新浪博客

现在至奥运前是买地的好时机

2008-03-23 11:37阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

据来自北京市土地整理储备中心公布的成交结果，今年2月成交土地6宗，而今年1月和2007年12月的土地成交数量分别是32宗、21宗，伴随于此的是之前各地频现的土地流拍事件，地产公司对土地的热情正在进入一个不同于以往的新时期.但热情下降并不意味着机会的流失,正好相反.
现在,到奥运前,应该是买地的好时机.
买地的界定,包括通过政府收购各地的烂尾楼\项目兼并与重组开发\市场化拿地\收购改造工程与已报建项目\以综合物业建设与经济增长点建设为龙头内容的集中拿地\界入城市新区大面积城市化建设并涵盖其中的市政建设性拿地.
现在,到奥运前,预期的供地政策与供地内容:
(1)中小城市围绕城市化以及建设民营经济园区将形成一波出让用地的高潮,而商业地产在地市级中小城市尚处热点,鉴于房价处于上升期,这些地区的出让用地市场化程度并不高,但带有一些附加条件,最重要的可能是招商引资部分.
(2)主流省会城市及城市群类似的区域,供地包括两块,一块是既定的新区建设目前已到中坚阶段,大片出让由于受政策管制,所以围绕这些大宗地块的周围会有相当数量的中小地块出让,以有效衔接财政依赖;另一块是中心城区的节点改造,由于前几年旧城改造过急,留存下来的中心地段旧城改造基于拆迁阻力与成本,会成为新一届政府经营土地的首要解决之选.
(3)目前至奥运前,政府主要围绕高层的意思,做好这三个方面的工作:一是存量烂尾楼的上马;二是滨水及交通干线地域的存量个体小地块加紧出让;三是城郊结合部将围绕政策性住房建设与住房困难集中的企业事业单位集资建房,通过附加条件出让用地.
(4)土地调控政策至奥运前属于清理阶段,房价涨幅限制以及供应不足,有效供应稀缺,地方政府将做好政策性
住房的用地与资金准备\全年主要用地计划两个方面的事情.为此,他们必然对土地进一步整理后指望卖个好价钱,至少保证不出现流拍.
(5)有鉴于流拍事件,各地政府目前以上海为例,谋求大宗土地出让的变革,如中心地段大片用地的出让,对开发商\城中村\拆迁户以及整理成本事先进行详细评论,再行出让,甚至不排除定向出让的可能性.
(6)建设性出让活跃起来,什么是建设性出让用地?如政府确定区域开发功能定位及市政规划,拿地的开发商出资进行环境建设,适当考虑补偿,政府低价给地,但开发商必须承担过多的非用地型开发,甚至涉及部分工业性开发.
预期过了奥运关口,土地政策将面临新建设部会同其他资源管理及发展规划部门的严格控制,所以说现在是买地的比较好的时机.
这一时机的良好,还来自于政策紧缩导致开发商的重新整理,并非完全意义上的重新洗牌.变化类证据有这么几条:
1\地方政府指望通过开发商融合后消化历史遗留问题,形成和谐开发格局;
2\地方政府政策性住房建设的资源有限,开发商一方面可以并入配建政策房行列,另一方面可以修改规划条件,重新定位并开发存量项目;对新区开发,政府对品牌开发商有依赖,这一观念并没有实质性改变;
3\目前房价拐点论浸入了某些地方政府的脑袋,地价拐点的事实性发生也让一些地方政府在出让用地方面更为谨慎.这也是一种机会,因为出让用地的定价参照物改变了,如武汉中北路一地块,按照以前的出让用地评价模式,肯定参照均价八千来修订,并还须结合该地域范围的整理成本.上月出让的地价楼面成本比零七年出让的豫园地块低七百元,不到六千,但容积率高于对方一个点.其主要原因就是政府要保证这一地块不能流拍,不然会损及整个中北新城的建设.
问题是,拿了地后你应该围绕定位及建筑产品把文章做足做好,没有卖不出的房子,这句话加上几个前提是放之四海而比拼信的东西.

欲罢不能。
重点推荐：来一场房地产改良运动
推荐本博其他文章：
1、房产最有投资潜力的十大城市；
2、股市泡沫PK楼市泡沫；
3、抑制投资不如引导投资；
4、文化友好还是文化侵略；
5、肉价，蛋价，请议屋价；
6、聚焦三大区域，纵观楼市发展；
7、局部戒严才能平抑房价；
8、后调控时代住宅产业八大卖点；
9、房地产存在泡沫才能抑制高房价；
10、并不耸听的三大危言；
特别推荐：老子为什么博爱而不花心？
想起高考，忘不了刚过门媳妇的眼神
房地产领域的关键博弈及其治理
楼市必将在奥运之前井喷
热浪席卷北京，暴雨袭击华南。
阳光理财，阳光服务，阳光置业。
地价决定房价的核心矛盾
下一步调控重点，
检讨调控失败的唯一根源
商业地产是制造高位泡沫的温床
灵活运用消费信用打开工薪阶层消费缺口
肉市调控，楼市当然借鉴但不要断章取义
用政策调控辅导开发商只会让房价更为坚挺
楼市同样需要软着陆。
调控根本：破解涨价机制
修复楼市调控的三大引擎
楼市调控为什么要向肉市调控取经？
房价波动比高房价更有害，
情人脱胎换骨的三大瞬间
以毒攻毒才能标本兼治
用辩证的眼光审视房地产的创新
“天价房”“捂盘惜售”与“虚拟交易”
还有哪些措施可视为严厉调控
楚芸工作室：中国房地产的正解与偏见
加息让哪些人停止了买房的脚步！
楼市正在上演最后的疯狂
楼市泡沫大比拼：中国PK日本
特稿:房价高涨政府为什么还在笑?
户型选择的五个细节方面
从高房价背后的故事说起……
高房价面前房产商奢谈成功
买涨不买跌的八种情形（项目）
化解高房价矛盾必须抑制转嫁机制
新一轮房价高涨有泡沫之虞！

小产权房或将成为楼市过渡期主要力量
治理高房价必须回答的三大问题
小产权房约等于农民起义
小产权房凸现人们姻亲观的剧变
第十七个土地日：土地祭日还是光复日
SOHO中国将步碧桂园后尘
加息适用已购住房是否合法？
土地在高房价下是替罪羊还是帮凶？
中国楼市：半程总结与后市展望
小产权房：氏族社会的标准产品 买房先学会问房
酒仙桥“危局”折射小康化社会三大矛盾
住宅人文化首先应体现在消费上
如何找到你的位置
加息的无常态将致楼市停滞不前
四类不随地价变动的好房子
谁把女人和年轻人绑上高房价的战车
万科降价的原因猜想
平稳买房三步曲

用身体卖楼是最高境界?
持有胜于出手的三类好房子

一道选择题便印证了房价的坚挺
十二大迹象表明中西部城市将成房价高涨区域.
严重推荐:楼市三小妾转正曙光初现

我的更多文章

下载客户端阅读体验更佳

APP专享