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买房时应认真分析折扣的真相

2008-03-27 21:01阅读：

http://blog.sina.cn/dpool/blog/u/1450388347

目前,由于房价出现波动,率先降价的也获得了比较理想的回报.预期打出降价招牌的还将增加,但个中真假不是一般人能辩明的.这里结合开发过程中的涨价基因分析之.
一般而言,开发商会结合建筑成本/管理费用/财务费用/营销费用/不可预见费用/税收费用/楼面成本来确定自己的成本价.而项目销售订价往往由营销部门或营销代理机构来完成.他们订价的主要参照物是基于现售条件,结合项目可能的竞争优势与个性特点,分景观/朝向/套型/创新点/地段/服务品牌/物业定位/规模/新卖点等,以区域均价为蓝本加减后确定第一波试探市场的价格,然后通过运筹过程来识别该价格的可接受程度,作为项目正式推出的初始价格.
以初始价格为基础,哪些基因会导致开发商涨价呢?
大约包括市政利好,如轻轨站点,地铁出入口,重要教育或其他与生活相关的市政设施;这是一般明白的因素.
不大明朗的成分是,需求存在的扩张,如大型企业基地创建或引进,学校扩容,投资者比较注重物业形态.
再一个就是区域内出现领涨的楼盘并且销售看好条件下,类似项目跟涨.
明白一些事理后我们再来谈谈如何判别降价真实性问题.
1\看看开发商的体量.如果该项目开发商为仅开发这一个小项目并且没有其他项目表示,或存量项目,则该项目降价优惠的真实性要高.
2\同时推出项目的数量与分布情况.在开发商实力日益在营销中占据重要地位的时候,如果一个开发商同时开发多个项目,则降价真实性会大为提高.以金地为例,其在汉约七个项目,陆续上马,其中处于中心城区单价非常高的居多,而属低价格的项目仅格林小城一个,那么,从其他项目累计的客源中,通过优惠释放到该项目,
迅速转战其他项目,这种优惠是真实的.
3\存在明显泡沫成分的楼盘降价真实性提高.象武汉的光谷区域,去年均价由四千五左右一下跃升至如今的六千,则其中一些规模楼盘打折销售是真实的,因为体量的原因等不起,必须实现一定的销售来保证资金链的良性循环.
4\项目本身价格有优势并且开发商存在再开项目的条件下折扣销售是真实的.如武汉的位于纸坊的一个大项目,以前已经销售了相当数量的房子,新近准备转战到地市级城市搞开发,这时他选择优惠促销以将武汉的项目合理结算,则该优惠也是真实的.
再来看看哪些是真戏假做,
简单枚举.如某楼盘推出量比较大,然后在宣传上说,可抽奖,前一百名业主免一成首付,现在预约者免费送修等,再看看其落实价,高出其同类楼盘约八百元,而其项目特色与其他楼盘并无明显优势,显然,这种综合折扣与优惠措施只是开盘期的正常营销手段而已.
还有旧事重提的一些促进销售措施也是没有真实折扣的,如承诺回报\可无理由退房\提供菜单并约定装修总价计入购房款\广告中的首付为两成并且外加几个点的折扣^他们的一个共同点就是才上市,或上市时间不长.

欲罢不能。
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