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人民法院案例库：无证房产也可以司法拍卖、以物抵债，但是产权登记需由买受人或承受人自行负责

2026-03-16 08:49阅读：

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人民法院案例库：无证房产也可以司法拍卖、以物抵债，但是产权登记需由买受人或承受人自行负责

最高案例指导
2026年3月15日 09:03 福建 3人



最高案例解读
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来源丨人民法院案例库、最高判例 对于未办理权属登记的房屋（“无证房屋”），执行法院可以按该房屋的现状依法进行司法拍卖。
当拍卖财产流拍后，若有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖（包括一拍、二拍）的保留价抵债的，人民法院应予准许，并作出“以物抵债”裁定。
买受人或“以物抵债”的承受人，按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
图片 某供应链公司、某配送公司与王某某、某贸易公司、邝某某执行监督案
——未取得权属登记的房屋可以按现状进行司法拍卖
入库编号：2023-17-5-203-035
裁判要旨
1. 对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相关财产权益 ,经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置。
2. 关于网络司法拍卖程序中一拍流拍后是否可以直接以物抵债的问题，应继续适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的相关规定，即在司法拍卖中，当拍卖财产流拍后，期间有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。


基本案情
东莞市中级人民法院在执行王某某申请执行某贸易公司、某配送公司、邝某某国内非涉外仲裁裁决纠纷执行一案中，于2019年2月28日以起拍价570万元对某配送公司名下的A7栋地上建筑物进行第一次网络拍卖并流拍，于2019年4月15日对上述建筑物以起拍价456万元进行第二次网络拍卖，后被某供应链公司竞得。申请执行人王某某曾于2019年3月5日向执行法院提交以物抵债申请书，请求对A7栋地上建筑物以第一次流拍价 570万元抵偿被执行人部分债务。王某某对二次拍卖提出异议，东莞市中级人民法院撤销了2019年4月15日就案涉房产的第二次拍卖。某供应链公司、某配送公司不服东莞市中级人民法院异议裁定提起复议，广东省高级人民法院驳回某供应链公司、某配送公司复议申请。某供应链公司、
某配送公司不服，提起本案申诉，申诉理由之一为，案涉地上建筑物所在土地为某配送公司租赁而来，A7栋地上建筑物并未取得房屋产权证及建设工程规划许可证，该建筑物依法不能以物抵债，亦不得转让，执行法院依法不得采取司法拍卖等执行措施，最高人民法院经审查裁定驳回申诉。
裁判理由
最高人民法院认为，本案的争议焦点为：一、未取得权属登记的A7栋地上建筑物依法能否予以执行；二、第一次网络司法拍卖流拍后，申请执行人申请以A7栋地上建筑物以物抵债，应否予以支持。
一、关于某配送公司和某供应链公司申诉主张A7栋地上建筑物未取得权属登记不能予以执行的问题。最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条的规定:“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置'); box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;'>’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。据此，对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相关财产权益，经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置。
本案中，东莞中院在拍卖公告了中明确公告了A7栋地上建筑物的权属登记现状，在此情况下，对A7栋地上建筑物进行拍卖等执行处置并无不当，相关当事人通过司法拍卖或以物抵债程序取得对A7栋地上建筑物的有关财产权益后，可自行按照有关规定办理或完善相关手续。此外，某配送公司申诉反映其对东莞中院（2018）粤19执935号之三以物抵债裁定提出了执行异议，请求恢复该案的执行拍卖程序，该请求实质上已认可A7栋地上建筑物可以作为执行财产予以处置。另，东莞中院于2020年1月16日作出的（2018）粤19执935号之三以物抵债裁定，系在广东高院（2019）粤执复680号复议裁定生效之后作出的，某配送公司对该裁定所提异议属于对执行法院新作出的执行行为提出的异议，不属于监督案件审查范围。


二、关于某供应链公司申诉主张A7栋地上建筑物一拍流拍后不得以物抵债的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《执行拍卖、变卖规定》）第十九条第一款规定 ：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”据此，在司法拍卖中，当拍卖财产流拍后，期间有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。因此时执行标的物的价值已通过拍卖程序获得市场检验，在此情况下，准许申请执行人或者其他债权人以该次拍卖保留价以物抵债有利于财产便捷、高效处置，亦不会损害申请人及被执行人的财产权益。《最高人民法院人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对网络司法拍卖所适用的特殊程序进一步予以规范，但其中第三十七条已明确，“本规定对网络司法拍卖行为没有规定的，适用其他有关司法拍卖的规定”。因此，关于网络司法拍卖秩序一拍流拍后是否可以以物抵债的问题，应继续适用《执行拍卖、变卖规定》中的相关规定。
本案中，申请执行人王某某于第一次拍卖流拍后，即2019年3月5日向执行法院提交以物抵债申请书，请求以拍卖标的物按第一次流拍价5700000元抵偿被执行人部分债务。执行法院对其申请未作审查处理，即降价后以起拍价4560000元进行第二次网络司法拍卖，与前述《执行拍卖 、变卖规定》第十九条的规定不符。从执行结果上，导致该拍卖标的物的偿债价值减损1140000元，对当事人的财产权益造成了实质损害。东莞中院、广东高院执行异议、复议审查中适用《执行拍卖、变卖规定》第十九条的规定，对一拍流拍后申请执行人提交的以物抵债申请予以审查确认，撤销了第二次拍卖程序，适用法律正确，应予维持。
关联索引
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第1款（本案适用的是2005年1月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条第1款）
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第37条
《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第2条
执行异议：广东省东莞市中级人民法院（2019）粤19执异26号执行裁定（2019年7月9日）
执行复议：广东省高级人民法院（2019）粤执复680号复议裁定（2019年12月27日）
执行监督：最高人民法院（2021）最高法执监89号执行裁定（2021年6月30日）
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