聚焦“执行异议之诉司法解释”|王毓莹：不动产实际权利人排除强制执行的类型化研究
2025-09-11 09:07阅读：
新浪博客
法律适用 . 最高人民法院国家法官学院《法律适用》
编者按
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案外人执行异议之诉
一、引言
为有效处理执行异议之诉这类权利冲突相对复杂的纠纷，最高人民法院于2025年7月23日发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《执行异议之诉解释》），对执行异议之诉的程序规则、部分常见的民事权益排除强制执行类型以及执行异议之诉中的虚假诉讼治理进行了规定。不动产实际权利人排除强制执行的相关规则，是其中最受关注的议题之一。
我国不动产采取登记公示主义，一般来说，登记人为权利人。然而，实践中存在名实不符的情况，由此产生了与不动产登记权利人相对应的不动产实际权利人概念。在广义上，不动产实际权利人是指虽然没有取得名义上的所有权，但是基于法律的特别规定，对不动产享有特定利益的主体，包括无过错不动产买受人、商品房消费者、预告登记权利人等。司法实践中，关于不动产实际权利人请求排除强制执行的诉讼层出不穷。审理此类案件，不仅面临事实认定及法律适用问题，亦面临如何通过利益平衡实现实质公平的难题。
在《执行异议之诉解释》发布前，司法实践中涉不动产实际权利人的执行异议之诉案件，法院通常参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）进行审理。《执行异议之诉解释》重点关注涉及不动产的执行异议之诉的处理规则，包含了新建商品房消费者、楼盘烂尾购房人、一般不动产买受人、预告登记权利人等主体提起案外人执行异议之诉审判规范。《执行异议之诉解释》出台的意义在于，法院不再依据处理执行异议和复议的规范处理案外人执行异议之诉中产生问题，而是细致地区分了审判执行和执行程序，使得案件处理的法理依据更加充分，标志着执行法的又一进步。
《执行异议之诉解释》凝练了执行实践所产生的权利对抗问题，在《执行异议规定》的基础上进行了更加精细的建构。从规范逻辑来看，债权原则上不具有绝对性和对世性，无法排除执行。《执行异议之诉解释》在兼顾形式理性的基础上，通过允许法院在“新建商品房消费者”“楼盘烂尾购房人”“一般不动产买受人”“被征收人”满足法定构成要件的条件下支持其排除执行的主张，使得执行规范更加符合实质正义。鉴于《执行异议之诉解释》和《执行异议规定》都涉及商品房消费者、一般不动产买受人和预告登记权利人等难点问题，而实践中面临利益平衡的精细化程度的有待完善。为此，应以“物权优先于债权”原则为逻辑起点，分析特殊情形下对物权优先性的突破，探寻不动产实际权利人排除强制执行的类型化路径，并探讨如何理解《执行异议之诉解释》出现的新规则。