财管手记之十一《物管费收缴率的误区》
2013-04-02 11:08阅读：
财管手记之物管费收缴率的误区
本文已发表于《现代物业》杂志2013年1月财管手记专栏
最近，公司面向既有的客户举办了一个培训班，培训班的内容很多，既有现场质量管理的内容，也有财务管理的内容，还有一些通用课程，比如说《沟通的艺术》等。M君作为财务管理的讲师，也和来自不同的区域、不同企业的学员进行了沟通和交流。M君认为，学习是相互的，他非常喜欢能和行业内各种不同的企业、不同层次的管理人员交流。在这次培训班中有两个学员和M君沟通比较多，他们都是项目经理，分别来自于东北和江苏。M君称其为丁经理和兰经理。
今天课间休息时，M君和两位经理又就行业问题聊了起来，这次讨论的是关于行业收费问题。行业收费问题应该说也是普遍存在的困扰行业的一大问题。处在东北区域的丁经理介绍了他们的费用收缴情况，丁经理所在的小区有800户，物业管理费是按月收取，收缴率也不太高，按照他的说法，每月收缴率一般在60%，因为每月基本上都可以收到500户左右。但是由于户型不同，每月收到的金额还是有一定的差异。
M君一听就明白了，丁经理是按户来计算物管费收缴率的。随后他又了解到丁经理所在项目的基本情
况如下：
户型
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户数
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单套计费面积
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单价
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单套金额
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A户型
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100
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250
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3.00
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750.00
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B户型
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500
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130
|
1.50
|
195.00
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C户型
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200
|
70
|
1.50
|
105.00
|
合计
|
800
|
|
|
|
物业管理费收缴率既可以按实收和应收的户数来计算，也可以按实收和应收的金额来计算。按户数计算是一种简略的方法，但是它是有条件的。像丁经理所在的小区就不适合按户数计算。
假设丁经理所在的小区有三个月的收费情况如下，每月均收费500户。
表一、
项目
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第一个月
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第二个月
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第三个月
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实收户数
|
实收金额
|
实收户数
|
实收金额
|
实收户数
|
实收金额
|
A户型
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50
|
37,500.00
|
100
|
75,000.00
|
80
|
60,000.00
|
B户型
|
250
|
48,750.00
|
200
|
39,000.00
|
220
|
42,900.00
|
C户型
|
200
|
21,000.00
|
200
|
21,000.00
|
200
|
21,000.00
|
合计
|
500
|
107,250.00
|
500
|
135,000.00
|
500
|
123,900.00
|
收缴率
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62.5%
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55%
|
62.5%
|
70%
|
62.5%
|
64%
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从上表中可以看到，虽然每个月收费均为500户，如果按户数来计算，每个月收缴率均为62.5%。但是由于实际收款的户数中，业主的户型不同，面积不同，收费单价也不同，实际按金额计算的收缴率有很大的差异。第一个月收缴率为55%，第二个月为70%，第三个月为64%。而这才是更准确的收缴率。
按户数计算物管费收缴率的前提是小区户型单一，收费单价单一、面积相差不大，在这种前提下，计算才能接近基本正确。其计算公式为：
物管费收缴率=实收的户数/应收的户数 或者
物管费收缴率=实收的金额/应收的金额
很显然，丁经理所在的小区不符合上述条件，不适合按户数计算收缴率。这也是在现实工作中使用物管费收缴率经常遇到的误区一：错误使用按户数计算收缴率，相较之下，按金额计算物管费收缴率更准确。
丁经理明白了M君的意思，他转头问兰经理他们物管费收缴率是怎么计算的。兰经理也介绍了他们项目的物管费收缴情况，兰经理所在的小区是个新小区，刚进场几个月，月应收物管费在20万，计算物管费收缴率都按实收和应收的金额来计算的，只是物管费收缴率波动较大。对于波动大的原因，兰经理认为是因为小区的物管费按照合同约定每三个月收一次的缘故。兰经理详细说明了以下数据：
表二、
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首月
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次月
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第3月
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平均收缴率
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收款额
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240,000.00
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120,000.00
|
120,000.00
|
