房地产开发企业“委托代建”业务的涉税处理要点
2022-04-28 22:30阅读：
房地产开发企业“委托代建”业务的涉税处理要点
近年来，越来越多的房地产开发企业开始注重轻资产管理运营模式，寻找与当地政府和其他房地产开发企业合作，运用自身专业化团队组织和丰富管理经验开展“委托代建”业务。实务中，许多财务人员会将代建模式与其他业务模式混淆，本文将对地产企业“委托代建”业务的涉税问题进行分析。
一、“委托代建”业务包括哪些范围?
房地产开发企业的委托代建业务包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市政工程。
二、标准的“委托代建”业务应符合哪些基本条件?
目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定，而部分地区的税务局自行制定了相应政策。通过了解各地政策，可以大致总结标准的“委托代建”业务需要同时符合以下几个基本条件：
1、由委托方自行立项;
2、不发生土地使用权或产权转移;
3、代建方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费;
4、代建方事先与委托方签订有委托代建合同;
5、施工方将建筑服务发票开具给委托方。
三、标准的“委托代建”业务应缴纳哪些税?
如果同时符合以上五个基本条件，就是税务上认定的标准“委托代建”业务，需要委托方与代建方签订委托代建合同，按合同约定条款支付工程代建手续费或管理费，代建方负责整体项目工程的过程管理，业务实质是代建方提供了一种特殊的工程管理服务，应就取得的代建手续费或管理费收入按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理服务”缴纳增值税，并向委托方开具增值税发票。同时，代建方还需要缴纳企业所得税，不需要缴纳土地增值税。
四、演变的“委托代建”业务应缴纳哪
些税?
在实际操作中，代建方可能存在代为立项、垫付建设资金等情形，就不能按照标准“委托代建”业务中的“经纪代理服务”缴纳税款，而应根据其实际从事的业务性质缴纳税款。常见的演变“委托代建”业务包括以下几种情形：
1、代建方以自己名义立项
如果代建方以自己名义进行项目立项，在取得土地使用权和报批报建手续后，由施工企业建设不动产的行为，就不再是真正意义上的代建，而是属于代建方自行开发房地产项目，在项目完工移交委托方时，应按“销售不动产”缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。
2、代建方垫付建设资金
如果代建方除从事代建管理外，还为代建项目垫付全部或部分建设资金，需要将该业务进行分拆，分别签订委托代建合同和借款合同，应就取得的代建手续费或管理费收入按“经纪代理服务”缴纳增值税和企业所得税;应就其取得的资金占用费(利息性质)的收入按“贷款服务”缴纳增值税和企业所得税。
五、“委托代建”业务实务操作要点
1、代建项目的立项、土地和后续报批报建手续都应在委托方名下，而不应在代建方名下。否则，代建方需按销售不动产进行涉税处理。
2、代建方不能垫资，项目建设费用全部由委托方承担。
为了完全规避代建方垫资的风险，建议在委托代建合同中不要涉及垫资、借款等事项，代建方最好也不要直接借款给委托方使用。
3、委托代建合同签订风险提示
(1)在合同中明确约定双方在代建业务中的权利义务和法律责任;
(2)在合同中明确约定单独收取代建管理费的依据及标准;
目前很多省份对代建管理费收取依据及比例没有明确规定，实务中，委托代建业务一般按照委托方投资总额(概预算)或销售货值的一定比例收取。根据税务常规的认定标准，收费比例一般在4%以内。
4、施工方不应将建筑服务发票开具给代建方。
施工方应将建筑服务发票开具给委托方，而不能开具给代建方，这一点需要特别注意。实务中很多委托代建业务在操作中将建筑服务发票开具给代建方，最终给企业带来了不必要的涉税风险。
来源：财税聚焦 作者：薛晓艳
附：各省委托代建政策指引
河北国税
关于全面推开营改增后，纳税人“代建”房屋的行为如何征收增值税问题
纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
(一)以委托方的名义办理房屋立项及相关手续;
(二)与委托方不发生土地使用权、产权的转移;
(三)与委托方事前签订委托代建合同;
(四)不以受托方的名义办理工程结算。
河南国税
全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何征收增值税?
答：房地产开发企业营改增之前，国税函〔1998〕554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税;如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。”
营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工力量修建房屋不替乙方办理产权转移手续的，应按照建筑业税目征收增值税;若自备施工力量修建房屋的同时替乙方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收增值税。
国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复(国税函[1998]554号)1998-09-21
新疆维吾尔自治区地方税务局：
你局《关于对房地产开发企业代建房屋行为如何征收营业税问题的请示》(新地税一字[1998]041号)收悉。关于房地产开发企业为其他单位代建房屋行为应如何征收营业税问题，经研究，现批复如下：
房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。
甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税;如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
陕西省地方税务局关于委托建房征收营业税问题的通知(陕地税发[1999]79号)1999-4-16
各地市、杨凌示范区地方税务局，省直属征收分局：
对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋或其他不动产的行为，属于代理业务，应按'服务业——代理业'税目征收营业税。营业额为向委托方收取的手续费。这里所说的'代建房屋'须同时符合下列条件：
(一)必须事先与委托方订有委托代建合同。并在合同上载明取费依据及标准;
(二)所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的，不发生土地使用权转移;
(三)以委托方的名义与负责施工的施工队结算;
(四)不垫付建设资金。凡未同时具备上述四个条件的代建业务，对受托方按'销售不动产'税目征收营业税。
河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知（冀地税发[2000]93号）
二、委托建房征税问题
对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
(一)以委托方的名义办理房屋立项及相关手续;
(二)与委托方不发生土地使用权、产权的转移;
(三)与委托方事前签订委托代建合同;
(四)不以受托方的名义办理工程结算。
凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。
浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知(浙地税函[2004]437号)
对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋(或其他不动产)的行为，应按“服务业代理业”征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：
1.由委托方自行立项;
2.不发生土地使用权或产权转移;
3.受托方不垫付资金;(此条浙江地税已取消)
4.事先与委托方订有委托代建合同。
凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。
辽宁省地方税务局《关于对房地产开发企业“代建房”收入征收营业税问题的批复》(辽地税流[2000]291号)
你单位如为高等院校代建房，应由委托建房单位提供自有土地使用证书或由其以自已名义办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划;房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位(由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位);房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。
房地产开发企业的“代建房”行为，凡同时具备上述条件的，对其取得的代建手续费收入按“服务业—代理业”税目计征营业税，税率5%;否则，不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。
安徽省地方税务局《安徽省房地产税收管理暂行办法》(皖地税[2005]76号)
第十二条规定：房地产开发企业受托建房按照收取的代建费征收“服务业——代理业”营业税。受托建房应同时满足下列条件：
(一)委托建房单位有相关部门项目批准书;
(二)委托建房单位具有土地使用证;
(三)签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费”;
(四)受托方不垫付资金。
受托建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，应按“销售不动产”征收营业税。
来源：智慧源地产财税
