调控“攻坚战”，已经打响！
2007-10-09 09:24阅读：
调控“攻坚战”，已经打响！
历时四年之后，当前房地产宏观调控面临新的机遇与挑战。诸多数据都在表明，一场“攻坚战”势在必行。日前，国家发改委最新一期经济形势分析报告亦指出，眼下房地产市场呈现四个特点：一是房地产开发投资增幅上升；二是住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市场需求旺盛，供求矛盾比较突出；四是房价涨幅呈逐月加快之势。
首先，该如何看待目前的市场态势。
纵观近几年全国楼市大局，在住房制度改革的拉动下，从2002年起全国楼市明显升温，先是2003、2004年，以上海为代表的长三角地区市场繁荣，房价增速偏快；继而2005、2006年，以深圳、北京为代表的部分地区楼市步入快车道；今年二季度以来，全国楼市整体加快增长，房价增幅逐月加码，4月至8月，70个大中城市新建商品住房售价同比幅涨依次为5.3％、6.6％、7.4％、8.1％、9.0％。五年时间，历经三波潮涨，而且呈现出一浪高过一浪的特征。
在全国普涨的大势之下，各个区域之间的市场发展并不同步。2007年之前，东部城市、尤其是一线城市领涨，部分中西部二线城市紧随其后。而今年以来，形势发生变化，热点正向中西部和部分二三线城市转移。比如，8月份商品住宅价格涨幅较高的主要城市包括：北海18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、蚌埠11.1%等。环比涨幅较高的主要城市包括：杭州4.7%、乌鲁木齐4.0%、大理2.8%、石家庄2.5%、重庆2.5%、昆明1.7%等。中国各区域间宏观经济和楼市发展的不均衡必然会导致这一现象。
近半年很多城市房价过快增长，原因是多方面的。主要包括：住宅有效供应明显不足，供不应求的矛盾相当突出；前两年
被抑制的市场需求释放，以上海为主的长三角尤为明显；国内流动性过剩和股市资金回流楼市，亦导致新增投资投机需求迅速膨胀；外资加速进入刺激市场趋热，从去年开始出台一系列规范外资的政策，并未减少其总量，只是改变了其结构；各地“地王”频现，提高了房价预期，往往是“地王”一出，其周边楼盘价格随即大涨。
其次，该如何评估宏观调控功效。
作为国民经济的重要组成部分，房地产经济非常有必要进行宏观调控，整体而言，历时四年之久的房地产调控取得一定成效，但离预期目标差距较大，尤其是作为重要指标的房价，一直未能有效抑制其过快增长的势头。从客观原因分析，现阶段我国房地产业存在市场化时间较短、周期性规律尚不明朗、市场运行机制复杂等诸多因素。
从主观原因分析，部分调控措施存在方向性失误，比如2007年之前一直在紧缩“地根”，从而造成供不求的矛盾；再如不断增加房地产交易环节的税负，如营业税、个调税、土地增值税等，但在卖方市场条件下，大部分房税负都被卖家转嫁到买家头上，推高了房价；最大的不足之处，是许多地方政府对于政策的落实很不到位，最典型的便是“70/90”政策，中小户型投资、开工比例远未达标。
最后，该如何完善调控方式和措施。
首当其冲的是，应增加住宅的有效供应，缓和供求矛盾。只有通过调整供需关系，发挥市场调节机制，才能从根源上解决房价过快增长的难题。增加有效供应的路径有四个：一是从总体加大新增住宅用地出让的规模；二是督促各地政府严格执行“70/90”政策，同时鼓励地方政府和开发商建设一定规模的“限价房”；三是严厉打击囤地、捂盘行为，近期上海出台的开发商一次必须推出3万平米以上举措值得借鉴。
还应进一步抑制住宅市场的投资投机需求。对于投资尤其是投资需求，政府必须寻求有效手段加以抑制。具体路径如下：一是增加持有环节的税负，对大户型和单个家庭持有的第二套以上住宅征收累进制物业税，对于那些买房后既不自住、又不出租的，考虑开征空置税；二是提高二次以上房贷首付及利率，9月底央行和银监会已下发相关通知，严格监督商业银行执行是其关键；三是严格落实限制外资购房的相关政策，对于港澳台人士亦实行一人仅能购买一套的制度。
另外应加快推进住房保障建设。8月国务院出台“24号文”，加强了住房保障，但仍留有缺撼，比如只明确了低收入群体的解决办法，而未提及中低收入群体的保障路径。接下来，应全面统筹考虑健全我国的住宅制度，也要给予中等偏下收入家庭和中等收入家庭一定住房和购房补贴，比如房贷利息补贴、购房减免契税、抵扣个人所得税等。从法制建设的长远角度考量，应尽快制定《住宅法》，以大法的形式而非行政手段去保证住房产业的健康发展。
frameBorder=0 width=250
scrolling=no height=250>笔者应10月3日上午，搜房网在
“假日房展”现场举办了博客论剑。应搜房网之邀，俺与来自上海昱墨传播有限公司的杨昱主任，和华燕房产会员制俱乐部常务副总经理韩建君围绕近期出台的调控政策，以及年末的市场走势分别谈了自己的见解，并展开了探讨和争论。
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综之，房地产宏观调控必须迎难而上，发动一场“攻坚战”。值得关注的是，随着近期今年第五次加息和提高房贷首付，部分热点城市的楼市已出现降温苗头，毫无疑问，这既是“攻坚战”的号角声，亦为整个战役创造了有利契机。
笔者本文已作为今日第一财经日报社论刊发。
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