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月收缴率
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120%
|
60%
|
60%
|
80%
|
（备注：月应收物管费200,000.00）
小区由于是按季度收费，每季度首月收取该季度费用，所以该项目首月收费如上表为24万，次月和第3月均为12万。按月应收物管费20万计算，首月的收缴率达到了120%，后两月均为60%。月度收缴率差异很大，所以兰经理他们现在按平均收缴率80%作为他们的收缴水平。
就兰经理这个项目而言，目前以80%作为收缴率还是比较适宜的。假设第1个季度三个月收取的都是第一季度的款项，那么该季度收缴率=该季度收入48万/该季度应收款60万=80%。但是这并不意味着兰经理的计算方式是正确的。
假设从4月份开始，项目加大了对第一季度未缴的款项(60-48=12万)的催款，并将该12万分3个月收回，其他收款情形同第一季度，具体数据如下：
表三、
项目
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第4月
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第5月
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第6月
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合计
|
收款额
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二季度
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240,000.00
|
120,000.00
|
120,000.00
|
480,000.00
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一季度
|
40,000.00
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40,000.00
|
40,000.00
|
120,000.00
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小计
|
280,000.00
|
160,000.00
|
160,000.00
|
600,000.00
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月收缴率
|
140%
|
80%
|
80%
|
100%
|
（备注：月应收物管费200,000.00）
如上表所示,第二季度的月收缴率分别为140%、80%、80%，平均收缴率100%。但是事实上我们很清楚，第二季度60万收款中，有12万为上季度欠款，本季度仍有12万未收回，第二季度的收缴率其实也只有80%。
产生这个问题的根源并不在于按季度收款，而是物管费收缴率计算中常见的误区二：将以前欠款甚至预收款和当期收款混在一起，视同为实收金额；使得物管费收缴率公式中的分子与分母口径不一致而造成的指标混乱。从而出现了让专业人士费解的140%的收缴率。像表二、表三中计算的月收缴率其实都不是严格意义上的收缴率，只是月度实际收到的款项和月度应收费额之间的一个比率。这个比率倒也不是完全没有意义，如果一个企业一直是用这个比率作为数据统计，那还是有相对的参考价值。但是这个指标本身没有什么经济意义，更不是收缴率。
那么收缴率究竟应该怎么计算呢？
M君在接下来的课程里特地向大家讲述了这个问题。物管费收缴率是物业管理行业特有的一个指标,这个指标主要是总体体现在应收的物业管理费中，实际收取的比例。所以理论上来说，物管费的收缴率是不应大于100%的。对于其计算方式，严格上来说，应该剔除实收金额中的预收款、前欠款，得到的才是最真实的物管费收缴率。例如:
表四、
|
前欠款
|
当期款
|
预收款
|
合计
|
第7月
|
30,000.00
|
130,000.00
|
80,000.00
|
240,000.00
|
延续上例，如果第7月实收额如上表，收回第6月底前欠款12万中的3万，收到当月物管费13万，预收8、9月物管费8万，第7月合计收款24万。则第7月月收缴率：
1）24/20*100%=120%
（×）
2）13/20*100%=65%
（√）
预收款本不应计入收入，自然更不应作为物管费收缴率的计算基础。而前欠款也会让指标的分子、分母口径不一致，造成指标计算结果的混乱。所以上述第二个结果是正确的。用预收款来参与收缴率的计算，就好比是用将来的收入提高现在的收缴率。
可是仅仅是这样，还没有完全解决收缴率计算的问题。假设第8个月的收费情况如下表：
表五、
|
前欠款
|
当期款
|
预收款
|
合计
|
第8月
|
60,000.00
|
130,000.00
|
80,000.00
|
270,000.00
|
我们可以计算出第8月收缴率：13/20*100%=65%，也就是说第8月物管费收缴率和第7月物管费收缴率相同。如果仅仅从这一指标中，似乎第7月和第8月收费情况相同。事实上通过比较，可以清楚地看到，第8月收款27万，比第7月收款24万多出3万，差异的原因在于第8月的前欠款比第7月多收回3万。前欠款无疑是物管费应收账款的重要部分，物管费的收缴率并不能体现前欠款的收回情况，于是我们陷入了第三个误区：忽略了物管费前欠款的计算。
物管费的收缴率是行业实践中形成的一个指标，而财务管理中最常用的是应收帐款回款率。
应收账款回款率=本期收回的应收账款/已到期应收款*100%
而前欠款即相当于物业管理费的应收账款，前欠款的回款情况就可以用此指标来体现，即：
前欠款的回款率=当期收回前欠款/前欠款总额*100%
用物管费的收缴率及前欠款的回款率可以较为准确地反映物管费的收缴情况，根据第7、8月的回款情况，计算如下表
表六、
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前欠款余额
|
收回前欠款
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前欠款回款率
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物管费收缴率
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第7月
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120,000.00
|
30,000.00
|
25%
|
65%
|
第8月
|
160,000.00
|
60,000.00
|
38%
|
65%
|
可以看出，虽然第7、第8月物管费收缴率同为65%，但是第8月前欠款回款率要高于第7月，整体回款情况优于第7月。
正确计算物业管理费的收缴率，并不是仅仅追求技术上的准确性。更重要的是物管费的计算正确与否，体现的是一种管理思维。将预收款、前欠款混合一起计算物管费收缴率，表面上是技术上的失误，其实也是不解决历史遗留问题、当期存在问题、用将来的收入弥补现在的不足，期望“时间冲淡一切”的思维在技术上的体现。无论是历史的，还是当前的问题，都不会自然消失，除非我们解决它。物管费收缴问题体现的是管理问题，物管费收缴率计算技术体现的是管理技术。
