正山案例|11平米公房裁决诉讼超期，据理力争终立案，喜获3套二居加高额现金补偿！
2023-09-19 17:15阅读：
案情介绍
北京市东城区的张先生一家四口承租了位于北官园胡同的公房一间，面积仅有11平方米。由于张先生的两个儿子均已成年，且尚未成家，为了解决住房问题，除租住的公房外，另在院内自建一间6平方米左右的小房。2012年初，东城区人民政府实施旧城区改造，张先生承租的公房迎来了拆迁，这对于“蜗居”几十年的张先生一家来说是个改善居住环境的绝佳机会。
由于两个儿子的住房问题亟待解决，张先生向拆迁办提出三套安置房的补偿要求，经与拆迁办的工作人员谈判后他才得知，由于张先生是公房的承租人并非产权人，其与产权人北京市东城区房屋土地经营管理二中心享有的拆迁安置补偿待遇竟然有着天壤之别。因此，其三套安置房的补偿要求拆迁办不同意，只能给张先生一家一套安置房继续承租。对于拆迁办给出的安置补偿方案，张先生一家不能接受，拒绝签订《房屋拆迁安置补偿协议》。
时间就这样在双方三番五次地谈判中过去了。期间，拆迁办在未告知张先生的情况下，就双方争议的拆迁补偿安置纠纷向北京市东城区房屋管理局申请了行政裁决。北京市东城区房屋管理局于2012年12月20日作出《房屋拆迁裁决书》（京东房管裁字（2012）第##号）。裁决作出后，按照法律规定要送达给各方当事人，可拆迁办却玩起了留置送达的伎俩，明明张先生当时在家，却故意将《房屋拆迁裁决书》交到其妻何某某手中，《送达回证》上显示——送达人陈某、李某并未签字，而是打印上去的，并且备注：“于2013年1月18日到张先生家，其妻何某某在门口晒太阳，送达何某某”。见证人贺某签名（贺某是街道办工作人员）。
2013年3月初，拆迁办的工作人员又找到张先生，催促其尽快搬迁，这时张先生才从拆迁工作人员那里得知裁决书的事，其妻也回想起当时接收裁决书的场景，张先生瞬间有了不祥的预感，赶紧让妻子找出那份裁决书仔细翻看，内容是：“被拆迁人北京市东城区房屋土地经营管理二中心自接到裁决书之日起十五日内到祈年大街路西危改土地一级开发项目拆迁办公室与拆迁人办理北京市丰台区南苑北里四区7号楼5层504号两居室产权调换手续，第三人张先生及现居住人搬至上述产权调换房屋内，由张先生继续承租。自建房自行拆除”。
看到这么不公的裁决，张先生的心一下子凉透了，仅安置一套两居室，而且产权是单位的，张先生一家只能继续
承租，两个成年的儿子怎么办？无奈之下，张先生找到了以张心升主任律师为首的北京正山维权律师团委托代理此案。
正山律师接手案件后，针对裁决违法之处迅速提起诉讼程序，据理力争后成功立案，把东城房管局告上法庭，之后又依据法律赋予委托人的诉讼权利相关条款，迫使法院中止裁决执行，阻止了房屋强拆危机的发生。最终，由于工期紧张，同时也迫于张先生坚决维权的压力，经律师多方沟通和法院调解后，张先生作为产权人喜获三套两居室安置房外加50万元现金的高额安置补偿，自此案件圆满而终。
办案掠影
办案第一辑：紧急提起行政诉讼
正山律师接手案件后，由于距离裁决书送达时间已过去三个月了，而三个月正是裁决书作出后的起诉期限。情况紧急，律师立即针对北京市东城区房屋管理局作出的《房屋拆迁裁决书》（京东房管裁字（2012）第##号）的违法之处向北京市东城区人民法院提起了行政诉讼，要求确认该裁决书违法，应依法予以撤销。
由于已过裁决书的诉讼期限，法院立案庭法官起初不予受理，为此，正山律师立即与立案庭法官取得联系并说明情况，同时向立案庭提交了书面申请立案的情况说明，据理力陈《房屋拆迁裁决书》送达方式的违法之处：
违法点一：送达方式不合法。张先生本人明明在家，送达人应当直接送达，而不应采用留置送达方式，从而导致委托人张先生不知情而至诉讼超期。
违法点二：见证人身份不符合要求。按照法律规定，见证人应为双方当事人无利害关系的基层群众自治组织的工作人员，通常为村委会或居委会的工作人员。而本案中，见证人是当地街道办的工作人员，街道办是区政府的派出机关，不属于基层组织，同时街道办在该项目拆迁过程中，直接帮助拆迁办做被拆迁人的动员工作，存在利害关系。
违法点三：送达人未在送达回证上签字。送达人的名字打印在《送达回证》上，打印的名字不符合电子签名条件，不能代表送达人的本人签字。
在律师充分质证与申诉下，《房屋拆迁裁决书》送达方式不合法的事实清楚、法理明晰。最终，法院立案庭法官采纳了律师的意见受理此案。在诉讼超期这种不利局面下，经过律师的努力成功立案，为后续有效维权奠定坚实基础。
办案第二辑：成功中止裁决执行
在律师积极准备庭审材料，模拟演练备战开庭时，张先生却接到了东城区人民法院的关于裁决书的《执行通知书》，内容是：“张##，京东房管裁字（2012）第##号《房屋拆迁裁决书》已发生法律效力，北京市东城区房屋管理局已申请本院执行，本院依据《民事诉讼法》第二百四十条之规定，责令你立即履行法律文书所确定的义务”。
《执行通知书》的突然到来犹如晴天霹雳，直接把张先生逼上绝境路，如果张先生拒不执行《房屋拆迁裁决书》的裁定，其房屋将面临强制拆除风险。如果让拆迁办得逞，在后续的维权中将处于极其被动地位。
为扭转这一被动局面，赢得彼岸花开，律师立即联系东城法院执行法官说明情况，并且起草了《中止执行申请书》，明确指出：“……行政裁决案件尚未开庭审理，还在法院诉讼过程中，根据法律规定，应依法中止执行。”律师运用法律赋予委托人诉讼权利的相关条款，词言义正的申诉后，执行庭不得不中止执行。在东城法院出具中止执行文书后，房子强拆危机终于解除了，房子安全了，张先生悬着的心也放了下来，这为后续协商解决补偿纠纷增加了致胜筹码。
办案第三辑：调解终获高额补偿
在律师的从容运筹和执着努力下，行政裁决得以成功立案，同时迫使法院中止裁决执行，阻止了房屋强拆危机的发生。由于项目建设工期逼近，房子拆迁工作却无法进行下去，拆迁办反倒成了热锅上的蚂蚁，乱了方寸，终于按捺不住了，维权胜利的天平逐渐向委托人张先生一方倾斜。
