自然地垄断
2018-05-21 11:58阅读：
香港的房地产市场经常被人批评是由大财团来垄断，中小型的公司根本无可能与他们竞争，就算当「反垄断条例」出台后，大财团的优势其实仍然持续。无疑，香港的大财团熟悉香港的市场脉络，与供应商和分判商均有着多年合作的关系，因此他们确实有较大的权力来降低成本，从而争取一个较高的利润。
不过除此之外，大财团的垄断又是否只因如此呢?
依笔者个人的经验来说，其实制度上的定立亦无形中令到垄断的情况出现。先以投地为例，今年政府将会推出的启德地皮，大部份的地皮均估计是接近100亿或以上，但是根据香港金管局的要求，发展商只能向本地银行借地价的40
%，而施工费亦只能借80%。因此若以100亿一块地皮来算，发展商便需要自备60亿的资金来投地。
60亿现金对大财团来说都是非常庞大的数字，连香港10大地产商都不是无一间公司都能够有60亿的现金在户口。因此，本地的发展商是需要向不同的基金或海外的财务机构来融资，所以融资的成本自然是上升了，而这个额外的成本自然会反映在楼价身上。
由于融资成本高昂，所以如非资金充裕的大财团根本不可能轻易投地，所以无形中自然出现只有「大富翁」才能买地的情况。
再者，现在小业主的按揭比率是介乎楼价的40%~60%(视乎楼价与置业的次数)，由于按揭成数相当低，所以发展商多数都会提供二按来吸引小业主买楼。这项额外的开支又令到中小型发展商的物业发展加多一种关卡，而大发展商的优势又自然地多了一层。
另外，不少人都投诉香港的政府工程造价惊人，这其实是与香港政府大型工程投标制度有关。香港政府的大型工程不时都会采用Design and
Build 的合约方式来投标，简单来说是由政府提供一个设计要求，再由承建商提供设计方案与造价等技术资料，
政府便根据技术、财务等因素来评分，最高分的方案便自然是中标方案。
由于标书是要求提供一个有相当深度的设计方案，所以承建商需要找来建筑师、工程师等顾问来准备投标方案，因此准备一份标书的成本随时可达至数百万，若好像游轮码头般复杂项目，投标的成本更可能超过一千万。所以，若非是已达到上市公司级别的大型承建商，就根本不能够负担数以百万计的投标成本。
除了成本高昂之外，投标的风险更是高得令人恐怖，因为万一方案落选，数百万的投标成本便付诸流水。就算投标商的方案是最高分，都未必等如可以中标，因为政府还需要到立法会处申请拨款，拨款通过后才能正式签合同。可惜的是，由于近年的行政、立法关系不大理想，所以不少政府工程的拨款都难以在一个会期内通过，甚至遭到否决。情况就有如香港电台在康城的新总台便因为未能通过立法会的拨款，就算得分最高的投标商都未能中标，数百万的投标费便马上泡汤。
再者，就算方案中标、拨款通过都未必等如雨过天晴，相反可能是恶梦的来临，因为政府出标时只提供设计要求，方案内容的细节还有很多可能变动的情况，因此兴建过程中自然会出现一些额外费用，但若要在立法会申请追加拨款就必定遭到各方面的炮轰，而审批的时间可以很长，所以很多承建商宁愿在早期时已提高价格，来抵消不能收到的款项，所以投标商的投标价一定比其它正常工程高。
由于投标的前期成本与风险系数同样巨大时，一般的中型企业就根本不能够承受这个开支，尽管数个中型投标商合组的财团，他们都未必能承受投标过程中的风险，所以他们都只能够做中、小型工程或大承建商的分判商。
另外，香港近年的建筑工人大幅减少，现在市场还欠缺5,000~10,000工人，而当中近40%是年过50岁，并预计在10年内退休，所以连大承建商都可能缺人，因此中型承建商又胆敢来挑战大型工程。
供应商与分判商均是吃四方饭的生意人，他们又怎会有生意不做呢?
但是由于各项前设的关卡甚高，初期的投资成本又如此巨大，所以如非大型财团根本不能入闸投标，垄断便自然做成。
