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中介提供的合同版本不一样。第三，发生的纠纷的内容不同。新建商品房的买卖纠纷往往出现在无法按时交付房款，包括无法支付首付、无法按时办理房贷并放款，交付定金后退房、房产商无法按约定交房、房屋质量问题等方面。而二手房买卖合同的纠纷集中在一方支付了款项，而另一方无法办理过户，原因包括一方二卖，无权处分等，纠纷往往揉和物权和债权两类法律关系，同时一般也会涉及银行等抵押法律关系。综合这两类房屋买卖合同的特点，结合我的办案经历，我分享几则案例，一则案例发生在国家对于房地产市场进行调控，落实“房住不炒”政策，房地产市场需求萎缩，大批民营房产商债务违约的背景下，我代理的是购房者，房产商无法按时交房，购房者通过起诉，法院出具裁判文书，购房者成功退房，并取回了首付款，而同样在另外一个案件中，我代理的购房者因为政策原因无法及时办理按揭贷款，我们希望能够解除合同，房产商认为合同可以继续履行，无法办理按揭是不能归结于卖方的原因，不同意解除合同。而此时政策环境也变化了，国家政策开始支持房产商，不希望房产商破产，目前这个案件还在等待法院开庭审理。所以说房产案件有时跟政策联系紧密，不同的政策环境，法院的审判指导方针不一样，同样的案件，往往有不同的审判结果。第二则案例则是一起二手房买卖合同纠纷，我代理的是出卖方，双方签订二手房买卖合同后，买方反悔，最后双方起诉到法院，就协议中违约金数额的认定进行了辩论，最后这则案件以调解结案。这则案例启示我们买卖合同中关于违约金的约定至关重要，违约金的计算方式如何约定，赔偿的范围是否包括房价的损失都是值得进一步讨论的问题。第一大类的案件往往政策性比较强，法律的问题却相对清楚，双方之间的“法律”，即买卖合同显得就至关重要了，买卖双方在签订合同时务必仔细阅读后再签字。
这类案子是很多的，我之前曾写过一篇文章《这个“善意第三人”真的“善意”吗》，关于不动产物权善于取得的问题，就属于该类纠纷，想要了解的可以去查阅这篇文章。这里，我分享另外一个依据离婚协议主张房屋所有权的案子。案情比较简单，两夫妻离婚，女方找到我，诉求是希望我帮他去把离婚协议中的房屋所有权争过来，我仔细看了女方提交的离婚协议复印件，上面明确载明“房屋所有权归女方所有，等孩子成年以后，再把房子过户给孩子。”女方曾自己拿着一纸离婚协议，前往房产中心要求将房产的名字由原先的夫妻两人名字改成她一人名字，结果房产中心拒绝了，她无奈找到了我，在我看来，虽然离婚协议写得很清楚，但是房产物权的变动必须要有法律依据。离婚协议只是债权凭证，不是物权凭证，因此我为她制定的“夺房”策略就出来了，分成两步走，首先先向法院起诉要求确认房屋产权归女方一人所有，第二步，起诉要求被告男方配合我方完成所有权的过户。通过两次诉讼，完成房屋产权的顺利过户。庭审中，对方提出房屋的过户是有条件的，即产权以后要过户给孩子，但这个抗辩其实没有任何作用，离婚协议一旦认定有效，房子目前的产权就应该确认给女方所有，至于之后是否过户给孩子，是另外一层法律关系，不是本次诉讼争议的焦点。从案件的审理过程来看，非常顺利，法院完全支持了我方的请求，最后我方凭借两份判决书向法院申请强制执行，法院向房产中心发送了协助执行通知书，顺利将房产过户到我方名下。可以说诉讼的目的完成达到了，当事人也很满意。这则案例的本质就是基于离婚协议通过诉讼，取得确认物权的判决书，从而获得物权。《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。本案中，依照本条规定，因国家司法裁判权的行使、仲裁裁决以及国家行政管理权等公权力的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭，即因人民法院、仲裁机构的法律文书、人民政府的征收决定等原因引起的物权变动，不经登记或交付，可以直接生效。本则案例的价值还在于为离婚确权房屋提供了诉讼思路。
这类案子是很多的，我之前曾写过一篇文章《这个“善意第三人”真的“善意”吗》，关于不动产物权善于取得的问题，就属于该类纠纷，想要了解的可以去查阅这篇文章。这里，我分享另外一个依据离婚协议主张房屋所有权的案子。案情比较简单，两夫妻离婚，女方找到我，诉求是希望我帮他去把离婚协议中的房屋所有权争过来，我仔细看了女方提交的离婚协议复印件，上面明确载明“房屋所有权归女方所有，等孩子成年以后，再把房子过户给孩子。”女方曾自己拿着一纸离婚协议，前往房产中心要求将房产的名字由原先的夫妻两人名字改成她一人名字，结果房产中心拒绝了，她无奈找到了我，在我看来，虽然离婚协议写得很清楚，但是房产物权的变动必须要有法律依据。离婚协议只是债权凭证，不是物权凭证，因此我为她制定的“夺房”策略就出来了，分成两步走，首先先向法院起诉要求确认房屋产权归女方一人所有，第二步，起诉要求被告男方配合我方完成所有权的过户。通过两次诉讼，完成房屋产权的顺利过户。庭审中，对方提出房屋的过户是有条件的，即产权以后要过户给孩子，但这个抗辩其实没有任何作用，离婚协议一旦认定有效，房子目前的产权就应该确认给女方所有，至于之后是否过户给孩子，是另外一层法律关系，不是本次诉讼争议的焦点。从案件的审理过程来看，非常顺利，法院完全支持了我方的请求，最后我方凭借两份判决书向法院申请强制执行，法院向房产中心发送了协助执行通知书，顺利将房产过户到我方名下。可以说诉讼的目的完成达到了，当事人也很满意。这则案例的本质就是基于离婚协议通过诉讼，取得确认物权的判决书，从而获得物权。《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。本案中，依照本条规定，因国家司法裁判权的行使、仲裁裁决以及国家行政管理权等公权力的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭，即因人民法院、仲裁机构的法律文书、人民政府的征收决定等原因引起的物权变动，不经登记或交付，可以直接生效。本则案例的价值还在于为离婚确权房屋提供了诉讼思路。