房地产开发企业销售尾盘：如何计算缴纳土地增值税？

许建国 殷国斌
前段时间，国家税务总局发布《关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号，以下简称3号公告），明确了纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，单位扣除项目金额的计算方式、适用免税的具体情形和注意事项。笔者提醒，房地产开发企业销售尾盘时，应根据最新政策口径，合规计算并按期申报缴纳土地增值税。
假设案例
A房地产开发公司（增值税一般纳税人）在甲地开发普通标准住宅项目。假设项目于2026年6月30日达到清算条件，并于7月10日向主管税务机关提交清算申报资料。假设A公司主管税务机关于7月15日受理清算申报，8月31日出具清算审核结论，确认普通标准住宅可售建筑面积2万平方米，扣除项目金额合计2.59亿元，其中与转让房地产有关的税金300万元。
假设A公司在2026年6月30日前，已销售住宅面积1.8万平方米，取得销售收入3.24亿元（不含税价，下同），应缴纳的土地增值税均在预缴环节和清算结论出具后全部缴纳。A公司在税务机关对该项目受理清算审核期间和出具清算结论后，7月—9月共销售全部尾盘2000平方米，取得销售收入3200万元，发生与转让房地产有关的税金共计20万元。那么，A公司销售尾盘应该如何计算并缴纳土地增值税？
计税步骤
A公司销售尾盘，可以分三步计算并缴纳土地增值税。
第一步，确认尾盘销售的起始时间及销售面积和收入。3号公告第三条规定，纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间，为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。同时，第六条规定，纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。
也就是说，在税务机关受理清算申报后至税务机关出具清算审核结论前，纳税人销售的商品房就不再采取预征的方式缴纳土地增值税，待税务机关出具清算审核结论后，应按清算后尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。那么，A公司2026年7月1日起发生的销售收入应按尾盘销售处理，即确认销售尾盘面积为2000平方米，销售尾盘收入为3200万元。
第二步，确定尾盘销售单位建筑面积扣除项目金额。3号公告第七条规定，纳税人办理尾盘销售