浅议三线城市房价的价值中枢
2012-12-27 16:11阅读：
浅议三线城市房价的价值中枢
海宁 2012.12.27
个人看法，不一定对，仅供参考。
其实三线的说法不恰当，这里是指那些人口流入不是特别多的城市，一个教师月薪每平方米的房价，就是其价值中枢。
浙江过去十年，外贸顺差大，有时候浙江外贸顺差占全国外贸顺差的一半。而且浙江金融投机严重，民间借贷发达而且普及，2001年以前也时有发生高利贷崩盘事件。个人认为，像宁波这样的高库存的，人口流入又不太多的城市，房价已经在2011.5.2见顶了。宁波现有库存够卖3年，而且不许有新竣工的房子。即使销量上升，也很难消化。部分房地产企业，已经资不抵债，处于支撑状态。温州，鄂尔多斯的房地产投机泡沫，已经见顶了。
鄂尔多斯房地产泡沫破裂后，优秀地段房子均价5500左右，教师工资5000左右。
人口红利
1992年之后，出生人口大幅度下降，见下图。现在大学录取率已经80%以上了。到2017年，
>大学招生人数将大幅度超出高考人数，录取率超过100%，有的人会被多所大学录取，会出现抢生源的现象，大学出现产能过剩，
部分大学要关停并转了。
保安认为房价要翻番
某房地产大佬用保安的话作为证明房价还要涨，他说保安认为房价还要翻番。1929年肯尼迪总统的老爸，在听到擦皮鞋的大谈股票赚钱后，卖光了股票。
2007年8月，鲁豫采访炒股致富的大学生，还有一个盲人，这个盲人有点生气，他说：“有的人太不够意思了，居然说连盲人都来炒股了，就应该从股市撤退了”。
“非贸易品”
房地产行业和教师行业，都是“非贸易品”。也就是说，房子无法从一个地方运到另一个地方，教师也不会大规模从一个城市转移到另一个城市。教师工资基本代表了当地的经济发展水平和人们的收入水平。用教师工资去衡量房价，有一定参考价值。目前还没有发现比教师工资更好的，能代表当地收入水平的有效参照标准。
据网友反映：
宁波现在房价均价在1.4万左右，学区房及核心城区及居住率较高区域的新房则一般在2万左右。库存查过宁波住宅信息网，上面显示：全市：
可售套数:135190 可售面积:9346921。年销量：2 -
3百万平方米。（现有库存够卖3年，而且不许有新竣工的房子）
07年及09年销量比较高（全国都这样，2007，2009年房子销量远大于竣工量），2009年宁波市六区(海曙区、江东区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区)房屋销售面积为789.3万平方米，相比上年2008年440.7万平方米增长了79.1%。
宁波教师工资，中小学老师一般年收入在7—8万一年吧，好学校的老师应该会多些加上公积金，估计会到10万每年。公积金一般有2—3万每年。
宁波房价实际已经回落了一些，原来一个楼盘最高1.8万，现在二手房卖出来的大概1.3—1.4万。但是核心区域和学区房等概念还是比较坚挺，基本没跌还略有上涨。