最终，在律师的多方沟通和执行法官的协调下，拆迁办主动与张先生协商解决拆迁纠纷，在律师的指导下，张先生作为产权人喜获三套两居室安置房外加50万元现金的拆迁补偿，面对超预期的高额补偿结果，张先生颇为满意，自此案件圆满而终。
律师说法
在城市环境优化和城市规划升级的过程中，各地的旧城区改造如火如荼，公有房屋(公租房)拆迁也成为了常见现象。而作为公房承租人一旦遇上征地拆迁，由于其不是产权人，往往无法享受安置条件的资格，这会直接损害承租人的合法权益。
本案就是一起严重侵害公房承租人权益的补偿纠纷案件。由于涉案委托人张先生是公房承租人，不能享受产权人的安置待遇，在裁决中也只能作为裁决的第三人，公房产权人北京市东城区房屋土地经营管理二中心作为裁决的被申请人，也正是基于此，极不合理的强制安置补偿方案让张先生无法接受。最终，律师在诉讼超期的不利局面下，成功立案，抓住时机，有效阻止房屋强拆危机，最终，经协商被拆迁人获得了高额补偿。
从本案可知，公租房遇拆迁更应该享受安置补偿条件的不是房屋产权人，而是承租人。这是因为，公租房（也叫公房）是为了解决企业职工或住房困难人员居住需要而提供的一项具有福利保障性质的惠民权利，这些住房并不是单纯为了盈利而进行出租，承租人仅需象征性地支付低廉的房租即可享有除房屋所有权外的一切权利。也就是说，虽然名义上是承租人，但实际上和产权人的地位一样，在拆迁补偿中于情于理于法均应享受产权人的安置补偿条件。
实践中，公房承租人通常是以三种形式获得公平合理的补偿安置；
形式一：由公有房屋产权单位进行房改，公房承租人以较低廉的价格出资购买所承租的房屋，取得房屋所有权，征收方直接对房改后的房屋所有权人实施征收；
形式二：由公有房屋产权单位向征收部门出具公函，明确征收补偿安置事宜直接与承租人协商，补偿安置利益直接归承租人所有；
形式三：征收方直接对公有房屋产权单位征收，再由公有房屋产权单位根据本单位的实际情况制定对承租人的具体补偿安置方案。
从以上公房承租人获得补偿安置的三种形式来看，承租人尽快获得承租房产权才是上上之策。因此，如因历史遗留问题未及时签订、领取协议文本，获取公房产权的承租人则要未雨绸缪，尽早与产权单位协商补办产权手续，并重点留存双方沟通录音、微信截图、交纳房屋水电气热费用凭证等能够证明自己实际居住使用房屋的证据，避免在征收到来时被产权单位借故排除在公房承租人之外。如遇拆迁补偿纠纷，建议及时寻求专业律师的帮助，维护好自身的合法权益。
相关法条
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿；
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
《民事诉讼法》
第八十四条送达诉讼文书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章。受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。
第八十五条送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；受送达人有诉讼代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收。
受送达人的同住成年家属，法人或者其他组织的负责收件的人，诉讼代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。
第八十六条受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。
第八十七条经受送达人同意，人民法院可以采用传真、电子邮件等能够确认其收悉的方式送达诉讼文书，但判决书、裁定书、调解书除外。
采用前款方式送达的，以传真、电子邮件等到达受送达人特定系统的日期为送达日期。
第八十八条直接送达诉讼文书有困难的，可以委托其他人民法院代为送达，或者邮寄送达。邮寄送达的，以回执上注明的收件日期为送达日期。
第二百四十条执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。
《北京市住房和城乡建设委员会<关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知>》
规定北京地区的公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的，可以购买该房屋，购房后公房承租人作为被征收人与区、县房屋征收部门签订补偿协议。
房屋所有权人和公房承租人可以达成协议通过货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人。
达不成协议的，区、县房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照征收补偿方案进行补偿；公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置。
张心升律师简介
张心升主任律师
中华全国律师协会会员
北京市律师协会会员
北京正山律师事务所主任、创始合伙人
北京正山维权律师团和行政案件研究中心首席律师
1973年生于山东，毕业于武汉大学，执业
18载。始终秉持做一名让百姓“请得起，请得到，信得过”的执业信条，坚持“专业、敬业、诚信、公正“的执业精神，主攻行政、刑事类案件的代理和辩护，累计代理或指导的案件达3000余件，案件足迹遍及全国
29 个省、自治区、直辖市。
