楼市投资客眼中的“24号文”
2007-10-14 15:02阅读：
楼市投资客眼中的“24号文”
自2005年底以来，楼市与股市比翼齐飞，不仅是中国投资市场中“明星兄弟”，而且还以其高增长、高回报率引世界竞折腰，几百亿美金或明或暗纷纷涌入国内资本和资产市场。但盛宴能否持久，还要看国家政策导向。从本质上讲，中国的股市与楼市皆属“政策市”，想要在这两个市场中掘金谋利，必须对政策走势有所了解。
所谓“24号文”，是指8月7日正式实施的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。8月24日，国务院召开全国住房工作会议，就贯彻落实《若干意见》进行部署。8月30日，国务院新闻办就解决城市低收入家庭住房困难的情况举行发布会，建设部副部长齐骥亲自解读文件。8月份之内，紧扣住房保障问题，三个动作如同“三道金牌”，充分说明中央对于住房保障问题的重视程度。
众所周知，自2003年以来，国家开始进行房地产宏观调控，尤其是2005出台“新老国八条”，2006年接着又实施“国六条”及其“十五条细则”，进入今年以来，基本上没有出台重大的地产新政，只有清算土地增值税、整顿市场秩序等个别环节的新举措，而“24号文”堪称本年度最重量级的政策。值得关注的是，与“国八条”和“国六条”等应景性的调控政策不同，“24号文”是一个涉及住宅产业发展、具有长期性、制度性的重大产业政策。
首先，分析一下“24号文”的重点。这是一个住房保障方面的高规格的政府规定，它以重点解决城市低收入家庭住房困难为目标，主要通过廉租房和经济适用房两个产品来达到目的，另外还明确了落实工作机制与手段，最后再次强调房地产市场宏观调控的重要性。
廉租房方面，最重要的是扩大保障范围：目前是最低收入家庭，“十一五”期末扩大到低收入住房困难家庭。还有，明确了廉租房保障资金来源：地方财政将保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值净收
益全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。另外，在货币化补贴前提下，强调多渠道增加廉租住房房源，值得注意的一点是：新建廉租住房主要在经济适用住房小区和普通商品住房小区中配建，也可以集中建设。
经济适用房方面，重点是改进和规范制度。供应对象为城市低收入家庭；建筑面积控制在60平方米左右；购房满5年以上方可出售，出售时应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。结构性矛盾突出、房价上涨较快的地区要加大建设规模。同时，还要求集资合作建房严格按照经济适用住房的有关规定执行。
加强房地产市场宏观调控方面，有些老调重弹的味道，主是围绕住宅市场强调落实前两年出台的有关政策。一是关于“70/90”政策：90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；二是打击投机性购房，抑制投资性购房，加大对大套型住房需求的调控力度，引导居民合理的住房消费；三是，严厉打击房地产开发销售过程中的违法违规行为，坚决查处对囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作和哄抬房价等违法违规行为。
其次，探讨一下为何出台“24号文”。我国住房制度变革，经历了一个过程，1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，确立了住房社会化、商品化的改革方向，但事实证明进展缓慢。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（“23号文）出台，开始停止住房实物分配，实行住房分配货币化，并提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，事实证明改革推进的速度超过预期，而且有些过头。具体表现是自2003年开始全国房价增速过快，而同时住房保障严重滞后。
2005年以前，不仅很多城市根本就没搞廉租房制度，而且经济适用房从来就没成为过住宅供应主流，其年竣工套数占全国住宅竣工套数的比重，由1999年的约25%，一步步降至2005年的约8%。在前几年的房地产热中，地方政府更热衷于经营“土地财政”和大建形象工程，既花钱又难办的住房保障自然撂在一边。而从经济适用房的产品设计和运作机制上分析，事实确也证明毛病甚多，准入门槛较低，审核过于宽松，居然出现开着宝马买房的现象，而且没有退出机制，因此经济适用房难以堪当“供应主体”之大任。一边是高房价肆虐，一边是保障跟不上，广大城镇中低收入家庭处于水深火热之中，“房奴”流行，怨声载道。
本轮房地产宏观调控自2003年以来，一直都把抑制房价作为重要调控目标之一，但整体而言，近几年调控房价的效果并不明显，甚至可以归为失败。今年以来，尤其是第二季度，全国许多城市的房价呈现加快上涨态势。于是，国家决策部门已经意识到，纯粹调控房价，很难有收获，根本之路在于先抓住房保障。正是在这一背景下，“24号文”重装出场。该文件首次将廉租房明确为住房保障的重点，对经济适用房实行动态管理、有限产权，住房保障的落实情况纳入对城市政府的政绩考核之中。
最后，阐述一下“24号文”对楼市的影响。笔者重点将其归纳为三点。第一，标志着我国住宅产业发展再次转型。1998年房改之前，过于注重福利化分房，在满足了住宅社会属性的同时，却极端的忽略了其商品属性。其后，住宅商品化与市场化又操之过急。“24号文”重新调整我国住宅产业的发展方向，至少在“十一五”期间，住房保障是整个产业的重头戏，其它皆须为之让路。住宅开发投资将不会高速增长，更关键的是住宅结构将发生重大变化：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品这四种产品将成为供应主流。大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。房地产投资和投机将在很长一段进间内不受政策欢迎。
第二，住宅市场将分为两个不同属性的市场。1998年以前，纯商品住宅市场份额极小，这两年又变得极大。受“24号文”的深远影响，我国住宅市场将分为两个比较均衡的市场。一个是与住房保障有关的住宅市场，包括廉租房、公共租赁房、政策补贴的市场租赁房、经济适用房，这一市场将相对封闭，仅向中低收入阶层开放，政府干预力度很大，处于管制状态，房价不可能大涨。另一个是市场化运行的商品住宅市场，包括别墅、中高档公寓、普通住宅等，这一市场比较开放，基本遵循市场规律，政府将很少干预，投资和投机将主要集中于这一市场，高回报与高风险同在，房价涨跌由市场说了算。就目前而言，二者之是还存有一个混和市场，既带有政策色彩，又属于市场范畴，如限价商品房和“70/90”产品等，从长远看，这一市场将趋于淡化，甚至消失。
第三，投资房地产市场依然具有很大价值。中央持续调控房地产，“24号文”张扬住房保障，并不意味着我国的房地产市场已成投资“禁区”或“鸡肋”。从市场类型上分析，住宅市场受限颇多，但商办类市场景气度很高，如上海甲级办公楼持续红火；从区域上分析，我国楼市热
呈现由东部向中西部，由一线城市向二三线城市蔓延、转移之势，深圳、上海、北京、厦门已有泡沫隐现，但武汉、成都、沈阳等城市仍属“价值洼地”；从住宅类别上分析，别墅由于禁地令而持续看涨，大户型受“70/90”政策影响而趋于稀缺，市中心黄金地段的优质楼盘不管大小户型皆具备良好的增值性，此三类住宅值得投资。从宏观上分析，城市化进程、人民币升值、流动性过剩、CPI高位运行等诸多因素，决定了我国房地产投资的乐观前景。而且由于我国区域差别较大，市场成熟度不同，虽然不排除个别热点城市会出现阶段性拐点，但全国整体性的楼市拐点，近三到五年将难觅踪迹。
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