（#陈思进郑重声明#
如果有人打着陈思进的名义，向您推荐股票，或指导操作，并收取相应手续费，请您尽快报警，千万不要上当！本人：从不在任何公开平台上，进行任何融资活动、提出任何具体的操作建议，更不炒股！从不推荐、背书任何金融产品和平台！我的微博和博客都有明确认证。凡无认证的均为冒名，请举报！）
第三章 3.1
文/陈思进
加拿大的房价，在
新浪博客
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第三章 3.1
加拿大的房价，在
2007年之后，没有跟随美国的房价下跌，反而不断上升。特别在温哥华和多伦多等移民大城市，房价涨到了多个国际权威金融机构不断预警泡沫，在提到加拿大房地产市场时多次使用“荒谬”这个词来形容，甚至明确指出温哥华和多伦多是全球房价最高的地区之一，平均每年的房贷数额已远远超出收入可负担的水平。总之，加拿大的房价泡沫在全球数一数二！
但是，无论怎样预警，丝毫阻挡不了外国购买者。
特别是在今年初，一位留学加拿大的周姓学生，以3110万加元（约为1.55亿人民币）买下温哥华西区的一幢豪宅，几乎创下了温哥华豪宅成交记录。一个留学生买下豪宅，将每年地税超过8万加元（约40万人民币），深深震惊了整个加拿大。
面对加拿大温哥华和多伦多火热的地产市场，总部设在巴黎的经合组织（OECD）今年6月1日发出最严厉的警告：加拿大楼市即将崩盘！呼吁加拿大政府必须出台令楼市降温的政策，否则将面临楼市崩盘危机、威胁国家金融体系的稳定。
由于极低的贷款利率刺激了家庭信贷增长，并推动房价快速上涨。这种情况在温哥华和多伦多尤其明显，两大城市加起来目前已超过了加拿大房地产市场总容量的三分之一。而楼市一旦出现调整，就将威胁加拿大的财政稳定局面，甚至出现经济危机！
事实上，早在2013年6月经合组织就曾经表示，根据国民收入和房租两方面来衡量，在经合组织的34个成员国中，加拿大房价在被高估的国家中高居第三位，仅次于比利时和挪威。
而近年来，由于房价不断地上涨，以致于越来越多的家庭为支付房贷而负债，截至2015年9月底，加拿大家庭总债务达到1.892万亿，其中抵押贷款债务高达为1.234万亿，超过65%，而人均负债约为5.5万加元，债务与收入比达到164.6%，这意味着加拿大人每赚1加元，却消费了1.65加元，远超之前美国次贷危机破灭前的147%，再破历史记录！
从家庭收入的角度来看，房屋价格与家庭负债有相当高的相关性。加拿大银行业为了应对楼市“天价”的情况，已经变得十分敏感和不安，担忧房市硬着陆给自身带来风险。
加拿大第四大银行丰业银行（Scotiabank）首席执行官波特（Brain Poter），为楼市降温提出三个方案：提高首付款、提高5年期固定抵押贷款的合格门槛、对外国买家临时增设奢侈税。
其中，贷款期的长短对借贷者非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果分30年还清，多出的5年中将要支付利息5.3万。2006年，加拿大房贷公司把房贷年限由30年，延长至35年、甚至40年。
这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下一套公寓，因房贷为35年期，利率又低，每两星期只需支付700加元。低利率与低门槛贷款吸引了更多的人进入楼市，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。
可是，与此同时，随着各国央行维持宽松的货币政策，长期低利率构成的威胁不可能很快消散，其危害已然显现出来，欧美国家的养老基金和保险公司难以承诺养老金支出，造成入不敷出的局面，令许多保险公司和养老基金为抵御低利率带来的亏损，纷纷调整自己的投资策略。
比如，低利率债券，通常占据养老保险基金投资组合的40%左右。低利率导致一些金融机构投资风险较高、收益较高的资产，如私募股权和衍生产品。金融机构选择高风险投资，可能会获得更高的回报，却无法应对未来受到的负面冲击，比如流动性紧缩。
此外，因欧美的养老金制度是按照高利率进行设计的，现在北美人退休后的寿命越来越长，利率至少要恢复到6%以上，退休金的收支才能达到平衡，长时间的超低利率，将不得不延长国民的退休年龄。
