（有网友问及德国的楼市，为什么房价几乎不动？正好去年写过一篇介绍德国和印度的楼市，就再贴上博客，和大家分享吧）
浅谈德国和印度的楼市
文/陈思进
针对全球房价过高的现象，IMF最近公布数据称，在近来的系统性银行危机中，将近三分之二的危机在爆发之前，都出现过房地产市场由盛转衰的现象。房地产市场由盛转衰，引发了当代人记忆中最严重的金融危机，如毁掉了爱尔兰和西班牙。
IMF计算得出，英国眼下的房价收入比值，比该国这一比值的长期平均水平高出27%。但是德国的房价收入比值，则比长期平均水平低了16%。这一重要差异应如何解释呢？
归根究底是因为在德国，居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要。据经合组织（OECD）的数据显示，德国居民住房自有率为39%，而美国就高达63%。这在一定程度上是历史造成的。
因为德国的许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建成了数百万套出租房，租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。
其次，抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像其它国家那么容易获得，贷款提供方一般要求贷款者至少支付20%～40%的首付。
这就导致了抵押贷款再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后再次贷款的情况也很少见。因此，降息效果传导至整个系统所花的时间，要比英美市场要长得多，降息导致住房市场繁荣的可能性也更小。
根据德国央行的数据显示，尽管利率超低，但2013年私人家庭住房贷款
浅谈德国和印度的楼市
文/陈思进
针对全球房价过高的现象，IMF最近公布数据称，在近来的系统性银行危机中，将近三分之二的危机在爆发之前，都出现过房地产市场由盛转衰的现象。房地产市场由盛转衰，引发了当代人记忆中最严重的金融危机，如毁掉了爱尔兰和西班牙。
IMF计算得出，英国眼下的房价收入比值，比该国这一比值的长期平均水平高出27%。但是德国的房价收入比值，则比长期平均水平低了16%。这一重要差异应如何解释呢？
归根究底是因为在德国，居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要。据经合组织（OECD）的数据显示，德国居民住房自有率为39%，而美国就高达63%。这在一定程度上是历史造成的。
因为德国的许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建成了数百万套出租房，租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。
其次，抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像其它国家那么容易获得，贷款提供方一般要求贷款者至少支付20%～40%的首付。
这就导致了抵押贷款再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后再次贷款的情况也很少见。因此，降息效果传导至整个系统所花的时间，要比英美市场要长得多，降息导致住房市场繁荣的可能性也更小。
根据德国央行的数据显示，尽管利率超低，但2013年私人家庭住房贷款