，同时也具有英雄主义色彩，更让人意外的是他对产品有一种近乎偏执狂的态度。如果这些都让你吃惊的话，那么一个学历史的企业家，却同时有着超越绝大多数建筑师敏锐的建筑审美情趣，这是何其让人惊异，也许，只有绿城人才深刻了解，学历史的宋卫平对法式新古典主义等建筑具有何其惊人的造诣，要知道，以经典比例、尺度、线条营造的纯正法式建筑，远不是一般建筑师所能把握住的。
这一切，使得绿城得以达到产品的极致，在业内，绿城就是顶级豪宅的代表，这一品牌形象，曾经带领着绿城一路狂飙急进，但先天缺失的成本控制，成了绿城的进一步前进的绊脚石。
绿城，销售均价最高的大型房地产开发商，但其净利润率却在行业内偏低，成本控制缺失首当其冲。
成本控制缺失在绿城的产品开发过程中，体现在以下几个方面：
第一，高价拿地。绿城奉行的是“产品定价”的思路，即不论项目所在地周边开发项目市场价如何，绿城一如既往地做自己的极致产品，最终定价以“成本+利润”倒推售价。基于此种思路，绿城往往倾向于在一二线城市核心地段取得优质土地，以此为获取可观的利润打下基础。
第二，完全人车分流的规划，全地下室停车。绿城早期产品，既有完全的人车分流，也有不完全的人车分流，现阶段以完全的人车分流、全地下室停车为主。由于停车全地下处理，人防面积往往不足地下室停车使用，因而使得地下室面积得以增大，大大地增加了建安成本、同时也延长了工期，增中了财务成本，降低了可售比，造成成