在地广人稀的北美，多年来房价收入比常年保持在2到3倍之间，不能超过3倍，这符合北美人的生活方式。他们最多只能将税后收入的30%用于房子支出，这是他们安居乐业的基本保证，也使得他们的住房拥有率达到60%到65%。但由于前些年来次贷推高了美国房价，令美国房价收入比突破了3倍，到2006年7月房市破灭之前更高达了5倍，高处不胜寒，结果由于“房价收入比”的“地心引力”而轰然下跌。目前又回到了3倍左右。
附：真真农场的乐趣——终南山下
（注：1、《看懂财经新闻的第一本书》（2017全新升级版）新鲜出版（亚马逊：http://url.cn/41yvsz1
但是，无论怎样预警，丝毫阻挡不了外国购买者。
特别是在今年初，一位留学加拿大的周姓学生，以3110万加元（约为1.55亿人民币）买下温哥华西区的一幢豪宅，几乎创下了温哥华豪宅成交记录。一个留学生买下豪宅，将每年地税超过8万加元（约40万人民币），深深震惊了整个加拿大。
面对加拿大温哥华和多伦多火热的地产市场，总部设在巴黎的经合组织（OECD）今年6月1日发出最严厉的警告：加拿大楼市即将崩盘！呼吁加拿大政府必须出台令楼市降温的政策，否则将面临楼市崩盘危机、威胁国家金融体系的稳定。
由于极低的贷款利率刺激了家庭信贷增长，并推动房价快速上涨。这种情况在温哥华和多伦多尤其明显，两大城市加起来目前已超过了加拿大房地产市场总容量的三分之一。而楼市一旦出现调整，就将威胁加拿大的财政稳定局面，甚至出现经济危机！
事实上，早在2013年6月经合组织就曾经表示，根据国民收入和房租两方面来衡量，在经合组织的34个成员国中，加拿大房价在被高估的国家中高居第三位，仅次于比利时和挪威。
而近年来，由于房价不断地上涨，以致于越来越多的家庭为支付房贷而负债，截至2015年9月底，加拿大家庭总债务达到1.892万亿，其中抵押贷款债务高达为1.234万亿，超过65%，而人均负债约为5.5万加元，债务与收入比达到164.6%，这意味着加拿大人每赚1加元，却消费了1.65加元，远超之前美国次贷危机破灭前的147%，再破历史记录！
从家庭收入的角度来看，房屋价格与家庭负债有相当高的相关性。加拿大银行业为了应对楼市“天价”的情况，已经变得十分敏感和不安，担忧房市硬着陆给自身带来风险。
加拿大第四大银行丰业银行（Scotiabank）首席执行官波特（Brain Poter），为楼市降温提出三个方案：提高首付款、提高5年期固定抵押贷款的合格门槛、对外国买家临时增设奢侈税。
其中，贷款期的长短对借贷者非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果分30年还清，多出的5年中将要支付利息5.3万。2006年，加拿大房贷公司把房贷年限由30年，延长至35年、甚至40年。
这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下一套公寓，因房贷为35年期，利率又低，每两星期只需支付700加元。低利率与低门槛贷款吸引了更多的人进入楼市，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。
可是，与此同时，随着各国央行维持宽松的货币政策，长期低利率构成的威胁不可能很快消散，其危害已然显现出来，欧美国家的养老基金和保险公司难以承诺养老金支出，造成入不敷出的局面，令许多保险公司和养老基金为抵御低利率带来的亏损，纷纷调整自己的投资策略。
比如，低利率债券，通常占据养老保险基金投资组合的40%左右。低利率导致一些金融机构投资风险较高、收益较高的资产，如私募股权和衍生产品。金融机构选择高风险投资，可能会获得更高的回报，却无法应对未来受到的负面冲击，比如流动性紧缩。
此外，因欧美的养老金制度是按照高利率进行设计的，现在北美人退休后的寿命越来越长，利率至少要恢复到6%以上，退休金的收支才能达到平衡，长时间的超低利率，将不得不延长国民的退休年龄。
在地广人稀的北美，多年来房价收入比常年保持在2到3倍之间，不能超过3倍，这符合北美人的生活方式。他们最多只能将税后收入的30%用于房子支出，这是他们安居乐业的基本保证，也使得他们的住房拥有率达到60%到65%。但由于前些年来次贷推高了美国房价，令美国房价收入比突破了3倍，到2006年7月房市破灭之前更高达了5倍，高处不胜寒，结果由于“房价收入比”的“地心引力”而轰然下跌。目前又回到了3倍左右。
附：真真农场的乐趣——终南山下
（注：1、《看懂财经新闻的第一本书》（2017全新升级版）新鲜出版（亚马逊：http://url.cn/41yvsz1